<문> ‘상가 건물 매매 위한 토질 오염 검사비’
<문> 상가 건물을 구입하려고 매매 계약을 체결했습니다. 에스크로를 설정하고 은행에 융자를 신청하였는데 은행에서는 토질 검사를 실시해야 한다고 합니다. 은행측이 제시한 1차 조사보고서(Phase I Report)에 따르면 제가 구입하려는 건물이 있는 위치에 약 30여년 전 주유소가 있었으며 기록상으로는 지하 저장 탱크가 아직도 존재할지 모르고, 또한 오염이 되어있을 가능성도 있어 제2차 토질검사(Phase II )를 실시해야 한다고 합니다. 이를 위해서는 적잖은 비용이 소요되는데 판매인과 구매인중 어느 측이 부담해야 하는 것인지, 또한 반드시 은행측의 요구대로 조사를 해야 하는지 알고 싶습니다.
<답> 건물이나 땅을 구입하기 위하여 은행에 융자를 신청하거나 또는 재융자를 위해 은행에 서류를 제출하게 되면, 최근에 은행으로 부터 필수적으로 요구되는 것이 토지검사 보고서, 또는 환경오염 보고서를 제출해야 한다는 것입니다. 토지검사 보고서는 일반적으로 3단계로 구분되는데, 1차 보고서(Phase I Report)는 주로 그 부동산에 관한 기록과 서류를 검토하는 단계입니다. 즉 관공서를 말하는 것으로 예를 들면 소방서, 도시계획국, 보건국, 시면허국, 상하수도국, 전력국, 산업재해관리국, 수자원보호국 등의 기록을 검토하여 그 장소에 어떠한 사업체나 기업이 존재했는지 또는 환경오염 사고가 발생하였는지 여부를 조사하는 것을 말합니다.
이런 1차 보고서에 따라 그 장소에 환경오염이나 기타 위험물질을 취급하는 사업체가 존재했다고 판단될 경우 토지 오염여부를 확인하기 위한 제2차 보고서(Phase II)를 요구하게 되는 것입니다. 이것은 토지가 오염되어 있는지, 또는 귀하의 경우처럼 아직도 지하 저장 탱크(‘UST’라 지칭)가 존재하는지 시추검사나 기타 장비를 동원하여 오염여부를 검사하고 확인하는 단계를 의미합니다.
이를 위해서는 환경전문회사(Environment Engineering Company)를 통하여 오염 여부를 조사하고 그 확인서 및 소견서(Soil Test Report)를 받아야 합니다. 예전에 주유소가 있었던 장소라고 해서 모두 오염이 된 것은 아니며, 지하탱크가 있었다 하더라도 그 처리과정이 시정부나 주정부의 적법한 절차를 걸쳐 진행된 것이라면 아무 문제가 없다고 하겠습니다. 융자기관에서 염려하는 것은 혹시라도 그 건물의 토지가 오염이 되었다면, 그 오염을 처리, 제거해야 하는 책임이 건물주에게 있게 되고, 건물주가 재정적으로 자금이 충분하지 않을 경우 이로 인해 융자금을 상환 받지 못하게 되는 것을 우려하기 때문입니다.
조사를 위한 비용은 기본적으로 은행 융자를 하는데 소요되는 비용이므로 구매자가 부담을 하는 것이 원칙이라 하겠습니다.
그러나 만일 오염이 발견되었다면, 이를 제거하는 비용은 물론 판매자가 책임져야하는 것이며, 구매자는 매입 계약을 취소하던지 또는 매매 가격에서 비용에 해당하는 금액을 공제하는 방법으로 합의하여 계약을 종결시킬 수도 있다 하겠습니다.
<문> ‘상가 리스한 후 공사한 부분 본래대로 복구해야’
<문> 약 10년간 상가 건물을 임대하여 사업체를 운영하다가 건물주와 임대 계약 조건이 맞지 않아 다른 곳으로 이전하기로 했습니다. 제가 임대를 시작한 후, 건물주의 동의를 받아서 제 사업체에 필요한 대로 건물 일부를 개축하였습니다. 이제 한 달 정도 지나면 이 건물을 비우고 다른 곳으로 이전해야 하는데 건물주가 제가 개축한 것을 본래 상태대로 다시 복구시켜놓으라고 요구합니다. 제가 임대하기 전보다 훨씬 좋은 상태로 건물을 수리하여 놓았는데도 건물주의 요구대로 따라야 하는지 궁금합니다.
<답> 상업용 임대계약과 주거용 임대계약은 여러 면에서 적용되는 판례와 법률이 서로 다르다는 것을 이해해야 합니다. 모든 상업용 임대계약서에는 상업용 건물의 세입자가 임대 계약 이후에 건물에 대해 증축, 변경, 개축한 것들이 있다면 임대 기간이 만료되었을 때, 또는 그 건물을 비우기 전에 본래의 상태로 복구시켜야 할 의무가 있다는 규정을 두고 있습니다. 많은 경우 건물주나 세입자가 무심코 지나치는 경우가 있으나, 별도의 합의가 있지 않다면 세입자의 퇴거 후 건물주는 건물 상태를 점검하여 손상이 된 부분, 또는 임대 계약 이전의 상태로 복구시키는 것이 필요하다면 이에 소요되는 비용을 청구할 수 있게 됩니다.
예를 들어 귀하께서 사업상 칸막이나 벽을 새로 설치했다면 퇴거 이전에 이를 철거하여 본래의 상태로 복구시켜야 할 의무가 있습니다.
그러나 원래 있었던 카펫이나 페인트가 오래되어 낡았거나 더러워진 것은 정상적인 마모현상(Normal Wear and Tear)에 해당하기 때문에 새로 바꾸어야 할 의무는 없다고 하겠습니다. 사업체를 매매하여 임대계약을 구입자에게 양도하였을 경우에는 해당하지 않고, 임대기간 만료나 중도파기로 인해 퇴거를 해야 할 경우에 해당하므로 반드시 건물주와 이부분에대해 확실한 합의나 동의를 받아두는 것이 필요합니다.
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<한태호 변호사>
