지난 한 주 동안 여러 애독자들로부터 많은 문의전화를 받았다. 그 내용은 당연히 주택차압 중단이 언제까지 지속이 되는지, 언제 끝나는지 그 영향은 어떤지, 계속 내 집에 머무를 수 있는지 등등 이었다.
2주 동안 많은 뉴스가 나왔고 서로 다른 내용들이 발표가 되었다. 그 중에서, 예전의 컨추리와이드 모기지 은행을 흡수 합병했던 BOA가 약 2주간의 자체 조사결과 이전까지 실행되었던 주택차압 및 경매절차에 별 다른 특이사항이 발견되지 않았고, 따라서 지난주부터 미 전국 50개주에서 차압을 다시 개시한다는 뉴스가 관심을 끌었다. 그리고 또한 예전의 워싱턴 뮤추얼 모기지 은행을 합병했던 JP 모건 체이스는 미국 23개주에 대해 주택차압 중단 조치를 실행하고 내부적으로 자체조사를 실시하고 있는 중이며, 처음에는 캘리포니아는 제외되었으나 최근에 50개주로 확대 실시하고 있다는 이야기가 나오고 있다.
비록 BOA가 이번 주부터 다시 차압절차를 정상적으로 밟아 나아간다고는 하지만 조금 더 그 내용을 살펴보아야 하겠고, BOA를 제외한 Wells Fargo, GMAC, PNC, 등 은행들의 사태추이도 지켜보아야 하겠다.
물론 은행자체의 조사도 조사이겠지만, 이러한 대형은행들의 압류과정상의 위법 및 탈법 여부를 주 검찰 및 연방정부에서조차 수사에 착수했다고 하니 단지 은행자체 조사만으로 우리는 이제 아무 탈이 없으니 계속해서 차압 및 경매를 실시하겠다고 한다하더라도 차후 정부 차원의 대규모 조사에서 위법사항이 발견될 때에는 또다시 차압절차가 중단될 가능성이 상당히 크다고 보아야 하겠다.
연방정부의 FBI 수사기관은 이들 은행들이 단지 실수로 위법을 저질렀는지 아니면 자기 회사의 이익을 위하여 고의적으로 위법행위를 함으로써 차압위기로 인해 실의에 빠진 주택소유주를 더욱더 힘들게 만들지 않았는지를 조사한다고 하니 BOA 및 CHASE 등 대형 모기지 은행들이 아직까지는 안심하고 한숨을 돌릴 수는 없을 것 같다. 각 주 법원과 연방정부의 수사기관인 FBI 및 연방정부의 주택청까지 일제히 조사에 들어가는 셈이니 향후의 진행과정을 한번 기다려 보기로 하자.
이러한 와중에 지난 주 애독자들의 전화 문의 중에 “뉴스에서는 차압중단조치가 실시되었다고 했는데 어제 우리 집에 차압 및 경매를 실시한다는 Notice of Trustee’s Sale(NOT)을 등기우편으로 받았는데 어떻게 되나요?”라고 하는 전화를 받았다. 은행에서도 심사부서와 차압진행부서, 숏세일부서 등이 서로 달라서 업무 상에 혼동이 있을 수 있고, 여전히 캘리포니아에서는 차압중단조치가 이제부터 시작되는 시점이어서 아직까지는 차압, 경매가 서류 상으로 계속될 수도 있을 것 같다. 애독자 여러분 주변에 있는 변호사, 부동산전문인 등의 자문을 구하기 바란다.
차압중단과는 별도로 지금까지의 숏세일 진행과정은 아무런 중단 없이 꾸준하게 진행이 되는 편이다. 애독자들께서 만약 바이어의 입장이라면, 꼭 은행차압 매물(REO)만을 기다리면서 구입하려고 하지 마시고 아직까지 시중에 나와 있는 좋은 숏세일 매물을 구입하기를 바란다.
물론 숏세일 매물까지도 경쟁이 많아서 구입조차 힘들 수도 있겠지만 지난 9월부터는 매입자의 매수세가 어느 정도 가라앉아 있어, 경쟁자가 그리 많지 않아 좋은 매물을 고를 수 있는 시기인 것 같다. 남들이 기다리면서 구입을 주저할 때에 미리 미리 좋은 매물을 살펴 찾아 두는 것이 현명한 방법이다.
만일 주택소유주인 경우에, 차압위기에 몰려 있다고 한다면, 지금이라도 숏세일을 진행해보라고 권하고 싶다. 차압통보를 받고 나서라도 숏세일을 진행할 수 있고, 숏세일로 바이어를 찾아서 서류를 만들어 모기지 은행과 협상을 한다면 그 은행이 억지로 그 집을 차압으로 넘겨 경매를 실시하려고는 하지 않을 것이다.
경매를 한다면 은행은 숏세일로 처리하는 것보다 금전적 손해가 더 많을 것은 분명하고, 기간이 더 걸린다 하더라도 조금이라도 손해를 덜 보는 숏세일로 그 집을 처리하고 싶어 하는 것은 분명한 일일 것이다. 게다가 나중에 이 숏세일이 실패로 돌아가서 끝내 그 집을 차압, 경매처리 된다고 하더라도 집주인으로서는 또다시 몇개월을 그 집에서 더 머무르며 살 수 있기 때문이다.
(661)373-4575
제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>
