‘주택 매매 오퍼’ 챙겨야 할 계약 조항


셀러가 집 비워주는 시기나
홈 익스펙션 관련 내용 포함
‘돌다리 두들기는’신중함 필요


최근 글렌데일의 타운홈을 매각한 김모씨는 매매 계약서 조항을 꼼꼼히 챙기지 못해 난감한 처지에 놓이게 됐다. 계약서에 에스크로 기간을 구체적으로 적시하지 않아 새로 구입한 주택의 이사 날짜에 차질이 생겼기 때문이다. 사소한 거래라도 꼼꼼한 계약서 체크는 필수. 하물며 보금자리를 마련하는 주택 거래시에는 ‘돌다리도 두들기는’ 세심함이 요구된다. 오퍼 작성시 바이어와 셀러가 모두 유념해야 할 계약 조항에 대해 알아본다.
▲에스크로 기간(Escrow Period)
에스크로 기간은 대개 셀러와 바이어가 합의하에 결정한다. ‘전액 캐시’로 구입한다면야 융자 신청 기간이 없고 타이틀 조사만 마치면 되기 때문에 2주 정도의 에스크로 기간이면 매매 계약이 종결된다.
하지만 융자를 통한 주택 구입시 융자 신청 및 승인에 필요한 기간을 감안, 30일 정도의 에스크로가 일반적이며 다운페이먼트가 적다면 이보다 더 긴 45일까지 잡기도 한다. 보통 에스코로 기간을 명시할 때는 ‘XX days or sooner’ 혹은 ‘in XX days’라는 에스크로 기간을 명시한다.
▲셀러가 집을 비워주는 시기(Delivery date of possession)
셀러가 거주하는 경우라면 셀러가 이사가는 시기, 즉 에스크로가 종결된 후 언제 집을 비워주는지에 대해 명시해야 한다.
사전에 에스크로 종결일을 정확하게 알 수 없기 때문에 일반적으로 바이어는 오퍼 또는 카운터 오퍼를 통해 셀러가 에스크로 종결일부터 3일내 이사갈 수 있도록 하는 조항을 첨부하는 경우가 많다.
▲홈 인스펙션 컨틴전시(Home inspection contingency)
바이어가 인스펙션 결과 주택의 큰 문제점을 발견, 구입할 의사가 없어지면 계약은 무효가 되며 바이어가 디파짓한 금액은 곧 환불한다는 내용을 담을 수 있다. 또 하나는 보다 구체적으로 바어어는 계약이 성립된 날, 즉 최종 오퍼 또는 셀러의 카운터오퍼에 수락 서명을 한 날로부터 일정기간(일반적으로 7일) 내 인스펙션을 한 후 문제 부분에 대한 수리를 요구할 수 있으며 셀러는 바이어가 제시한 기간내 수리해야만 계약이 계속 유효하다는 내용이다. ‘As is’ 증 ‘현재 상태로‘ 구입하는 경우라도 바이어가 홈인스펙션 조건 조항을 제시할 수 있다.
▲융자 조건 조항(Financing contin-gency)
바이어가 융자를 이용 주택을 구입할 경우 이 조항이 첨부된다. 즉 바이어가 융자를 받지 못한다면 계약은 자동으로 효력을 잃게된다. 바이어의 경우 융자를 받기 위해 최선을 다했음에도 융자 승인이 나지 못한 경우 바이어는 계약을 무효화 시킬 수 있으며 디파짓은 즉시 돌려받는다는 조항을 명시하는 게 현명하다.
▲주택 상태 조건 조항(Property contin-gency)
‘As is’ 컨디션의 주택을 구입할 경우 바이어는 그 시점을 분명하게 해야 한다. 즉 ‘as is’가 ‘계약서에 서명할 때’ 인지 ‘모든 매매 과정이 완료된 때’인지 짚고 가야 한다는 것이다. 예를 들어 주차장 게이트가 인스펙션 때에는 제대로 작동됐지만 매매가 끝난 시점엔 고장 날 수도 있기 때문이다.