‘주택담보 신용대출’(Home Equity Line of Credit·HELOC) 심사가 앞으로 강화될 전망이다. HELOC은 보유 주택을 담보로 필요한 만큼 자금을 인출하고, 사용한 금액에 대해서만 이자를 내는 일종의 신용대출 상품이다. 2025년 3분기 HELOC 신규 발급 규모는 2024년 3분기 대비 약 16% 증가하는 등 최근 몇 년 간 급성장했다.

그러나 최근 모기지 대출 연체율 상승과 주택 가격 하락 등의 현상 발생하면서 일부 대출기관들이 HELOC 승인 조건을 전보다 엄격하게 조정하고 있다. 대표적으로 대출 계약 조건에 따라 자금 인출 제한이나 사용 방식 변경 등 새 규정이 추가될 것으로 전망되고 있다. 주택 융자 전문가들은 앞으로 HELOC을 이용하는 대출자들이 계약서의 세부 조건을 더 철저하게 확인해야 예상치 못한 제한을 확인할 수 있다고 조언한다.

■ 집값 급등에 HELOC 관심 급증

HELOC은 흔히 ‘현금 인출형 주택 자금 조달 수단’으로 불리며, 기존 주택 자산을 활용해 필요한 자금을 유연하게 빌릴 수 있는 대출 방식이다. 이와 유사한 방식으로는 현금 인출 재융자 방식의 ‘캐시 아웃 재융자’(Cash-Out Refinance)가 있지만, 구조에는 큰 차이가 있다.

캐시 아웃 재융자는 기존 모기지 대출을 새로운 대출로 갈아타면서 일부 잔존 자산 가치를 현금으로 전환하는 방식이다.

반면 HELOC은 기존 주택담보대출을 유지한 상태에서 추가 신용 한도를 설정하는 신용대출 구조다. 이 때문에 최근 몇 년간 낮은 금리로 모기지 대출을 받은 소유주들 사이에서는 기존 저금리 대출을 유지하면서 추가 자금을 확보할 수 있는 HELOC에 대한 인기가 높았다.

수년 간 이어진 주택 자산 가치 상승도 HELOC 수요 급증의 원인으로 꼽힌다. 2025년 기준 미국 전체 주택 자산 가치는 약 17조8,000억 달러에 육박하며 사상 최고 수준을 기록했다. 이에 따라 많은 주택 소유주들이 리모델링, 수리, 기타 생활 자금 마련 등의 용도로 주택 자산을 활용한 HELOC 신청이 늘었다.

■ 일정 비율 초기 의무 인출

주택 융자업계에 따르면 HELOC 시장은 과거 필요할 때마다 인출하는 유연한 신용한도 방식의 대출이었지만, 최근 캐시 아웃 재융자와 HELOC의 중간 형태로 바뀌고 있다. 눈에 띄는 변화로는 일부 대출기관들이 대출자에게 대출한도의 50%~100%를 초기부터 의무적으로 인출하도록 요구하는 사례가 늘고 있는 점이다.

이 같은 변화를 모르고 HELOC 발급받았다가 자칫 원치 않는 대출 부담을 키울 수 있어 계약서 세부 사항을 정확히 이해해야 한다는 지적도 나오고 있다.

HELOC 시장에 불고 있는 이 같은 변화는 금융 리스크 증가한데 따른 결과다. 모기지 대출 연체율 상승과 일부 지역의 주택 가격 약세로 인한 담보 가치 하락 가능성에 미리 대비하기 위해 HELOC 심사 규정을 강화하는 대출기관이 늘고 있는 것이다.

강화된 규정 중 일정 비율 의무 인출 조건은 전통 은행보다는 비은행권 금융사 또는 핀테크 기업에서 더 빠르게 도입되는 추세다. 이들 형태의 대출기관은 대출 승인은 빠른 반면 초기 자금 최대한 확보해 수익 구조를 안정화하려는 경향이 있기 때문이다.

주택 융자 전문가들은 “현재 HELOC 시장 전체가 위기에 있는 것은 아니지만, 대출기관들이 리스크를 재평가하고 있는 단계”라며 “의무 인출 방식이 도입되는 추세로, 사용하지 않을 대출 신청을 줄이도록 신중한 결정이 필요하다”고 조언하고 있다.

■ 전통 은행권은 기존 상품 유지

이처럼 HELOC 시장에서 일부 변화가 나타나고 있지만, 모든 관련 상품이 변경된 것은 아니다. 주택 융자 업계에 따르면 전통적인 은행권 대출기관 중 일부는 기존 HELOC 조건을 그대로 유지하고 있으며, 심사 기준이 강화된 상품도 아직까지는 심사 과정이 유연하게 이뤄지는 상황이다.

대표적으로 대출자가 초기 인출 금액을 상환하면 ‘인출 기간’(Draw Period) 동안 기존 승인 한도를 다시 사용할 수 있어 이른바 ‘회전식’ 신용한도처럼 운영되는 상품도 여전히 운영되고 있다.

또, 고정금리가 적용된 상품 중에서도 필요 시 재인출이 가능한 상품도 있어, 자산 활용 및 상환 계획 수립을 유연하게 돕는 상품도 제공되고 있다. 따라서, 무턱대고 HELOC을 신청하기 전에 어떤 유형의 상품이 필요한지 정확히 파악하는 것이 중요하다.

■ 세부 조건 정확히 이해해야

HELOC 심사가 강화되기 시작한 만큼 올해 관련 대출을 고려중인 주택 소유주들은 각 대출 상품의 세부 조건을 정확히 이해하는 것이 무엇보다 중요하다. 우선 대출기관이 제시한 금리만 살피지 말고 어떤 구조인 지를 반드시 이해해야 한다. 대출 신청 전 의무 비율 초기 인출 여부, 전체 한도 중 실제 사용해야 하는 비율, 상환 후 재인출 가능 여부 등을 대출기관과 확인해야 한다.

주택 소유주의 자금 수요에 따라 HELOC 상품 선택도 달라질 수 있다. 예를 들어, 자금이 급하게 필요한 경우 비은행권 금융기관이나 핀테크 기업이 고려되지만, 이 경우 계약서의 세부 조항이 향후 제약으로 작용할 가능성이 더 높다는 점에 유의해야 한다.

또한 전통적인 금융기관 역시 계약 조건에 따라 신용 한도를 일시적으로 동결하는 등 유동성이 제한될 수 있는 점도 주의해야 한다. 예를 들어, 주택 가치가 하락할 경우 대출기관이 HELOC 한도를 동결할 수 있는데 2008년과 2009년 금융위기 당시 흔히 볼 수 있었던 사례다.

<준 최 객원 기자>