건물주는 입주자가 법적으로 계약 취소가 되기 이전에는 법적인 퇴거절차를 밟을 수가 없다. 먼저 건물주는 입주자한테 임대계약이 취소되었다는 서면통고를 제시해 주어야 된다.

만약에 입주자가 체납된 임대료를 지불하지 않았거나 또는 임대계약을 준수하지 않았을 때에만 건물주가 입주자 퇴거를 위한 퇴거소송을 접수시킬 수 있다. 법적으로는 불법적으로 건물주 부동산을 소유한 사람한테 대한 퇴거를 시키기 위한 소송이다.


<임대 취소>

건물주는 임대기간이 확정되어 있지 않는 월별 입주자(month-to-month)한테는 아무런 사유가 없다고 하더라도 30일, 60일, 90일 서면 퇴거통고를 준 후 퇴거시킬 수 있다.

하지만 캘리포니아주에서는 1년 이하 거주자에게는 30일퇴거 통고, 1년 이상 거주자에게는 60일 퇴거통고를 주어야된다.

각 시에 따라서 다른 통고기간을 적용받을 수도 있다.

건물주가 차압을 당했을 때새 소유주는 입주자한테 90일 퇴거통고를 주어야 된다.

특히 주의할 것은,

(1)지방시에 따라서는 임대 규제(rentcontrol)를 하는 시가 있다. 임대규제를 하는 시에 속해 있을때에는 법적 사유가 충분히 있어야만 퇴거시킬 수 있다.

물론, 퇴거통고서에도 특정유를 설명해야 된다. 건물주 마음대로 퇴거시키지 못한다.

(2)정부에서 임대료 보조를 해주는 입주자한테는 특별한 사유가 없이는 퇴거시킬 수가없다. 절대로 불법적으로 퇴거를 시키면 안 된다. 예로써 입주자에 대한 보복행위나 차별행위이다. 또는 더운 물 보온기(water heater)에 철제 띠가 없다면서 항의했다고 해서 입주자한테 퇴거를 시켜도 안 된다.

입주자 퇴거를 시키기 이전에 가장 먼저 하게 되는 것은‘임대취소 3일 경고’ (ThreedayNotice)를 주어야 된다.


<임대 취소 3일간 통고(Three-day Notice)>

임대 취소 3일간 경고서는 법적으로 임대 취소가 되어있다는 사유를 입주자한테 먼저 통고해 주는 것이다.

건물주가 ‘3일간 임대 취소 서면통고’를 줄 수 있는 사항은 아래와 같다.

임대료 체납, 임대 계약위반, 부동산 손상, 다른 입주자에게 피해를 주는 행위, 가정 싸움, 성폭행, 다른 입주자 추행또는 다른 입주자를 둔 행위, 입주 건물을 불법적 목적으로사용, 마약 취급, 불법적 사용,마약 재배, 마약 수입 또는 생산, 입주 건물에서 닭싸움 또는 개싸움 같은 것을 시키는행위 등이다.

입주자가 임대료 체납 때문에 3일간 퇴거통고 경고서를 보낼 때는 지불해야 할 정확한 체납금 액수를 기재해야된다. 그리고, 건물주 이름, 주소, 전화번호를 기재해야 된다.

만약 건물주한테 사람이 직접 지불하기를 원할 때에는 주소, 어느 날짜와 시간을 명시해야 된다.

만약에 건물주가 우편으로 수령하기를 원할 때에는 임대계약 취소 3일간 경고 통지서에 소유주의 이름, 주소를 명시해야 된다.

만약 우편으로 체납금을 지불하기 원할 때에는 ‘수취인확인 증명’ (receipt for certifiedmail)을 사용하는 것이 안전하다. 만약에 건물주의 은행에지불하기를 원할 때에는, 건물주 은행이 5마일 이내에 있어야 한다.

은행에 직접 지불하도록 원할 때에는 은행 이름, 주소, 은행 계좌를 밝혀야 된다.

임대료 체납, 임대 계약 위반인 경우에는 3일간 임대 취소 경고에다가 입주자의 잘못을 지적해서 수정을 하도록 요청하면 된다. 물론 특정한 경우에는 수정을 통고한다고 해서 될 문제가 아니다. 입주자퇴거를 요구해야 된다.

만약에 입주자가 자발적으로 퇴거를 하지 않을 때에는지방법원에다 퇴거소송을 접수시켜야 된다.

3일간 임대 취소 경고통고를 준 후에는, 입주자의 과거입주 경력기간 또는 건물주가차압을 당한 주택에 거주하던 입주자에 따라 퇴거 30일, 60일, 90일 통고를 주어야 된다.


<퇴거 30일, 60일, 90일 퇴거통고 >

건물주가 입주자한테 30일, 60일, 90일 퇴거통고를 주었다고 하자. 입주자는 30일, 60일,90일 퇴거통고 기간에 다른곳으로 이사를 가든지, 아니면건물주와 다시 합의를 해서 다시 입주를 하는 방법이 있다.

만약에 입주자가 퇴거를 안하고 계속해서 입주를 원하고자 한다면 건물주가 어떤 사유로 퇴거를 시키려고 했다는 사실을 알게 되면 서로가 좋은 관계를 유지할 수 있다.

퇴거를 당하지 않고서 재입주를 원한다고 했을 때에는 건물주와 다시 서면으로 재계약을 해두는 것이 좋다.

만약 건물주가 계속 입주하기를 허용하지 않는다면 입주자는 퇴거를 해야 된다. 입주자는 30일, 60일, 90일 만기전에 퇴거하면 된다.

입주자가 만약에 이 기간을 경과하게 되면 입주자는 불법적으로 건물주의 부동산을 차지하고 있는 위법 위가 된다.

건물주는 이 때 퇴거소송을 시작하게 된다.


(213)787-5950