요즘 30년 고정 모기지 이자는 6% 중반대이다. 트럼프 대통령이 연준(Federal Reserve)을 지속적으로 압박하고 있지만, 올해 들어 기준금리는 한 번도 인하되지 않았다. 뉴욕과 뉴저지의 한인 선호 지역은 여전히 주택가격이 고공 행진 중이다.

많은 사람들이 “모기지 이자가 오르면 집값이 좀 떨어지지 않을까” 기대하지만, 맨해튼을 중심으로 한 근교 지역은 여전히 인구 유입이 많고 주택 수요가 꾸준하기 때문에 가격이 크게 내려가긴 어려울 것으로 보인다.

최근 한 고객이 듀플렉스(Duplex)를 구입하겠다고 하여 필자가 그 주택을 ‘콘도’라고 설명하자, 고객은 “두 집이 붙어 있는 듀플렉스인데 무슨 콘도냐?”고 반문했다. 같은 구조라도 위치에 따라 분류가 달라질 수 있다.

예를 들어, 뉴욕에 있는 경우 ‘세미 어태치드 원패밀리(Semi-attached 1 Family)’로 간주되지만, 뉴저지 버겐카운티에서 지어진 듀플렉스는 ‘콘도’로 분류된다.
이처럼 지역에 따라 주택 유형 분류 방식이 다르다. 이번 칼럼에서는 콘도, 코압, 타운하우스 등의 구분 방법을 자세히 알아본다.

1. Condo (콘도)
콘도는 한국의 아파트와 유사한 개념으로, 일반 주택처럼 해당 유닛에 대해 개별적인 소유권을 가진다. 이를 ‘Fee Simple Ownership’이라고 하며, 개인 간 거래가 자유롭다. 많은 사람들이 주택을 구입하면 당연히 그 주택의 소유권을 갖는다고 생각하지만, 이 부분은 코압(Co-op)에서 큰 차이가 발생하므로 아래에서 자세히 다룬다.

콘도는 개별 유닛을 고객이 구매하는 방식이므로, 일반 주택처럼 모기지를 받을 수 있다. 다만, 콘도 융자에는 추가적인 승인 절차가 필요하다.

일반 주택의 경우, 주택 감정(Appraisal), 고객의 수입, 다운페이먼트 비율, 신용도(Credit Score) 등이 심사의 핵심 요소이지만, 콘도의 경우 해당 콘도가 융자 대상이 될 수 있는지에 대한 별도 심사가 병행된다.

이때 필요한 서류 중 대표적인 것이 약 20여 가지 항목이 포함된 **Condo Questionnaire(콘도 질의서)**이다. 또한 셀러나 빌더로부터 제공받는 두꺼운 ‘콘도 북(Condo Book)’에는 ‘Condo Declaration’과 ‘By-Laws’ 같은 규약이 포함되어 있으며, 이는 렌더(은행)와 법적 관계를 판단하는 데 중요한 자료이다.

추가로 콘도 사무실에서 관리하는 재무제표인 ‘Condo Budgets’를 제출받아, 관리비 체납 여부나 전체 재정 건전성을 검토한다.
마지막으로 건물 전체를 대상으로 하는 콘도 보험(Master Insurance Policy) 이 모기지 요건에 부합하는지도 확인한다.

즉, 콘도 융자에는 고객의 자격 심사와 함께 해당 콘도의 재정 상태, 관리 체계, 보험 여부까지 이중 심사가 필요하므로 일반 주택에 비해 다소 복잡하다.

하지만 최근 들어 콘도 심사 기준은 많이 완화되었으며, 25% 이상 다운페이먼트를 할 경우 다소 미비한 점이 있더라도 융자 승인에는 큰 무리가 없는 경우가 많다. 다만, 콘도는 일반 주택처럼 모기지로 담보가 잡히기 때문에 뉴욕주에서는 모기지 세금(Mortgage Recording Tax)이 부과된다.

또한 융자가 끝난 후 소유자는 해당 유닛의 재산세(Real Estate Tax)를 개별적으로 납부하고, 별도로 월 관리비(HOA Fee)를 부담한다.

