한주희 부동산 컨설턴트

세계의 자산 유통 시장(주식, 채권, 부동산)은 벤 버냉키 미국 연방 준비제도 의장(FRB)의 한마
디 발언에 따라 희비의 쌍곡선을 그린다 해도 과언이 아닐 정도로 출렁거리고 있습니다. 우리
가 아무리 자국경제의 안정성이나 건전성을 쉼 없이 내뱉는다 하더라도 냉엄한 현실은 그렇다는 것입니다. 만일 미국 자국 내의 연방금리를 공격적으로 상향조정 한다하면 무역을 주 국가 경제 프로그램으로 운용하는 중국, 일본, 특히 한국은 미국금리상승으로 미국 내 소비시장이 위축됨에 따라, 대미수출은 수직적으로 감소 할 것입니다. 더구나 요즘 문제 되고 있는 달러 대비 환율체계 불안정성이(다행스럽게도 요즘의 환율장세는 안정적이지만...) 노출된다면 유가상승보다 더 구조적인 어려움을 겪게 되는 것은 당연지사일 것입니다.

미국 내에서도 연방금리의 지속적인 상승으로 미국 내의 주택시장의 유통에 미치는 영향에 대한 후유증을 염려하는 각 경제 지표와 실질경기의 후퇴 가능성에 대한 우려감이 가장 큰 이슈인줄 알고 있습니다. 우리나라도 같은 입장이지만 미국도 주택경기는 대단히 중요한 내수경기의 한축을 담당 하고 있고 미국경제와 우리나라의 경제의 중요 경제 지표인 부동산 시장의 현황을 비교하는 것은 의미가 깊다 할 수 있겠습니다.
구체적으로 미국의 주택시장을 살펴보자면, 미국주택시장이 침체기로 다가서는 형편입니다.

근본적 원인으론, FRB의 수차에 걸친 금리인상과 맞물리면서 모기지(주택담보대출제도) 금리 또한, 6월말 현재, 평균 6.86%로 2002년 상반기이후 최고수준을 기록 중에 있고, 더불어, 벤 버냉키 FRB의장은 “주택시장이 냉각 되고 있으나. 점진적인 시장 상황에 따라 움직이므로 큰 걱정이 없다!” 라는 취지의 발언을 한 것도 금리조정이 없음을 시장에 보여주었고, 그동안 버블에 관한 논쟁이 계속 제기됨에 따른 시장의 위험성도 서서히 가라앉히고자하는 FRB의 정략적 판단도 크게 작용한바 있다고 필자는 생각합니다.

내면의 속사정이 이러했는지 NAR(전미 부동산 중개인 협회)은 6월 미국주택판매가 전달에 비해 1.3% 감소하였고, 판매량은 662만 채를 기록하여 연속해서 3개월간 하락을 기록 중이라 발표하였습니다. 이것은 지난해 6월의 727만 채 판매보다 8.9% 감소한 것입니다. 여기에서 우리가
주목할 것은 이토록 부동산 경기가 하락했음에도 불구하고 우리나라의 정부처럼 특별한 시장의 안정화 정책을 만들거나 검토 하고자 하는 미국정부의 적극적 태도가 없었다는 점입니다.

미국의 연방 금리 재조정만이 있을 뿐이었죠. 부동산경기의 흐름에 절대적 영향력은 시중자금흐름을 경제적 상황에 따른 금융적인 제도의 변화만이 작용을 한다는 커다란 교훈을 우리에게 던져주는 것입니다.
물론, FRB가 금리를 수차례 올린 것은 미국의 재정적자와 무역적자, 내수경기의 흐름 등이 주요한 원인이었겠고 더불어 거품에 따른 부동산경기의 활황세도 우려된바 컷 다 고는 생각합니다만, 우리의 정부처럼 죽자 살자 부동산만을 위한 부동산 금리정책은(물론, 우리의 금리는 미국과의 금리격차를 맞추고자 하는 정책적인 면이 더 컸으리라 필자는 보고 있지만....) 아니었다는 말입니다. 우리의 현실을 들여다본다면, IMF(외환위기) 사태이후 역사적으로 가장 큰 폭으로 부동산가격이 하락했음에도, 2002년부터 정부의 내수경기 진작 정책과(저금리, 건설경기의 활기) 맞물리면서 과열되기 시작했고 이는 적당한 투자처를 찾지 못한 정부의 경제정책의 부분
적 실패도 한 몫 한바 있었음에도(주식시장의 활성화 방안에 대한 부재가 대표적 일 것입니다.)

무조건적으로 부동산 투자자들의 “돈놀음”으로만 치부해버린 자유경제국가의 정부의 태도였음을 부인키 어렵습니다. 더구나 논란이 끊임없이 제기된 “반 시장적 또는 친 시장적 가치의 상실”이라는 두 가지 논점에만 관심을 지닌 듯한 정부의 시장 접근 태도는 현재에 이르기까지 계속적으로 우리의 부동산 시장을 옭조이는 견고한(?)정부의 고집을 우리는 지적해야 할 것입니다.

이처럼 “돈 놀음”에 빠져버린 그릇된 투자자들이 정부의 부동산경기 연착륙화의 반대적 세력이었다면 근본적인 시장의 질서 특히, 공급과 일반수요를 균형 있게 운용하는 기본적인 경제정책이 우선시 돼야 했음에도 불구하고 조세제도를 통한 세금압박 정책으로만 부동산경기를 조정코자했던 정부의 태도는 이제 와서야 조금씩 공급위주의 정책으로 방향을 틀고자하는 구체적 모습이 보이고는 있습니다. 그러나 정부의 유효한(?) 조세정책강화로 인한 부동산경기의 불황은 효과를 보기 시작하였고 이처럼 가격이 하락하고 거래는 실종 되고 있는 지금의 시점에선 보유 세 또는 거래세로 대표되는 부동산 과세정책을 불황기에 맞추어서 시급히 조정해야 될 것입니
다.

특히 강북의 주택공급정책과 궤를 같이하여 강남권의 재건축, 재개발에 대한 규제도 새로 검토하여 경제 흐름에 맞는 시장 접근 정책을 만들어야 할 것입니다. 수출경제도 고유가, 환율의 영향으로 저 성장세가 뚜렷하고 내수경기에서 크게 차지하고 있는 건설경기는 전년 동기대배 -3.8%로 나타나고 있음은 국내 소비경기에 직접적 원인으로 지적되고 있는 실정입니다.

따라서 경제적상황의 불황기는 극복 할 수 있어도, 정책적인 인위적 불황기는 인위적으로 풀어줬다 하더라도 그에 따른 부정적인 영향은 너무도 오래 갔었다는 과거의 예를 되새겨 봐야할 것입니다. 필자는 경기의 인위적인 성장 정책을 만들라고 요구하는 것이 아니라, 경제적 논리대로 부동산 정책을 다시 만들라는 것입니다.

REAL ESTATE Consultant 한 주희 ( Jeffrey HAN ) consulod@paran.com
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