곽동현 M&T Bank Mortgage Corp.
지난번에 이어서 주택 구입 절차에 관하여 알아보도록 하겠습니다.
원하시는 주택이 정해져 가격이 흥정을 마치면 변호사를 선정해서 계약서를 작성하게 됩니다. 이 시점에서 융자 신청을 하게 되는데 요즘은 이자율이 며칠 사이에도 갑자기 올라가서 주택 계약을 하기 전 Offer하는 기간에 이자율 Lock In을 하는 경우도 많이 있습니다.
아무튼 계약이 끝나면 크게 은행의 주택 융자 부분과 변호사의 주택 소유권(Title)에 관련된 부분으로 나눠 진행이 되어집니다.먼저 주택 융자는 고객이 직접 융자 전문가와 상담하여 구매 하고자 하는 주택에서 몇년 정도 살 것이며 얼마 정도를 다운 페이먼트 하고 월페이먼트를 어느 정도까지 할 수 있을지 구체적으로 의논하고 융자 프로그램을 정합니다.그래서 융자 상품이 선택되면 융자신청서(1003 Form)를 작성합니다.
은행에서는 크게 Originating, Processing & Underwriting 이 세 부분으로 나눠서 융자가 이루어지는데 Originating부분은 저와 같은 Loan Office가 융자 신청서를 받아서 융자를 일으키는 겁니다. 융자 신청이 이뤄지면 은행은 주택 감정사를 보내어 주택의 시장 가격을 산출하게 되고 이것은 융자를 해주는 은행에서 그 주택의 실제 가치가 구입 가격에 맞는지를 감정하는 것이 주요 목적입니다.주택가격이 좋을 때 즉 가격이 오를 때는 구입가 보다 감정가가 적게 나올 때가 많고 반대로 주택가가 내려갈 때는 감정가가 구입가보다 더 많이 나오는 경우가 많습니다. 이유는 요즘처럼
바이어 마켓일 경우 현 시세보다 좀 더 싸게 구입하게 되므로 감정가가 구입가보다 더 나옵니다.
주택 감정은 구입 주택과 위치상 가장 근접하면서도 유사한 형태의 최근 거래된 매매가가 감정가의 기준이 됩니다.
융자의 진행의 그 다음 단계가 Processing부분인데 은행의 융자 Processor가 융자 심사(Underwriting)를 하기 전까지 융자 신청서, 크레딧, 해당 융자 프로그램의 가이드라인 등 융자가 문제없이 나오도록 돕는 역할을 하고 또 융자가 심사관을 통해서 Approved가 되면 클로징 전까지 필요한 서류 등을 모으는 역할 또한 합니다.
마지막 단계가 Underwriting 이라는 건데 쉽게 말해 융자 심사를 해서 Yes or No를 결정하는 것을 말합니다. 융자 프로그램과 크레딧 상태, 준비된 서류 등을 검토하고 융자를 승인 해줍니다. 이때 융자가 승인 되면 조건부 융자 승인서(Commitment)가 발행되는데 이것은 은행에서 클로징까지 필요한 몇몇 가지 보충 서류만 준비가 되면 융자를 해준다는 허가서를 말합니다.상기 절차기 복잡해 보이지만 고객입장에선 그냥 융자 신청서를 작성하고 한 일주일이나 10일 정도 지나면 융자 Commitment가 나왔다고 연락이 오고 그 Commitment 내용 안에 여러 보충 서류(Condition)들이 있습니다.그 필요 서류는 신청한 융자 프로그램에 따라 다소 차이가 있으며 대략, 은행 잔고 증명, 렌트를 살고 있으면 렌트비를 잘 내고 있다는 현 집주인의 편지, 콘도를 구입할 경우 그 콘도의 간단한 질의서, 시민권자가 아닐 경우 영주권이나 비자 Copy, 자영업자일 경우 CPA Letter 또 처
음 신청서 작성할 때 빠트린 서류가 있다면 그런 서류들의 사인 등이 있습니다.
