신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장
모기지 이자율이 시장 이자율 변동에 따라 주기적으로 조정되는 변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgage, ARM) 중에서 초기 이자율 고정 기간이 3, 5, 7, 10년 등 3년 이상인 ARM을 혼성 ARM(Hybrid ARM)이라고 부릅니다. 이러한 ARM은 초기 이자율 고정 기간에는 고정 이자율 모기지와 같은 성격을 가지고 있다가 이 기간이 지나면 남은 모기지 기간 동
안에 ARM으로 성격이 바뀌기 때문에 고정 이자율 모기지와 ARM의 절충형 모기지라는 의미로 혼성 ARM이라고 부르는 것입니다.
모기지 은행 협회(Mortgage Bankers Association)가 2005년 5월에 발표한 1 가구 주택 모기지 활동 조사서(Single-Family Mortgage Activity Survey)에 의하면 2004년 하반기 동안에 이루어진 ARM 중에 초기 이자율 고정 기간이 3년 미만인 전통 ARM(Traditional ARM)이 53%를 차
지하고 혼성 ARM이 47%를 차지하였습니다. 이처럼 큰 비중을 차지하는 혼성 ARM의 구조와 혜택을 살펴봅니다.
초기 이자율 고정 기간
혼성ARM의 초기 이자율 고정 기간은 3, 5, 7, 10년 등 3년 이상입니다. 보통은 30년 동안에 완전 상각이 이루어질 수 있도록 월 불입금을 결정하는 전액 납입(Full Payment) 프로그램이 대부분이지만 초기 고정 기간 동안에는 이자만 납입(Interest Only Payment)하도록 허용하는 프
로그램도 있습니다. 어느 경우에나 이 기간이 지나면 남은 기간 동안에 완전 상각이 이루어지도록 전액납입을 하게 됩니다.
정기적 이자율 조정 기간
초기 이자율 고정 기간 이후부터 적용되는 정기적 이자율 조정 기간은 보통 1년 또는6개월입니다. 그러나 최초 이자율 조정 한도나 정기적 이자율 조정 한도를 인정하지 않는 특수한 혼성ARM에서 1개월 마다 이자율이 조정되는 경우를 볼 수 있습니다. 이 경우의 모기지는 혼성
ARM과 옾션ARM의 성격을 동시에 가지는 것으로 볼 수 있을 것입니다. 보통 1년마다 이자율이 조정되는 프로그램은 3/1, 5/1, 7/1, 10/1 등으로 부르며 6개월 마다 조정되는 프로그램은 3/6, 5/6, 7/6, 10/6 등으로 부릅니다.
완전 지수화 이자율
최초 이자율 조정 기일과 그 이후의 정기적 이자율 조정 기일에는 다음 기간의 이자율을 재정 지수(Financial Index)와 융자 당초에 결정된 마진(Margin)을 합하여 산출합니다. 융자 기관은 이렇게 산출된 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)이 다음에 설명하는 이자율 조정 한도
를 넘지 않는 한 다음 기간의 이자율로 활용합니다.
4. 이자율 조정 한도
혼성ARM에서는 초기 이자율 고정 기간이 길기 때문에 최초 이자율 조정 한도와 정기적 조정 한도가 다른 경우가 많으므로 이에 유의하여야 합니다. 예를 들어 5/1, 7/1/ 10/1 등의 프로그램에서 이자율 조정 한도가 5/2/5등으로 표시되는 경우를 많이 볼수 있습니다. 이는 최초 이자율
조정 때에는 초기 이자율보다 5%를 초과하여 올리거나 내릴 수 없으나 그 이후의 정기적 조정 때에는 그 이전 기간의 이자율보다 2%를 초과하여 올리거나 내릴 수 없음을 표시하고 있으며, 전 융자 기간동안의 이자율이 초기 이자율에 5%를 더하거나 차감해서 산출된 이자율 보다 더
높아지거나 낮아질 수 없다는 것을 표시합니다.
5. 월 불입금 조정 한도
혼성 ARM 중에는 월 불입금 조정 한도(Monthly Payment Cap)를 규정하지만 최초 이자율 조정 한도나 정기적 이자율 조정 한도를 규정하지 않는 프로그램이 있습니다. 이러한 프로그램에서는 월 불입금이 발생하는 이자보다 적은 경우에 부족한 이자 금액이 모기지 원금에 추가되는 역상각이 발생할 수 있으므로 유의하여야 합니다. 앞에서 설명한 바와 같이 이러한 모기지는 혼성 ARM과 옵션ARM의 성격을 동시에 가지는 것으로 볼 수 있을 것입니다.
6. 혼성 ARM 이 주는 혜택
혼성ARM 이용자가 받는 가장 큰 혜택은 고정 이자율 모기지의 이자율에 비하여 낮은 초기 이자율을 장기간 동안 적용받는데 있습니다. 그러므로 차입인이 예상 거주 기간을 합리적으로 예측할 수 있는 경우에는 그 기간에 적합한 초기 이자율 고정 기간을 가진 혼성ARM을 선택함
으로써 고정 이자율 모기지와 ARM의 좋은 점을 모두 얻을수 있을 것입니다. 즉 고정 이자율 모기지의 이자율보다 낮은 초기 이자율과 월 불입금을 확보하면서도 예상 거주 기간동안 이자율 변동의 위험에서 벗어날 수 있게 됩니다.
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