주택 가격과 함께, 계속 올라가기만 할 것 같던 LA 지역 렌트의 오름세가 주춤하는 모양이다. L.A는 높은 주택가격 때문에 주택 소유율이 낮아, 50%가 넘는 주민들이 임대 아파트에 거주하고 있어 렌트 시장이 특히 활발하다. 그래서인지 K-타운을 비롯한 LA는 아파트가 늘어나도 여전히 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문에, 아파트는 여전히 최고의 부동산 투자처가 된다.

하지만 가격도 높고 최소35% 이상의 다운페이가 필요한 아파트를 구입할 수 있는 투자자는 한정되어 있다. 그렇다면 임대 주택에 살고 있는 예비 바이어가 집장만도 하고 투자도 겸할 수 있는 기회가 생긴다면 얼마나 좋을까. 그래서 지난 한인들이 가장 많이 투자하는 부동산 중의 하나가 2~4가구가 한 건물 안에 들어 있는, 우리가 보통 인컴 유닛이라고 부르는 부동산이다.

인컴 유닛은 보통 2유닛에서 4유닛까지의 주거용 부동산을 말하는데, 보통 부동산 경기가 주춤한 때에도 높은 가격대를 형성하고 있다. 이유는 4유닛까지의 인컴 유닛을 구입할 때 단독주택과 같은 조건으로 구입이 가능하기 때문이다.

적어도 35% 이상을 다운해야 하는 5유닛 이상의 아파트와 비교하여, 보통 단독주택처럼 적은 다운페이먼트를 해도 되고, 마찬가지로 한 유닛으로 되어 있는 싱글 하우스나 타운 홈, 콘도와 같은 낮은 이자율이 적용되기 때문이다. 그리고 소유주가 직접 거주하는 경우에도 한 유닛을 제외한 나머지 유닛에서 수익이 발생하니. 인컴 유닛은 테넌트와 좋은 관계를 갖고 쾌적한 주거환경을 유지할 수만 있다면 항상 수요가 있기 때문에 안전한 투자가 될 수 있다.

한편 경험이 없는 소규모 투자자들에게 인기가 좋은 인컴 유닛은 구입할 때 몇 가지 기본적인 조건들을 확인해야 한다.

먼저 건물의 상태를 봐야 하는데, 인스펙션 전문가에게 맡겨 건물 벽에 균열이 생겼다거나 건물의 안팎으로 수리할 곳이 있는지 확인해야 한다. 필요하다면 플러밍이나 지붕 등을 비롯해, 문제가 생겼을 때 큰 돈이 들어 갈 수 있는 부분은 해당 전문가에게 전문적인 점검을 받아보는 것이 바람직하다. 문제가 있다면, 셀러에게 수리를 요청하거나 수리비에 해당하는 크레딧을 받을 수 있으면 좋고, 있는 그대로 구입해야 된다면 수리비가 얼마나 되는지 미리 견적을 받아볼 수 있어서 좋다.

그리고 건물 상태보다 매매 가격에 더 많은 영향을 미치는 것이 부동산에서 나오는 수입이므로, 테넌트가 내고 있는 렌트의 내역을 확인하여 유닛당 월 렌트비가 얼마인지 정확히 알아야 한다. 또 가격 이외의 리즈 계약을 확인하여 세입자들의 리스기간과 내용을 살펴봐야 한다. 이런 조건들을 알아보기 위하여 에스크로 도중에 테넌트로부터 테넌트 에스토펄(Tenant Estoppel)을 받아 정확한 렌트와 기타 조건 등을 확인해야 한다. 테넌트가 나중에 계약 조건을 번복하는 것을 방지하는 조항이 들어있는 이 서류에는 리즈 기간, 렌트 가격, 시큐리티 디파짓은 얼마나 냈는지 등의 내용을 포함하고 있다.

그리고 월수입만큼 중요한 것이 경비이다. 아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인컴 유닛은 건물주가 물값과 재산세, 보험료, 가드닝 비용, 교체비용 등 모든 수리비용을 부담하는 것이 일반적이다. 그러므로 수입에서 경비를 빼야 실제 수익(NOI)이 나온다.

일반적으로 부동산 투자는 가지고 있기만 해도 가격이 올라가, 점점 재산이 늘어나지만, 그러나 대부분의 바이어들은 집을 살 때 대출을 하게 되므로, 융자금을 매달 나누어 상환해야 하고 그 외의 여러가지 비용이 발생하므로, 다시 목돈을 장만하는 것이 쉽지만은 않다. 그러므로 누구나 부동산 투자에 관심을 가지고 있으나 목돈을 마련하기 어려워 마음 뿐이지 실천에 옮기기는 정말 쉽지가 않은 데, 인컴 유닛을 장만하면, 본인이 거주도 하고, 나머지 유닛에서 수입을 기대할 수 있어 것이 부동산 투자의 첫걸음으로 좋은 방법이 될 수 있다.

문의 (818)497-8949

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>