전상복(연변과기대 상과 하계 교수)

1945년 이래 매 10년마다 세계의 부동산 가격이 크게 인상되고 있다. 공산국가에서는 토지가 국가 소유였던 것이 그들의 정권이 붕괴된 후 시장경제 체제로 변화되면서 사유재산 소유로 변하고 있다. 예컨대 구소련, 중국, 체코, 헝가리 등이 급변하고 있다.

동산과 부동산으로 여러가지 재산이 있고 증권시장의 활성화로 자본 형성 역할이 이루어진다.성경에서는 희년이 있고 주인과 종 사이에 매 7년마다 삭도지농사체제에서 탕감해 주고 원점으로 돌아가는 제도가 있다. 오늘날 이스라엘이나 싱가폴, 홍콩은 장기 리스(Lease 일정한 값을 치루고 빌려주는 것)는 있으나 완전히 땅의 소유를 인정하지 않는다. 어느 국가든 영토 때문에 전쟁이 발생하기도 한다. 세계 65억 인구 중에 미국은 인구로는 불과 5%이나 재산상의 부는 세계 전체 부의 45%를 소유하고 있다. 유럽같은 나라는 좁은 영토이지만 국부는 여러 대국보다 더 많은 것을 소유하고 있다.

1985년도에 일본이 뉴욕 맨하탄의 노른자위 여러 빌딩을 매입하여 큰 수익을 올리려 하다가 많은 손해를 보고 물러갔다. 1995년부터 침체하다가 2000년을 계기로 부동산가격이 급상승했다. 매 10년마다 상승치가 불과 2~3년 사이에 같은 수치로 상승했다. 즉 클린턴 행정부 때부터 연
방정부의 금리 인하와 시 중앙은행에 지불 보증으로 더 많은 시중 은행들이 고객에게 모기지를 융자해 주었다.

9.11 사건과 아프가니스탄과 이라크 전쟁으로 연방정부의 부채가 눈덩이처럼 되었다. 유럽의 유로와 일본의 엔화 상승 및 달러화 인하로 미국의 경제가 크게 침체되면서도 계속 안정적으로 상승한다는 수치를 발표하고 있다. 가격 형성은 수요와 공급에서 결정되는데 금리와 특히 모기
지 저이자율 유지 때문에 더 많은 고객들이 주택 구입의 열기를 초래했다.
대기업의 파산 및 GM, Ford, Citi Corp.대량 해고는 곧바로 미국 및 세계 경제에 큰 영향을 주고 있다. 중국과 인도 같은 저임금 국가로 공장과 대기업이 이동하면서 더 많은 전문직종인들이 실업으로 고통을 받고 있다.

지난 5~7년간 부동산 가격이 어느 때보다 비교할 수 없을 정도로 상승하여 소위 버블(거품)가격으로 거래되고 있다. 부동산 소유주 회사나 개인들은 계속 올라가기를 바라지만 많은 주택 소유주가 모기지 지불의 능력이 없으면서 주택이 은행으로 차압당하는 실정이다.많은 은행들이 모기지 콜렉터를 못하여 도산에 이르고 있다. 달러화 인하로 세계에서 미국으로
다시 유입되는 현상이 있어서 맨하탄 같은 특수지역의 부동산 가격은 계속 고가로 유지되고 있다.

일본, 한국, 중국도 미국의 영향으로 통화 30%가 부동산으로 몰리고 있으며 증권이나 은행의 예금보다 국가의 통화가 한쪽으로 몰리어 경제성장에 큰 장애가 되기도 한다.미국 부동산이 전국적으로 5~20% 하락이 되고 있다. 예컨대 캘리포니아나 동부가 큰 폭으로 인하되고 있다. 조지아 아틀란타는 예외적으로 5% 하락에 불과하다. 동서부 주택가격의 1/3에서
1/2에 속하며 그곳으로 대이동하기 때문에 큰 수요가 있다.
당분간은 지금처럼 저이자로 연방정부에서 유지하지만 국제 유가와 인플레이션 때문에 금리 인상이 필연적이다. 동시에 최소 다운페이먼트로 구입자와 실업자 및 파산자들의 모기지 체납 때문에 더 많은 주택이 매물로 나오게 되니 그야말로 바이어 마켓이 될 것이다.

동시에 20% 이상 가격 하락이 전망되니 지금이야말로 주택 구입에 호경기가 될 수도 있게 된다.또한 불경기로 많은 주택들이 에퀴티 론으로 은행에 차압되는 경우도 늘게 된다. 일본, 한국은 미국의 영향을 그대로 받게 되나 중국은 예외로 계속 주택 수요 증가로 호황을 누리게 된다.
역시 자재값과 토지 및 건축가격 인상으로 주택 가격이 오르게 된다.
세계 달러 보유 국가 제1위로 당분간 국내 투자가 활성화 될 전망이다. 1985년대처럼 부동산 가격 인하가 도래하면 고가의 오일가격과 부동산 가격이 세계 경제에 미치는 영향은 실로 지대해진다.