2. Co-op (코압)
차를 타고 다니다 보면 외형은 비슷한 오래된 건물들 중 어떤 곳은 콘도이고, 어떤 곳은 코압이다. 코압과 콘도의 가장 큰 차이는 ‘소유권의 개념’이다.
코압(Co-op)은 해당 건물을 소유한 법인의 지분(Stock)을 구매하는 방식이다.

즉, 구매자는 유닛을 직접 소유하는 것이 아니라 건물을 소유한 회사의 주주가 되는 것이다. 이렇게 구매한 지분을 담보로 하여 은행에서 융자를 받게 되는데, 이 점이 콘도와 큰 차이이다.

융자 심사 역시 콘도보다 더 까다롭다. 은행의 승인을 받은 후에도, 고객은 직접 코압 이사회(Co-op Board)에 신청서를 제출하고 인터뷰를 통해 이사회 승인을 받아야 클로징을 진행할 수 있다. 그래서 코압은 보통 계약부터 클로징까지 약 3개월이 소요된다.

코압의 또 다른 특징은, 개별적으로 재산세를 내는 것이 아니라 매달 내는 관리비에 건물 전체의 재산세가 포함되어 있다는 점이다. 그래서 코압 관리비는 일반적으로 콘도보다 훨씬 높은 편이다.

일부 코압의 경우 월 관리비가 1,500달러 이상인 경우도 있다. 이처럼 높은 관리비를 감당할 수 있는 능력이 있는지를 코압 보드는 자체 기준으로 엄격히 심사한다. 반면에 장점도 분명하다.

클로징 비용이 콘도의 1/3 수준으로 저렴하다. 모기지를 담보로 하지 않기 때문에 모기지 세금이 없고, 세금 에스크로도 필요 없다.
또한 코압은 일반적으로 콘도보다 매매 가격이 저렴하다. 따라서 첫 주택 구입자나 은퇴를 앞둔 분들에게 적합한 선택이 될 수 있다.

하지만 최근 퀸즈 지역의 코압 가격도 크게 상승했으며, 코압 보드의 승인 기준이 은행보다 더 까다로운 경우도 있다.
단순히 가격이 저렴하다고 접근했다가 보드에서 거절될 수 있으므로, 사전에 자격 요건을 잘 확인하는 것이 중요하다.

3. PUD (Planned Unit Developments, 타운하우스)
우리가 흔히 타운하우스라고 부르는 형태를 은행에서는 PUD(Planned Unit Development)라고 부른다. 콘도와 일반 주택의 중간 형태로 볼 수 있으며, 최근 인기가 많다.

대개는 도시 외곽에 큰 부지를 조성해 동일한 유닛의 주택들을 한 울타리 안에 지어 분양하는 형식으로, 공동 커뮤니티 시설(풀장, 클럽하우스 등)을 갖추고 있다.

유닛이 단독으로 떨어져 있는 경우에는 일반 단독주택처럼 간단한 절차로 융자가 가능하고, 양옆 유닛과 붙어 있는 구조라면 콘도처럼 일부 관련 서류가 필요할 수 있다. 다만 콘도나 코압보다 융자 절차는 일반적으로 더 간단하고 수월한 편이다.

4. New Jersey의 Duplex (뉴저지 듀플렉스)
뉴저지, 특히 버겐카운티에는 두 가구가 한 건물로 붙어 있는 신축 주택이 많다.
해당 카운티의 용적률 기준을 충족하면 기존 단독주택을 철거하고 듀플렉스로 신축할 수 있다.

이때 주소를 A/B처럼 나누어 각각의 주택으로 구분할 수 있으며, 은행에서는 이를 콘도 형태로 간주하고 융자를 해준다.
관리비가 별도로 존재하는 것은 아니며, 두 집이 공동 보험료를 절반씩 나누어 관리비 명목으로 처리한다. 일반 콘도보다는 융자가 훨씬 수월한 편이다.

이처럼 콘도, 코압, PUD는 각각 소유 방식, 융자 절차, 세금 구조, 관리비 등에서 차이가 있다.

내 집 마련을 꿈꾸는 사람들이 여전히 많다. 처음부터 ‘드림 하우스’를 마련하는 것은 쉽지 않지만, 내 형편에 맞는 선택으로 시작해 시간이 지남에 따라 점차 규모를 키워간다면 내 집 마련의 꿈도 충분히 현실이 될 수 있다.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>