신축 주택 구매에 따른 장점 중 하나가 바로 ‘빌더 워런티’(Builder Warranty)다. 대부분의 신축 주택은 구매 시 빌더 워런티가 제공되지만, 보장 범위는 집 안팎의 특정 설비와 특정 항목들로 한정된다. 따라서 신축 주택 구매를 고려한다면 어떤 부분이 보장 대상인지 정확히 이해하고, 별도의 ‘홈 워런티’(Home Warranty)가 추가로 필요한지 여부를 확인하는 것이 중요하다. 또, 신축 주택 구매자들은 일반 주택 보험(Home Owner’s Insurance)과 빌더 워런티의 차이점도 구분할 필요가 있다. 보험은 화재나 자연재해 같은 사고를 주로 보장하는 반면, 빌더 워런티는 건축 과정이나 자재 문제로 인한 결함을 보장하는 프로그램이다.

■ 건설업체가 신축 주택 대상 보장

빌더 워런티와 홈 워런티는 명칭은 비슷하지만 보장 대상과 보장 성격에서 중요한 차이가 있다. 가장 큰 차이는 빌더 워런티가 신축 주택 및 건설업체가 진행한 리모델링 공사를 대상으로 제공된다는 점이다. 대부분의 신축 주택에는 기본적으로 빌더 워런티가 포함된다.

반면 홈 워런티는 주로 기존 주택을 대상으로 한다. 대개 오븐과 레인지, 음식물 처리기와 같은 가전제품과 전기, 배관, 냉난방 시스템 등 주택 내 주요 설비를 보장하는 프로그램이다. 빌더 워런티는 건설업체가 제공하지만, 홈 워런티는 주택 구매자가 별도로 가입하고 구매해야 한다는 점도 차이점이다.

■ ‘시공 결함·주택 자재’ 등 보장

빌더 워런티의 보장 기간은 주택의 어떤 항목이냐에 따라 달라진다. 보장 기간은 일반적으로는 6개월에서 2년 정도가 많지만, 지붕 안전 문제 같은 중대한 구조 결함의 경우 최대 10년까지 보증이 제공되기도 한다. 세부 보장 조건은 건설업체마다 다르다. 일반적으로 빌더 워런티는 주택 자재와 시공 전반의 결함을 보장하는 방식으로 운영된다.

대부분의 경우 다음과 같은 항목들이 빌더 워런티 보장 대상에 포함된다. ▲콘크리트 기초공사 및 바닥, ▲지하실 방수 및 건조 상태, ▲외벽 판재와 지붕 슁글(지붕널), ▲조경 공사, ▲목공 작업, ▲단열 및 습기 차단 공사, ▲방수 처리, ▲단열재, ▲지붕, ▲외장재, ▲문과 창문, ▲유리, ▲차고문, ▲페인트, ▲배관, ▲전기 시스템, ▲냉난방 시스템(HVAC), ▲정화조.

반면 다음과 같은 항목은 대부분의 빌더 워런티에서 제외된다. ▲가전제품, ▲건설업체 공사 완료 후 집주인이나 제3자가 진행한 작업으로 발생한 문제, ▲주택의 자연적인 수축과 팽창 현상, ▲페인트의 자연 퇴색, ▲이음새 수축 및 경미한 균열, ▲날씨로 인한 손상, ▲환기 부족으로 발생한 습기 및 결로 문제, ▲해충 피해.

■ 보장 예외 항목 확인해야

신축 주택 구매 시 빌더 워런티가 제공된다고 해서 모든 문제가 자동으로 해결될 것이라고 안심해서는 안 된다.

빌더 워런티가 보장하지 않는 항목을 보장 대상에 포함된 것으로 오해하는 구매자가 많기 때문에 보장 예외 항목을 반드시 확인해야 한다.

