사업이나 다른 목적으로 어떤 건물의 전체나 일부를 사용하고자 할 때 보통 임대계약(lease agreement) 을 맺게 된다. 임대계약서는 계약 당사자들이 전문적인 지식을 가진 사람 즉, 변호사나 회계사에게 의뢰하여 그 내용을 알고 서명하는 것이 전제되기 때문에 일반적으로 법적인 효력을 지니게 된다.

이 같은 임대계약에서 건물 주인을 임대인(landlord/lessor)이라고 하며, 건물을 사용하려는 측을 입주자 또는 임차인(tenant/lessee)이라고 한다.

부동산의 임대계약은 임대인과 임차인 간의 계약이다. 임대인은 일정한 기간에 임차인으로부터 임대료를 받고 건물주의 부동산을 독점으로 점유할 수 있는 권리를 지니고 있다.

임차인이 일정기간 임대(lease)한 부동산을 점유하고 사용할 수 있는 권리를 임차권(leasehold)이라 한다. 임차인 또는 입주자는 임대건물 계약과 동시에 임대인에게 돈을 주고 임차권을 사는 것이다. 부동산 소유주는 임대계약에서 임대기간 입주자로부터 임대료를 받고 임대기간이 끝나면 임대한 부동산을 다시 점유할 수 있는 권리를 가진다.

보통 ‘리스 계약서’라고 불리는 임대계약서의 종류는 비즈니스 형태나 건물 양상에 따라 다양하다. ‘그로스 리스’라는 총체적 임대계약과 ‘네트 리스’라는 순비용 임대계약이 있다.

그래서 임대계약을 맺을 때 아주 꼼꼼히 살펴야 한다. 건물주 측은 자신들에게 유리한 조건을 내세우기 때문에 임대를 하려는 측은 전문가의 도움을 받는 것이 유리하다. 어떤 경우는 임대해서 입주한 다음 매상이 증가하면 임대료도 그에 따라 더 지불해야 한다는 조건도 있다. 이와는 반대로 매상이 줄어들어 추가적인 임대료를 지불하지 못하면 계약 자체가 소멸되는 조건도 있다.

그리고 임대료는 일정기간마다 단계적 혹은 일방적으로 증액하는 조건도 있고, 정부에서 발표하는 소비자 물가지수(consumer price index, CPI)에 근거하여 조정되는 경우도 많다.

또 어떤 임대계약서는 건물주가 빌딩을 리모델링 할 경우, 임대료를 증액하든가, 아니면 임대계약이 종료된다는 조건도 삽입하고 있다. 이처럼 임대계약서로 인해 많은 문제가 발생할 수 있기 때문에 임대계약서에 서명하기 전에 반드시 전문인의 자문을 받을 것을 권한다.

▲임대의 형태일반적으로 임대계약은 두 가지 형태로 나눌 수 있다.

1. 총체적 임대계약(gross lease)-입주자가 기본 임대료만 내고 다른 모든 비용은 건물주가 부담하는 것을 말한다.

2. 순비용 임대계약(net lease)-입주자가 임대료, 부동산세, 보험료, 전기, 물, 건물 관리비 등을 부담하는 것이다.

사업체를 인수할 때 제일 중요한 것 중의 하나가 임대계약이다. 임대계약 때 주의할 사항은 다음과 같다.

-건물 임대기간과 연장 가능성.
-임대료
-매년 인상되는 임대료 조건
-임대 계약의 제3자 양도 가능성
-동산과 부동산세 납부 책임
-건물 화재보험과 책임보험의 당사자
-건물 수리의 책임한계


▲부동산 임대의 종류

1. 지정 임차권(estates for years)-일정한 임대기간을 정하고 그 기간에 임대하는 형태다.

2. 주기 임차권(periodic tenancy)-일정한 기간을 정하고 임대료를 내면서 임대인 또는 임차인이 그 임대를 계속하지 않는다고 의사 표시를 사전에 통보하지 않는 한 임대가 계속 이어지는 형태를 말한다.

3. 임의기간 임차권(tenancy at will)-임차기간을 분명히 정해 놓지 않고 임대인 또는 임차인 의사 표시에 따라 30일 전에 통고하는 제도이다.


▲임대인과 임차인의 권리

1. 임대인은 임차인으로부터 임대료를 지급받을 권리를 가진다.

2. 일반적으로 임대한 부동산에 대한 수리는 임차인이 하게 된다.

3. 임차인이 계약서에서 정한 의무를 이행하지 않을 때 건물주는 임대계약을 중지할 것을 요구할 수 있다.

입주자 또는 임차인의 권리(tenant’s right)-임대기간 임대한 부동산을 독점으로 점유할 수 있는 권리를 말한다. 입주자는 토지의 임차권을 다른 사람에게 재양도한 경우에도 임대인에게 임대기간의 임대료 지급을 포함한 임대 계약상의 모든 의무에 대하여 책임을 진다.

부동산 임차권의 양도(transfer of tenant’s right)-원칙적으로 제3자에게 양도할 수 있다. 임차권의 양도에는 전체 양도(assignment)와 일부 양도(sub-lease)의 두 종류의 형태가 있다.


1. 전체양도(assignment of lease)-사업체를 팔 때 입주자가 가지고 있는 임차권을 제3자에게 전부 양도하는 것이다. 그러나 임차인은 임의로 타인에게 그 권리를 양도할 수 없으며 양도를 원하는 경우 사전에 임대인으로부터 승인을 받아야 한다. 만약 판매자가 임대를 양도한 후 남아 있는 임대기간에 매입자가 임대료를 지불하지 못할 경우 원래의 입주자가 임대료를 지불할 법적 연대책임이 있다.

2. 일부양도(sub-lease)-‘서브 리스’라고 불리는데 입주자가 가지고 있는 임차권의 일부만을 다른 사람에게 양도하는 것을 말한다. 간단히 말하자면 자신이 빌린 사무실이나 비즈니스 자리의 일부를 제3자에게 빌려주는 것이다.

일반적으로 입주자는 임대권을 자유롭게 양도할 수 있다. 그러나 만약 건물주와 입주자가 임대계약서에서 그 임차권을 양도하지 못하도록 특별히 규정을 정했을 때는 입주자는 임대권을 제3자에게 양도할 수 없다.

임대인의 출입권리-부동산 임대인은 필요하다면 그 부동산에 출입할 권리를 갖는다.

캘리포니아 민법은 다음의 경우 임대인이 출입할 권리를 허용하고 있다.

(1)비상사태 (2)법원명령이 있을 때 (3)임차인이 부동산의 점유를 포기했을 때 (4)구매자, 저당권자, 예상 임차인에 건물을 보여줄 때 (5)수리나 다른 필요한 일을 수행하고자 할 때 등이다.

한편 부동산 차압으로 인해 금융기관이 수탁인(trustee sale)을 통해 건물을 차압하는 경우 일차 은행 담보권보다 후순위에 있는 모든 임대계약과 담보권의 권리는 자동적으로 상실하게 된다.


문의 (323)735-4000, www.hanmiescrow.net