이렇게 고객이 융자신청에 필요한 기타 서류를 준비해서 은행으로 보내주면 이것을 취합해서 마지막으로 Underwriter가 한번더 심사를 하고 최종 승인이 나고 그 다음은 모든 서류를 은행의 클로징 담당 부서 (Closing Department)로 넘깁니다. 이 때 클로징 담당 부서에서 주택 보험 (Hazard Insurance또는 Home Owner’s Insurance)을 요구하는데 이 보험은 여러 가지 자연 재해나 상해로 부터 은행에서 융자 해주는 융자 금액을 보호받기 위해 주택 구입자에게 요구하는 보험을 말하며, 고객은 1년 보험 증서와 1년 보험료 지불 영수증을 준비해야 합니다. 참고로 콘도를 구입할 경우 이 보험료가 매월 내는 콘도 관리비 (Home Owner’s Association) 안에 내는 포함이 되어있으므로 따로 보험을 들 필요가 없습니다.
상기처럼 보험까지 전부 정리가 되면 은행에서 융자 상태를 Pre-Closing이라고 말하며 말 그대로 셀러나 바이어 변호사가 날짜만 맞춰서 클로징을 하기만 하면 됩니다.
한편 은행에서 고객 융자를 위해서 상기로 진행될 때 고용하신 변호사는 구매 주택이 고객의 소유권으로 안전하게 전달되도록 돕습니다. 먼저 그 주택의 소유권(Title)을 조사해서 지금 팔려고 하는 Seller 명의로 되어 있는지, 과거 몇 년 동안 주택 소유가 어떻게 문제가 없는지 또한
이 주택에 불필요한 저당권이 있는지 세금은 얼마를 몇 번에 걸쳐서 내는지 여러 가지 것을 조사 하며 경우에 따라서 지적도 (Survey)를 다시 한 번 신청해서 주택 경계가 분명히 되어 있는지도 확인하게 됩니다.
이때 고용하신 변호사가 소유권(Title)에 관련 보험을 들게 되는데 소유권 보험이라 함은 쉽게 설명해서 구입 하는 주택의 원 Seller가 이혼을 준비하는 중이라든지 유산으로 물려받은 주택을 구매할 경우라든지 클로징이 끝난 후에도 소유권 분쟁이 심심찮게 일어 날 수 있는데 이때 은
행에서는 융자 금액만큼 소유권 분쟁에서 보호 받기 위해서 고객에게 들게 하는 보험을 말하며 이 비용이 클로징 비용에서 적지 않는 비용을 차지하게 되고 만약 고객이 다운 페이먼트 하는 비용까지 같이 커버 되도록 하려면 보험료는 약간 더 비싸집니다.
변호사측에서 소유권과 세금 관련 건이 준비가 끝나고 은행에서 융자 상태가 Pre-Closing이 되게 되면 이제 바이어측 변호사와 셀러측 변호사가 적당한 시간에 클로징 날짜를 잡게 됩니다.
클로징 며칠전에 변호사가 클로징시 발생할 자세한 비용 등을 어떻게 준비하라고 알려 줍니다. 이 비용은 다운 페이먼트와 융자시 필요한 은행 관련 비용 소유권(Title)관련 비용 각종 Tax와 기타 잡비 등이며 대부분 Certified Check을 준비 하셔야 됩니다.
마지막으로 클로징 시 신분을 확인할 수 있는 신분증, Certified Check 과 Check Book을 갖고 오시면 되고 한 2시간 동안 팔이 아플 정도로 열심히 싸인 하다보면 원하시던 그 주택의 열쇄가 손에 쥐어져 있을 겁니다.상기 절차는 꽤나 복잡해 보이지만 일 잘 하시고 믿을만한 변호사나 Loan Officer에게 맡겨 놓고 기다리시면 그리 어렵지 않게 클로징까지 가실 수 있습니다.
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