주택 시장이 과열된 시기에는 바이어들이 다양한 오퍼 전략을 활용한다. 그중 하나가 바로 ‘렌트 백’(Rent Back) 전략이다. 이 전략은 매매 절차가 완료돼 소유권이 바이어에게 넘어간 후에도 셀러가 일정 기간 집에 거주할 수 있도록 허용하는 계약 조건이다. 요즘처럼 새 집 구하기 힘든 시기에 셀러에게는 솔깃한 제안이 아닐 수가 없다. 하지만 렌트 백 계약 조건이 전혀 예상치 못한 법적 위험을 초래할 수 있기 때문에 사전에 충분한 검토와 보호 장치 마련이 필수다.

■ 바이어는 집주인, 셀러는 세입자

렌트백 계약은 단순한 합의처럼 보이지만, 거래가 완료된 이후 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있는 구조가 도사리고 있다. 셀러와 바이어 간의 관계는 구매 계약이 성사되기 전까지는 대체로 원활하다. 그러나 거래가 공식 완료되면 바이어는 법적으로 집주인(소유자)이 되고, 집을 판 셀러는 세입자로 입장이 전환된다. 이처럼 법적 지위가 바뀌는 순간, 주택을 둘러싼 양측의 기대와 생각도 완전히 뒤바뀔 수 있다.

바이어가 법적으로 소유자이지만, 셀러가 집을 사실상 통제하는 상태로, 작은 오해나 갈등이 심각한 분쟁으로 이어지기 쉽다는 것이다. 따라서 렌트백 계약을 단순히 거래 성사를 위한 전략으로 활용하기보다는 반드시 필요한 경우에만 고려하는 것이 중요하다.

만약 계약서 상에 명확한 조건과 책임 범위, 문제 발생 시 대응 장치 등이 충분히 포함되지 않으면, 바이어는 자칫 예상보다 훨씬 불리한 상황에서 문제를 직접 해결해야 하는 상황에 놓일 수 있다.

■ 분쟁 발생 시 임대법 적용

렌트백 계약이 이뤄지면 바이어는 원하든 원하지 않든 일정기간 임대 주택 건물주로서의 책임을 지게 된다. 매매가 완료된 뒤부터는 임대 계약으로 전환되기 때문에 분쟁 발생 시 임대 관련 법규정이 적용된다.

만약 셀러가 렌트백 계약 기간 만료후에도 집을 비우지 않을 경우, 관할 지자체의 임대 관련 규정에 따라 퇴거 조치를 밟아야 하는데, 주택 임대 경험이 없는 경우 퇴거 절차가 상당히 복잡할 수 있다.

특히 세입자 보호가 강한 주에서는 퇴거 과정이 수개월 이상 소요될 수도 있다. 부동산 업계에 따른 실제로 한 바이어는 세입자 보호가 강한 지역에서 렌트백 계약을 맺은 셀러가 퇴거를 거부하면서 약 4개월 동안 호텔에서 생활해야 했고, 이 과정에서 변호사 비용 등 수천 달러의 추가 비용이 발생한 사례 있다.

■ ‘모기지 대출·주택 보험’ 차질 생길 수도

렌트백 계약에 따른 위험이 법적 분쟁에만 그치지 않는다. 일부 모기지대출과 주택 보험에도 큰 영향을 줄 수 있기 때문에 각별한 주의가 필요하다.

모기지 대출의 경우 국영모기지보증기관 패니메이와 프레디맥이 보증하는 일반적인 ‘실거주 목적’의 모기지 대출은 바이어가 에스크로 클로징 이후 60일 이내에 실제 거주를 시작하도록 요구한다.

일부 대출기관은 이보다 더 짧은 기간을 조건으로 두기도 한다. 그런데 렌트백 계약으로 인해 이 기간내 입주하지 못하면 대출 계약서상의 ‘거주 의무’(Occupancy Covenant) 위반에 해당할 수 있다. 만약 대출 기관이 계약 위반으로 간주해 대출을 부도 처리하거나, 해당 대출을 투자용 부동산으로 재분류할 수 있으며, 심지어 사기로 간주할 가능성도 있다.

렌트백 계약에 따른 보험 보상 문제도 불거지기 쉽다. 주택 매매가 완료되면 기존 집주인(셀러)의 주택 보험은 종료되고, 새로운 소유자(바이어)의 보험이 적용된다. 하지만 일반적인 주택 보험은 소유자가 실제 거주하는 경우를 전제로 보상을 지급한다.

기존 보험이 종료된 셀러가 거주 중인 경우에는 보상이 거부될 가능성이 있다. 예를 들어, 집에 남아 있던 셀러의 손자 등이 주택 내에서 사고를 당할 경우, 이는 바이어의 보험 책임으로 전가될 수 있지만 보험금 지급이 거부될 수도 있다.

■ 단순 임대 계약 아닌 ‘사용 및 점유 계약서’ 작성

부동산 전문가들은 렌트백 계약을 체결할 때 거래 성사를 위한 전략이 아니라 정식 법적 계약으로 취급해야 한다고 강조한다. 이를 위해서는 변호사가 작성한 ‘사용 및 점유 계약’(Use and Occupancy Agreement) 등의 계약서에 양측이 서명하면 예기치 못한 분쟁에 적절히 대비할 수 있다.

렌트백 계약서 반드시 포함되어야 하는 주요 계약 조건은 다음과 같다. ▲퇴거일을 반드시 명시해야 한다. ▲일일 점유 비용을 설정한다. 이 비용은 대개 셀러의 총 월 주택 비용(PITI: 원금·이자·재산세·주택 보험)과 HOA 비용을 합산한 금액을 30일로 나누는 방식으로 산출된다. ▲퇴거일을 초과할 경우 하루 300~500달러 수준의 추가 ‘점유 연장 수수료’(Holdover Fee)를 부과해야 한다. 이 비용은 기본 일일 사용료와 별도로 적용된다.

▲최소 1만 달러 이상의 ‘에스크로 보증금’(Escrow Holdback)을 설정한다. 보증금 타이틀 회사가 보관하고 퇴거 후 주택 상태 점검이 완료된 이후에만 지급된다. ▲렌트백 계약은 ‘임대’(Lease)가 아닌 ‘사용 허가’(License)로 명시되어야 한다. 사용 허가 계약에 따라 기존 세입자 보호법에 따른 세입자(셀러)의 법적 보호가 제한되고, 계약 위반 시 퇴거 조치를 수월하게 진행할 수 있다.

실제 사례로, 애리조나주 피닉스에서 한 바이어가 다른 바이어와의 오퍼 경쟁에서 셀러의 수락을 얻기 위해 30일 렌트백 조건을 제시하며 구매 계약서에 단 한 줄로만 관련 내용을 포함했다. 그러나 대출기관이 모기지 대출을 승인하지 않아, 변호사를 통해 6페이지 분량의 별도 점유 계약서를 작성했다.

이 계약서에는 1만5,000 달러 에스크로 보증금, 하루 350달러 추가 점유 연장 수수료, 세입자 보험 의무 가입, 공증된 퇴거 증명서 등이 포함됐다.

결국 셀러는 당초 렌트백 계약 만료 기한보다 11일 더 거주했지만, 에스크로를 통해 추가 점유 수수료 약 4,000달러를 자동으로 지불하고 퇴거했지만 양측이 법정으로 가는 일은 피했다.

<준 최 객원 기자>