투자용 매물을 살때 반드시 고려해야 할 사항과, 렌트집을 빨리 나가게 하는 요령, 그리고 계약시 주의해야 할 포인트를 정리해보고자 한다,

1.투자용 매물, 수익률보다 입지와 수요가 먼저다.

투자용 부동산에서 가장 중요한 요소는 공실률이다. 아무리 저렴하게 구입 했더라도 세입자를 구하지 못하면 수익은 커녕 손해를 볼 수 있기 때문이다. 따라서 주변 임대 수요가 꾸준한 지역인지 잘 알아봐야 하는데, 그 조건에는 몇가지가 있다. 바꾸어 얘기해 보면, 테넌트들이 집을 찾을때 가장 중요하게 생각하는 사항들을 첵크해보면 좋다.

내 경험상 테넌트들이 가장 많이 물어보는 사항 중 하나는 학군이다. 자녀들을 가진 가족이라면 다른 조건이 조금 마음에 안 들더라도, 일단 학군을 먼저 생각하는경향이 있다. 또한, 프리웨이와 교통이 편리한지, 생활에 필요한 마켓이나 샤핑센터 또는 식당들이 멀지 않은 주변에 있은지 물어보는 경우가 많다. 게이트가 있는 단지는 안전하고 좋지만, 렌트집일 경우엔 오히려 불편한 경우가 있다. 테넌트가 차가 2대 이상이거나 싸이즈가 큰 트럭을 가지고 있는경우, 게이트 단지내에는 주로 게스트 파킹만 있고, 게이트 밖에서 주차를 찾아야하므로 테넌트들에게는 불편할 수도 있다. 투자용이 아닌 프라이머리 홈이라면 당연히 게이트단지를 선호하지만, 투자용 매물에서는 주차때문에 불편할 수도 있다는 점이다.

2.공실률 줄이는 렌트전략

투자용 매물의 수익률은 공실률과 직결된다. 세입자를 빠르게 확보하려면 무엇보다 첫인상 관리가 중요하다. 최대한 깨끗하고 기본적인 업그레이드를 하면 좋다. 큰 비용을 들이지 않아도 페인트를 새로 칠하고, 바닥을 닦고, 고장난 부분만 잘 정비해도 훨씬 깔끔한 인상을 준다.

인터넷이 발달한 요즈음에는 매물 사진도 중요하다. 대부분의 테넌트들은 질로우같은 부동산 싸이트를 보고 집을 찾는 경우가 많은데, 대부분 파는 집들은 사진을 잘찍어서 올리는 반면 프로페셔날 사진이 아닌 엉성한 사진들이 올라와 있는경우가 많다.

또힌 집을 마켓에 내놓고 보여주는 시점도 주인들은 공실률을 줄이고자 테넌트가 이사 나가기전에 마켓에 내놓고 보여주는 경우가 있는데, 이는 오히려 좋은 손님을 놓칠수 있는 경우가 많다. 항상 런트매물을 마켓에 내놓으면 초창기에 좋은 손님들이 몰리는 경우가 많다. 그러므로, 조금 시간이 걸리더라도 집을 깨끗하게 치우고, 프로페셔날 사진을 올려서 손님들의 관심을 짧은 시간에 확보하여 빈집으로 쇼잉하면 훨씬 효과가 있고, 좋은 세입자를 많이 확보하여 고를 수 있다. 또한, 주변에 비슷한 집이 나와있는경우 그 집보다 한달에 50불이라도 낮은 임대료에 내놓으면, 오히려 더 큰 효과를 볼수 있다.

3.계약서, ‘당연한 것’이 사고를 부른다.

계약서는 언제나 명확하고 구체적이어야 한다. 마당이나 수영장이 있는 집은 테넌트들이 돈을 아끼려고 잘 관리를 안하는 경우가 많아서, 주로 집주인이 렌트비에 포함해서 받고, 관리하는 사람을 보내는 경우가 많다. HOA 가 있는 경우 세입자에게 HOA rule을 반드시 하드카피로 주면서, 계약서에 HOA rule을 어겨서 벌금이 있을경우 세입자가 내야한다는 걸 명시하는게 좋다. 처음 이사를 들어올때 renter’s insurance를 반드시 받아야하고, 이사들어오기 전날 만나서 move-in 인스펙션을 하고, 흠집이 있는 곳은 사진을 찍어서 기록해두고, 모든 메뉴엘을 주면서 잘 사용할수 있도록 돕는다면 세입자가 고장을 내지 않고 사용하는데 도움이 된다.

또한, 1년 계약이 끝나기 전에 맞는 가격을 확인해보고, 세입자에게 1년 계약 연장을 할 것인지 확인하여 다시 컨트렉하면서, 집을 잘 관리하고 살고 있는지를 확인하는 차원에서 세입자와 예약후 인스펙션을 하는 것이 좋다.

문의 (949)535-6877

<제니 정 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>