불경기 속에서도 새로운 트렌드를 반영해 창업에 나서는 비즈니스들이 계속해서 등장하고 있다. 비즈니스를 시작할 때 가장 먼저 하는 일 중 하나가 바로 사업장을 구하는 것이며, 이때 체결하는 리스 계약은 향후 운영 전반은 물론, 사업 성공적인 매각에도 큰 영향을 미치기 때문에 반드시 전문가의 도움을 받아 신중하게 검토해야 한다.

고객들의 리스 계약서를 검토하다 보면, 종종 테넌트에게 불리하게 작용할 수 있는 이른바 ‘독소 조항’들이 포함되어 있는 경우를 자주 목격하게 된다. 이러한 조항들은 나중에 비즈니스를 매각할 때 큰 장애물이 되어, 힘들게 일군 사업을 제값에 팔지 못하고 손해를 감수하며 나오는 상황을 초래할 수 있다.

대표적인 예가 비즈니스 매매 시 랜드로드가 매각 대금의 20%~30%를 요구하는 조항이다. 예를 들어, 50만 불에 비즈니스를 매각하는 경우, 무려 10만 불에서 15만 불까지 랜드로드에게 지급해야 하는 셈인데, 놀랍게도 많은 테넌트들이 이러한 조항의 존재 자체를 인지하지 못한 채 리스 계약을 체결하는 경우가 많으며 비즈니스 매도시가 되어야 아는 경우가 대부분이다.

이외에도 몇 년간 비즈니스 매매를 금지하는 조항이 포함된 경우도 있다. 물론 창업 초기부터 언제 사업을 매각할지 정확히 예측하는 것은 현실적으로 어려우나, 리스 계약 자체에 수 년간 비즈니스를 팔 수 없도록 제한하는 것은, 랜드로드로부터 수리 비용 등의 인센티브를 받지 않았다면 대부분 협상을 통해 조정이 가능한 부분임을 기억하자.

또 다른 불리한 조항 중 하나는 회수 조항(Recapture Clause)이다. 이는 테넌트가 리스를 양도하거나 공간을 서브리스하고자 할 경우, 랜드로드가 해당 양도나 서브리스를 승인하는 대신 직접 공간을 회수할 수 있도록 하는 권리를 부여하는 조항이다. 랜드로드가 해당 공간을 되찾아 더 높은 임대료로 제3자에게 재임대할 수 있게 되면, 기존 테넌트는 어렵게 찾은 바이어에게 비즈니스를 매각하지 못하고 나와야 하는 상황이 발생할 수 있다. 따라서 이러한 조항이 계약서에 포함되어 있는 경우, 반드시 사전에 랜드로드와 협의하여 리스크를 최소화해야 한다.

최근 리스 계약을 검토하면서 가장 치열하게 협상이 이뤄지는 부분 중 하나가 바로 HVAC 관련 조항이다. 대부분의 리테일 리스에서는 HVAC의 유지보수 비용이 테넌트에게 전가되는데, 상업용 건물들의 노후화로 인해 해당 비용이 상당히 증가하고 있는 추세이다. 따라서 리스 계약 시 HVAC이 오래된 경우에는 교체를 요청하거나, 수리 비용이 일정 금액을 초과하지 못하도록 제한 하는 조건 등으로 협상을 진행해 볼 수 있다.

또한, 리스 계약을 양도하거나 서브리스할 경우 임차인에게 부과되는 양도 수수료(assignment fee) 또한 최근 몇 년간의 급격한 물가 상승으로 인해 상당히 인상되었고 양도 수수료에 추가로 랜드로드 변호사 비용도 테넌트가 부담하는 경우도 많이 생겼다. 이러한 비용 또한 협상 가능한 항목이므로, 비즈니스의 성장 후 매각을 고려하는 투자자라면 리스 계약 단계에서부터 해당 조항을 면밀히 검토하고 조정함으로써, 향후 최대한의 수익을 확보할 수 있어야 하겠다.

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<사라 박 / 변호사>