곽동현의 모기지 이야기/ 유학생의 모기지 신청
2006-05-27 (토)
곽동현
최근 외환 시장의 달러 약세로 본국의 환율이 930원이하로 떨어 졌습니다. 한국 정부는 일명 ‘외환 자율화 추진 방안’을 마련하여 일반기업이나 개인이 자유롭게 투자 목적으로 해외 부동산 취득을 허용 하였다고 합니다. 이로 인해 본국에서 맨하탄과 맨하탄 인근 퀸즈나 뉴저지 지역에 콘도 등의 구입 문의가 많아지고 있다고 합니다.
그럼 이번에는 본국에서 투자를 원하는 분이나 유학생 부모의 부동산 구입시 융자관련에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
원칙으로는 유학생은 은행에서 융자를 얻기가 힘듭니다. 가장 주된 이유인즉 유학생은 월 페이먼트를 감당한 수입원이 없다는 겁니다. 하지만 필자의 은행에서 제공하는 프로그램 중 유학생으로 주택 융자는 힘들지만 유학생 부모님 즉 외국인 자격으로 주택 융자가 가능한 상품에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
외국인(Foreign Nation)으로 미국내 융자 조건
1.다운페이먼트
먼저 외국인(Foreign Nation)으로 융자하면서 20%를 다운 페이먼트 할 때 다니는 직장의 월 수입원 증빙 서류가 정확히 필요 합니다(Full Doc기준). 하지만 30% 정도를 다운 페이먼트 하면 간단한 서류로만 융자가 가능합니다(Stated Income 기준).
2.재직 증명
외국인으로 미국내 주택을 구입하더라도 본국내에서 뚜렷한 직업이 있어야 됩니다. 즉 본국에서 월페이먼트를 벌 만한 능력이 되어야 된다는 겁니다. 재직 증명은 본국 회사의 재직 증명을 영문으로 공증 받으면 되고 혹시 자영업을 하는 분은 회계사로부터 자영업을 몇 년동안 하고 있다는 영문 letter정도면 됩니다.
3.신용조회
미국내에서는 융자를 얻을시 크레딧 조사를 해서 크레딧 점수와 그 히스토리로 융자를 해줍니다. 하지만 외국인일 경우 크레딧을 조사할 수 없습니다. 필자의 은행의 경우 외국인이라도 본국에서 사용하는 크레딧 카드나 백화점카드 자동차 할부 등의 해당 회사에서 고객의 크레딧 즉 매월 페이먼트 기록이 양호한지에 관하여 3곳 회사의 간단한 영문 레터를 요구하고 있습니다.위의 3개 조항에 잘 준비가 되면 외국인이라고 하더라도 큰 무리없이 은행에서 융자를 받을 수가 있습니다.그리고 한국인들이 이민자이고 보니 시민권이나 영주권외에 여러 가지 비자로 거주하고 있습니다. 마치 맨하탄의 지하철 마냥 아주 복잡하고 다양한 종류의 비자가 있는데 비자 종류별 주택융자 가능 여부를 알아 보도록 하겠습니다.
비자 종류 세부 사항 융자 가능 여부
A-1/A-2 정부 고위직, 공관 파견 외교관 또는 정부 공무원과 그의 배우자 또는 자녀 힘듬
A-3 A1과 A2 비자 소지자를 위한 고용인과 그의 배우자 또는 자녀 힘듬
B-1/B-2 단기 관광 또는 단기 상용(사업차)방문 힘듬
C-1/C-2/C-3 미국 경유 혹은 미국내 UN지역에 가기 위해 경유 힘듬
D-1/D-2 선원, 승무원과 그 일원 힘듬
E-1 상사 주재원과 그의 배우자 또는 자녀 가능
E-2 투자자와 그의 배우자 또는 자녀 매 2년 마다 연장가능 가능
F-1/F-2 정규교육 혹은 언어연수를 위한 유학생, 그의 배우자 또는 자녀 힘듬
G-1/G-2 미국내 위치한 국제기구로 장기 또는 장기 파견자, 그의 배우자 또는 자녀 힘듬
H-1B/H-1B1
H-1B2 단기 전문직 종사자 3년 한번 더 연장 가능 총 6년까지 체류 가능 가능
H-1C 단기 체류 간호사 체류기간 3년 힘듬
H-2A 미국내에서 구인하기 힘든 임시직 농업 근로자 힘듬
H-2B 미국내에서 구인하기 힘든 임시직 비농업 근로자 힘듬
H-3 산업 연수생 체류기간 18개월~2년 정도 힘듬
I 언론/ 보도 활동을 하려는 언론인, 언론기관 특파원, 그의 배우자 또는 자녀 힘듬
J-1/J-2 문화 교류 방문자와 그의 배우자 또는 자녀 가능
K-1/K-4 미 시민권자의 약혼자, 배우자 또는 자녀 가능
L-1A 동일 회사내 미국 지사 고위 전근자 총 7년 체류가능 가능
L-1B 동일 회사내 미국 지사 전근자 총 5년 체류 가능 가능
L-2 L-1 소지자의 배우자 또는 자녀 가능
M-1/M-2 직업 교육을 위한 유학생, 그의 배우자 또는 자녀 힘듬
NATO-1 NATO 관련 대표자 가능
NATO-2/
NATO-7 NATO 관련 종사자, 그의 배우자 또는 자녀 가능
O-1 과학, 예술, 운동, 사업, 교육 분야에 특수한 재능 소유자 가능
O-2 O-1 소지자를 직업적인 분야에서 동반 혹은 보조 하는자 가능
O-3 O-1, O-2 소지자의 배우자 또는 자녀 가능
P-1/P-3 경기에 참여하는 운동선수나 연예인 가능
Q-1/Q-3 국제 문화 교류 행사에 참가자나 그의 배우자 또는 자녀 힘듬
R-1/R-2 미국내 종교 활동 종사자, 그의 배우자 또는 자녀 가능
TN NAFTA에 따라 자격있는 캐나다인과 멕시코인으로 무역업 종사자 가능
TD TN 소지자의 배우자 또는 자녀 가능
(상기는 M&T Mortgage Corp.기준임)
앞서 말씀 드린 것처럼 상기 비자 종류가 주택 융자가 힘든 유학생 신분이라도 본국의 가족이나 친지도움을 받아 외국인 자격으로 주택 구입을 할 수 있고 주택 소유권인 타이틀(Title)상에 이름을 같이 등재가 가능합니다. 그리고 추후에 신분이 변경되면 타이틀이나 모기지 융자상 이름 변경도 가능합니다.
