투자용 주택 구입의 목적은 수익을 올리기 위해서다. 한마디로 돈을 벌기 위해서다. 집값이 상승해 미래에 시세 차익이 발생할 수 있지만 우선 수익이 발생하고 봐야 시세 차익도 기대할 수 있다. 투자용 주택의 수익을 좌우하는 요소는 여러 가지다. 우선 매입 가격을 최대한 낮추면 임대를 통해 얻을 수 있는 수익이 상대적으로 올라간다. 그러나 지난해부터 시작된 주택 가격 상승세로 매입 가격을 낮추는 일은 쉽지 않게 됐다. 투자용 주택 구입 때에도 역시 입지조건이 무엇보다 중요하다. 거주용 주택을 구입할 때도 위치조건을 우선 따져 봐야 하듯 투자용 주택의 입지조건이 장기 수익을 좌우한다. 구입한 주택이 임대가 되지 않으면 당장 손실이 발생하기 때문에 임대 수요가 높고 안정적인 지역이 투자용 주택 구입지로 적합하다.


◇주택 임대 수익률 소폭 하락

주택 임대 수익률이 예전만 못하다. 주택 가격이 임대료보다 더 빠르게 상승하면서 주택 임대 수익률 밀어 내렸다. 차압매물 정보업체 리얼티트랙의 발표에 따르면 올해 2분기 전국 임대 주택 수익률은 평균 약 9.97%로 지난해 2분기(약 10.6%)와 비교할 때 조금 떨어졌다. 수익률 하락의 가장 큰 원인은 집값 급등이다. 2분기 주택 중간 가격은 전년도 대비 약 7%정도 올랐지만 같은 기간 임대료는 고작 약 1% 상승하는데 그쳤다.

대런 블룸퀴스트 리얼티 트랙 수석 이코노미스트는 “지난 1년간 주택 가격이 적정 임대료 보다 빠르게 상승한 것이 임대용 주택의 수익률 감소 원인”이라며 “그래도 전국적으로 평균 약 10%대의 수익률이 유지되고 있어 투자용 임대 주택시장이 아직 호황인 것으로 볼 수 있다”고 밝혔다.

이번 조사에서 인구층이 두껍고 주택 매매와 임대 움직임이 활발한 베이비부머 세대나 젊은층인 밀레니엄 세대가 밀집한 지역에서 임대 수익률도 비교적 높은 것으로 조사돼 임대용 주택 투자 지역으로 눈여겨 볼만하다.


◇주택 시세 낮은 지역

투자용 임대 주택 구입지로 적합한 지역은 주택 시세가 임대료에 비해 상대적으로 낮은 지역이다. 주택 구입 가격이 낮은 대신 임대료가 높은 지역에 주택을 구입해야 고수익률을 올릴 수 있는 것은 당연하다. 주택 가격과 임대료 시세 정보를 지역별로 조사하면 되는데 부동산 정보를 제공하는 웹사이트를 통해서 정보를 얻을 수 있다. 질로우닷컴, 트룰리아닷컴 등 잘 알려진 부동산 관련 웹사이트가 제공하는 지역별 주택 시세와 임대료 시세 정보 등을 비교해 투자용 임대 주택 구입지를 선별한다.

비교적 공인된 시세 정보를 얻고 싶다면 ‘전국 부동산중개인협회’(NAR)와 ‘연방 주택도시개발국’(HUD)의 웹사이트를 방문한다. NAR의 경우 자체 웹사이트(http://www.realtor.org/topics/metropolitan-median-area-prices-and-affordability/data)를 통해 분기별로 전국 대도시 지역의 주택 중간가격을 발표하고 HUD(http://www.huduser.org/portal/datasets/fmr.html) 역시 매년 전국 각 카운티의 중간 임대료 예상치를 침실 개수 별로 정리해 발표한다. 두 웹사이트에서 주택 및 임대료 시세를 비교하면 임대 주택 투자지를 선정하는데 도움이 된다.


◇실업률 낮은 지역

세입자를 점검하는 서류 중에는 세입자의 소득과 고용과 관련된 서류가 포함된다. 세입자가 임대료를 낼 수 있는 안정적인 직업과 소득이 있는지 확인하기 위한 서류다. 세입자의 직업 유무를 점검하는 것은 투자용 임대 주택 구입 후에 진행되는 절차지만 주택 구입 전에는 지역별 실업률을 점검해야 한다. 실업률이 높은 지역의 경우 세입자들 역시 직업이 안정적이지 못해 임대 후에도 임대료 납부 등에 차질이 발생할 확률이 높다.

실업률이 낮은 지역을 투자용 주택 구입지로 우선 고려해야 하는데 전국 평균 실업률보다 낮으면 주택 구입지로 적합하게 여겨진다. 실업률 통계는 연방 센서스국 웹사이트(http://www.census.gov/)에서 확인할 수 있다. 홈 페이지 검색어 창에 ‘Unemployment’를 검색하면 우편번호별로 실업률과 소득 수준에 관한 자세한 정보를 얻을 수 있다.

사우스캐롤라이나의 앤더슨 카운티는 2분기 중 실업률이 약 4.3%로 전국 평균인 약 6.3%보다 낮아 임대용 주택 구입 적합지로 꼽혔다.


◇베이비부머, 밀레니엄 세대 밀집 지역

베이비부머 세대와 밀레니엄 세대가 밀집한 지역도 임대 수요가 안정적이어서 임대 수익률이 높은 편이다. 베이비부머 세대는 2차 대전 직후인 45년부터 65년 사이에 출생한 세대로 이미 은퇴 연령층에 접어든 인구가 대부분이다. 자녀들이 대학에 진학했거나 이미 결혼 등으로 출가해 다운 사이즈 수요가 높은 세대로 일부는 주택 구입 전 임대를 선호하기 때문에 임대 수요도 매우 높은 편이다.

밀레니엄 세대는 베이비부머 세대의 자녀 세대라서 에코 세대라고도 불리는 데 현재 20대 중반에서 30대 중반까지의 연령층이 속한다. 대부분 대학을 졸업했지만 학자금 융자나 신용 카드 대금 때문에 빚에 허덕이는 인구가 많아 부모로부터 독립했지만 주택 구입은 꿈도 꾸지 못하는 세대다.

대부분 주택 임대시장으로 흡수되기 때문에 밀레니엄 세대가 밀집한 지역 역시 투자용 임대 주택 구입 적합지다. 각 도시의 연령대별 인구 현황도 연방센서스국의 웹사이트(http://www.census.gov)에서 확인할 수 있다.


◇대기업 인근, 대학가

대기업 밀집한 지역 또는 대학 캠퍼스 타운도 임대용 주택 구입지다. 대기업의 경우 타주 등에서 전근 오는 직원들로부터의 임대 수요가 꾸준한 편이고 세입자들의 재정상태도 비교적 양호하다. 일부는 회사에서 임대비용을 대주기 때문에 임대료를 깎으려는 시도 역시 덜해 건물주에게 유리하다. 임원급의 경우 고급 임대주택에 대한 수요가 높아 임대료가 높아도 임대가 잘 되기 때문에 대기업 인근 지역이 주택 구입지로 적합하다. 대학가는 전통적으로 임대 수요가 높은 지역으로 기업 형태의 임대 주택 사업도 많은 곳이다.


<준 최 객원기자>