뉴욕은 세계에서 가장 높은 물가를 자랑하는 도시 중 하나다. 그중에서도 주거와 관련된 비용은 타의 추종을 불허한다. 집값은 물론이고, 집을 사거나 팔 때 들어가는 클로징 비용까지 상당하다.

이번 칼럼에서는 뉴욕과 바로 이웃한 뉴저지의 주택 거래 클로징 과정을 비교해 보며, 왜 뉴욕 클로징이 비싸고 복잡한지를 살펴보고자 한다. 가장 큰 차이점은 바로 클로징 방식이다. 뉴저지는 바이어의 변호사가 사전에 모든 클로징 서류를 준비하고, 클로징은 비교적 단순하게 진행된다.

반면 뉴욕은 클로징 당일, 이해관계자들이 한자리에 모두 모여 한꺼번에 서류를 처리하는 전통적인 방식이다.

말 그대로 시골 장터 같은 분주함 속에서 클로징이 이루어진다. 뉴욕에서 한 건의 주택 거래 클로징에는 바이어, 셀러, 바이어 변호사, 셀러 변호사, 은행 변호사, 타이틀 클로저, 그리고 리스팅 에이전트와 바이어 에이전트까지 다양한 인물들이 참여한다.

클로징은 평균 두 시간이 소요되며, 타주에서 간단한 절차만 경험한 바이어라면 뉴욕식 클로징에 당황하기 마련이다.
이번에는 뉴욕 클로징에서 만나게 되는 주요 인물들과 그 역할을 간단히 정리해보자.

1. 셀러와 셀러 변호사
셀러 측의 역할은 비교적 단순하다. 소유권 이전에 필요한 서류에 서명하고, 매매 대금을 수령하거나 기존에 있던 모기지를 상환하기 위한 서류에 서명하면 된다. 셀러 변호사 역시 복잡한 절차 없이 몇 가지 서류를 확인하고 처리하는 정도의 업무만 수행한다.

뉴욕 외의 많은 주에서는 셀러가 클로징 현장에 직접 나오지 않고, 사전에 서명을 마친 서류만 전달하는 경우도 흔하다.

2. 바이어와 바이어 변호사
클로징에서 가장 많은 서류에 서명하는 사람은 단연 바이어다. 소유권 관련 서류와 모기지 융자 서류 등 방대한 분량의 문서에 서명을 하게 되며, 이 과정만 거의 두 시간이 걸린다. 처음에는 변호사의 설명에 집중하지만, 한 시간이 지나면 집중력이 흐려져 어떤 서류에 서명하는지도 모르는 채 진행되는 경우도 많다.

바이어 변호사는 전체 서류를 설명하지만, 수백 페이지에 이르는 클로징 서류를 일일이 이해시키기란 현실적으로 불가능하다. 그러나 융자 관련 핵심 서류인 ‘Mortgage’(담보 설정)와 ‘Note’(채무 약정), 그리고 클로징 비용 내역이 상세히 정리된 ‘Closing Disclosure’만큼은 반드시 숙지할 필요가 있다.

3. 은행 변호사
뉴욕 클로징에서만 볼 수 있는 독특한 존재가 바로 은행 변호사다. 다른 주에서는 은행이 바이어의 변호사에게 융자금 송금을 하고, 바이어 변호사가 모든 융자 서류를 처리한다.

그러나 뉴욕에서는 은행이 직접 고용한 변호사가 클로징에 참석하여 융자 서류를 담당하고, 책임 하에 진행한다. 클로징 당일, 은행 변호사는 서류를 확인하고 서명이 완료되면 은행에서 전달받은 융자금으로 직접 수표를 발행한다.

4. 타이틀 클로저
뉴욕에서는 타이틀 클로저가 별도로 참여한다. 반면 뉴저지에서는 바이어 변호사가 타이틀 관련 업무까지 함께 맡는다. 타이틀 클로저는 크게 세 가지 업무를 담당한다.

첫째, 주택에 대한 타이틀 검토다. 셀러가 해당 주택의 진짜 소유자인지, 공동 소유자가 있는지, 또는 이전에 설정된 담보나 벌금 기록이 있는지를 조사한다.

둘째, 바이어의 법적 상황을 검토한다. 파산 기록이나 법적 분쟁 등 향후 주택 소유권에 영향을 미칠 수 있는 요소가 있는지를 확인한다.

셋째, 각종 세금과 수수료를 계산하고 정산한다. 대표적인 것이 양도세(Real Property Transfer Tax)인데, 뉴욕시 기준으로 1~3패밀리 주택 중 매매가가 50만 달러 미만일 경우 1%, 그 이상이면 1.425%를 부과한다.

보통 이 세금은 셀러가 부담하지만, 새 콘도 분양의 경우 바이어가 납부하는 경우도 있어 계약 전 확인이 필요하다.

5. 모기지 세금과 타이틀 보험
뉴욕의 클로징 비용을 높이는 또 하나의 요인은 바로 **모기지 세금(Mortgage Recording Tax)**이다. 이 세금은 뉴욕주에서 융자를 받을 경우 담보 설정 시 부과되며, 지역에 따라 세율이 다르다.

예를 들어 뉴욕시에서는 융자금액의 약 1.8%, 롱아일랜드에서는 약 0.8%의 세금을 납부해야 한다. 이 한 항목만으로도 타주에 비해 수천 달러의 차이가 발생할 수 있다.
또한, 타이틀 보험도 필수다.

등기상 문제가 발생했을 때 바이어의 권리를 보호하기 위해 가입하는 보험으로, 최소한 융자금액만큼은 보장받는 ‘Mortgage Policy’가 기본이며, 구입 가격 전체를 보장받기 위해서는 ‘Owner’s Policy’를 추가로 가입해야 한다. 재융자의 경우 Mortgage Policy만 필요하지만, 일반적인 주택 매매에서는 Owner’s Policy가 표준이다.

이처럼 뉴욕의 주택 클로징은 다양한 이해관계자가 동시에 한자리에 모여 이뤄지는 복잡한 절차다. 이에 비해 뉴저지는 바이어 변호사가 모든 역할을 도맡아 처리하므로, 클로징은 더 간단하고 조용하게 진행된다.

그래서 뉴저지 변호사들 사이에서는 이런 농담이 돌기도 한다. “우리는 궂은일 다 해놓고도 뉴욕 변호사들과 똑같은 수임료밖에 못 받는다.”

복잡하고 번잡하지만, 그만큼 철저한 절차 속에 이루어지는 뉴욕식 클로징.
주택 거래를 앞둔 독자라면 자신이 어디서 어떤 방식의 클로징을 하게 될지 미리 알고 대비한다면 시간과 비용 모두에서 현명한 선택이 될 수 있을 것이다.
문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>