‘셀러와 에이전트’ 챙겨야할 사항들


집을 팔기로 결단을 내렸다면 다음 절차는 부동산 에이전트와의 리스팅 계약(listing contract)을 맺는 것이다. 대다수 한인 셀러의 경우 한인 에이전트를 셀링 에이전트로 선임하고 있는 현실에서 한국인 정서상 에이전트가 작성한 리스팅 계약서를 제대로 보지도 않고 서명을 하는 경우가 대부분이다. 큰 문제없이 집이 팔린다면 다행이지만 만에 하나 문제가 생긴다면 리스팅 계약서에 적힌 내용이 법적 효력을 갖고 있기 때문에 그 내용이 중요하다. 리스팅 계약서 서명시 확인해야 할 사항들을 점검한다.

매매과정 문제땐 계약서가 법적 구속력
가격 정한후 ‘개인소유 재산 구분’ 분명히
커미션은 주택용 여부·지역 따라 달라


▲리스팅 계약의 주요 내용
가장 기본적으로 들어가는 셀러의 이름과 주택 주소가 맞는지를 확인한 후 가장 중요한 것은 가격이다. 가격은 셀링 에이전트가 최근 판매된 동네의 비슷한 크기와 조건의 주택이 얼마에 팔렸는지를 알아보는 지역 시세 리포트(comparable sales analysis)를 검토한 후 결정한다. 가격은 너무 높아도, 너무 낮아도 안 된다. 많은 바이어들은 리스팅 가격에서 깎아줄 것을 감안해 약간 높게 책정하지만 요즘 같은 바이어 마켓에서는 가격이 너무 높게 책정되면 오퍼 자체가 끊길 수 있다. 다음으로 중요한 것은 집안의 어떤 물건이 개인소유 재산(personal property)이고 어떤 물건이 ‘부동산’(real estate)인지를 정해야 한다. 개인소유 재산이라면 이사할 때 가지고 갈 수 있지만 ‘부동산’이라면 원칙적으로 바이어의 재산이 된다. 보통 냉장고, 세탁기/건조기를 포함한 가구 등은 개인 재산으로 간주한다. 그러나 부엌에 설치된 세척기나 벽 오븐, 블라인더, 커튼, 냉난방 장치 등은 주택의 일부분에 해당된다. 만약 주택의 특정 부분이나 물건에 대해 혼돈의 여지가 있다면 이를 계약서는 물론 인터넷 MLS에도 명시해야 한다. 예를 들어 가보로 내려오는 샹들리에가 있는데 이를 집을 팔 때 포함시키지 않으려면 이같은 사실을 명시해야한다.
▲커미션
커미션은 지역에 따라, 또는 주택이냐 상업용이냐에 따라 달라질 수 있으며 기본적으로 셀러와 에이전트가 합의하면 끝이다. 만약 셀러가 원하는 가격과 조건을 충족한 바이어의 오퍼를 받는 순간 셀러 에이전트는 커미션을 받을 권리가 있는 것이다. 일부 셀러의 경우 리스팅을 한 후 마음을 바꾸는 경우가 있는데 이럴 경우는 오퍼를 받기 전에 셀링 에이전트에게 통보를 하는 것이 법적으로 안전하다. 바이어와 주택을 판매키로 합의를 봤을 때 바이어는 두 가지의 계약상 의무를 갖게 된다. 첫 번째는 바이어에 대해 주택을 파는 의무이고 두 번째는 셀링 에이전트에 대한 커미션 지급 의무이다.
▲에이전트의 의무
대다수의 사람들은 에이전트를 단순히 세일즈맨이나 세일즈우먼으로 생각한다. 그러나 법적으로 에이전트와 세일즈맨은 엄연히 다르다.
셀링 에이전트는 자신이 맡은 주택에 대해 법적 책임이 있으며 오직 셀러의 이익을 최우선으로 삼아야 한다. 자동차 세일즈맨은 고객의 이익에 대해 책임이 없다. 그는 오직 차만 팔면 되기 때문이지만 부동산 에이전트의 의무와 책임은 그렇게 간단하지 않다. 부동산 매매 때 오고가는 수많은 양식과 복잡한 계약서는 부동산 에이전트가 왜 단순한 세일즈맨이 아니며 왜 그들이 정당한 대우를 받아야 하는지를 단적으로 증명한다. 어떤 경우에는 셀링 에이전트가 바이어 에이전트를 겸하는 경우도 있는데 이를 듀어 에이전트라고 한다. 이럴 경우 반드시 셀러와 바이어 모두에게 이같은 사실을 서면으로 공개해야 한다.
▲분규 해소 조항
집 매매 과정에서 셀러와 에이전트가 분규를 겪는 경우도 있다. 에이전트가 일을 제대로 처리하지 않았거나 에이전트가 잘못을 없으나 셀러가 잘 모르고 오해하는 경우도 있다. 만약 양측이 자체적으로 해결할 수 없는 분규가 발생했을 때를 대비해 리스팅 계약서에는 어떤 방법으로 이를 해소할지를 명시하게 된다. 많은 사람들이 선택하는 방법으로 중재(arbitration)가 있다. 특히 구속력이 있는 중재(binding arbitration)의 경우 양측이 사전에 중재자의 결과에 승복한다고 합의를 하는데 중재는 변호사를 통하는 것보다는 비용이 훨씬 저렴하다. 개인은 최고 7,500달러, 기업은 최고 5,000달러까지 요구할 수 있는 소액청구 법원(small claims court)도 한 방법이다. 만약 변호사를 통한 소송 가능성을 열어두고 싶으면 중재나 소액청구 법원을 명시한 칸에 서명하지 않으면 된다.
▲MLS
리스팅 계약서에는 인터넷 주택 리스팅인 MLS(multiple listing service)에 주택이 올려지는지 여부를 명시해야 한다. 셀러 입장에서는 당연히 MLS에 올려지는 것이 유리하다. MLS에 올려지지 않으면 수천, 수만명의 바이어가 당신의 주택에 대해 모르고 있을 수 있다.