신축 주택 구매자가 건설업체로부터 워런티 세부 내용을 받아 확인하고, 가능하다면 변호사를 통해 계약서를 검토하는 것도 권장된다. 또, 계약서 서명 전 단순히 항목별 보장 기간과 문제 발생 시 업체에 통보하는 절차까지 정확히 이해하는 것이 중요하다. 일부 계약서에 명시된 규정대로 건설업체에 통보하지 않을 경우 빌더 워런티가 무효 처리될 수도 있어 각별한 주의가 필요하다.

결함 발생 시 원인을 둘러싸고 구매자와 건설업체 간 분쟁이 발생하기도 한다. 결함이 건설 과정 상의 부실 때문인지, 아니면 구매자의 사용상 과실 때문인지를 놓고 다툼이 벌어지는 경우도 많다. 예를 들어, 구매자가 입주 후 주방 싱크대에서 페인트 브러시를 세척했다가 정화조 시스템이 고장 났다면, 이는 집주인(구매자) 책임으로 간주돼 수리 및 교체 비용을 직접 부담해야 할 가능성이 크다.

■ 홈 워런티, ‘가전제품·주택 시설’ 수리 보증

홈 워런티는 일종의 서비스 계약으로 주택 보험과는 다르다. 홈 워런티를 구매하면 주방용 가전제품, 전기 및 수도 시설, 냉난방 시설 등 주요 주택 시설에 고장이 발생한 경우 수리 또는 교체 서비스를 제공받을 수 있다. 반면 창문이나 출입문과 같은 주택 구조물 관련 시설은 홈 워런티 보장 제외 대상이다. 또, 화재나 자연재해 또는 범죄로 인해 발생한 주택 건물 피해나 재산 피해 역시 주택 보험의 보장 대상에 포함된다.

주택 구입 직후 가전제품이나 주택 시설의 작동 상태가 만족스럽지 않거나 일상적인 사용에 의해서 결함이 발생했을 때 홈 워런티를 통해 수리 또는 교체 서비스를 제공받을 수 있다. 집을 팔 때도 판매 조건 중 하나로 셀러가 바이어를 대신해서 홈 워런티를 구매해주기도 한다.

주택 상태나 결함 여부에 따라 홈 워런티 구매 또는 주택 보험에 적절히 가입해야 하기 때문에 주택 상태를 파악한 뒤 적절한 보장 범위를 결정하는 것이 중요하다.

■ 홈 워런티 수리 거절 이유 다양해

홈 워런티를 통해 수리나 교체 서비스를 요청할 수 있는 범위는 넓은 편이다. 그러나 고장 발생 원인, 평소 관리 상태 등 여러 이유로 인해 서비스 요청이 거절되는 경우도 흔하다.

▲ 고장 시기: 홈 워런티 서비스 계약을 맺기 전 이미 발생한 고장은 서비스 대상에서 제외된다. 홈 워런티 업체는 일부 주택 소유주들의 잘못된 사용을 막기 위해 서비스 유예 기간을 두고 있다. 서비스 계약을 맺은 뒤 30일 이후에 발생한 고장의 경우만 수리 또는 교체 대상에 포함하는 계약 형태가 대부분이다.

▲ 관리 부실 및 잘못된 설치: 고장 발생 원인이 관리 부실로 판명되면 서비스 요청이 거절되기 쉽다. 사용 설명서 대로 평소 적절한 관리가 이뤄졌는데도 고장이 발생한 경우에만 홈 워런티 업체로부터 수리를 제공받을 수 있다. 가전제품이 올바르게 설치되지 않았거나 관할 시 안전 규정을 위반한 경우에도 서비스 대상에서 제외된다. 고장 원인이 서비스 대상에 해당하지만 별도의 외부 수리 업체를 통해 수리를 받게 되면 보상받지 못한다.

▲ 비정상적 사용: 홈 워런티 업체가 고장 원인이 비정상적인 사용에 따른 것으로 판단하면 서비스 요청이 거절되기 쉽다. 예를 들어 식기 세척기 열린 문 위에서 아이들이 뛰어놀다가 발생한 고장은 보상받을 수 없다. 애완동물로 인해 발생한 고장 역시 홈 워런티 서비스 대상에 포함되지 않는다.

<준 최 객원 기자>