2024년 1월 부터 일반 융자의 기본이되는 컨퍼밍 융자 상한선이 2023년 한도액인 ＄726,200에서 5.56% 상승한 ＄766,550으로 오르게 된다. 1970년 ＄33,000이던 한도액이 1990년 ＄187,450을거처 2006년＄417,000으로 오르더니 10년간 변함이 없었다. 이 시기는 서브프라임으로 주택시장이 냉각되었던 시기이다. 경기회복으로 2022년 ＄647,000까지 오르더니 2023년 ＄726,200을 거쳐 2024년 ＄766,500이 된 것이다.

컨퍼밍 융자는 집가격과 연결되어 있다. 매년 FHFA(Federal Housing Finance Agency)는 House Price Index report에 근거를 두어 융자 상한선을 정한다.연방 주택국(FHFA)은 HPI의 지난해 동안 집 가격 평균증가에 근거하여 매년 3 사분기의 자료를 기준으로 상승 비율을 정한다. 컨퍼밍 론은 융자의 기본이 되는 융자이다. 모든 주택융자에서 컨퍼밍 융자 한도는 큰 의미를 갖는다. 왜냐하면 이 일반화된 융자금액이 융자 신청인에게 많은 혜택을 주기 때문이다. 아래 컨퍼밍 융자의 장점을 3가지로 알아보고 한도액 상승의 의미를 짚어보기로 한다.

▲컨퍼밍 융자의 장점

1. 크레딧 Score 620점부터 융자 가능 ? 컨퍼밍 융자 같이 보편화 되어 있지 않은 융자프로그램으로는 620점 크레딧으로 아무 융자도 받을 수 없다. 특히 컨퍼밍 융자한도를 넘는 점보 융자의 경우 크레딧 점수가 700점 이상은 되어야 융자가 가능하다. 컨퍼밍 융자는 페니메이와 프레디맥의 보편화된 융자 기준을 따르기 때문에 가능한 것이다.

2. Debt to income ratio가 50% 까지 융자가 가능하다. ? 주로 DTI라고 불리는 이 융자 조건은 수입에 대한 모든 페이먼트를 말한다. 만약 수입이 월 ＄10,000인데 집 페이먼트를 포함한 매달 나가는 페이먼트가 ＄5,000이라면 DTI는 50%가 되는 것이다. 일반 점보 융자는 DTI가 45%를 넘어가면 융자 자격조건이 되지 않는다. 즉 수입이 월 ＄10,000인데 자동차 페이먼 모기지, 재산세, 화재보험 등을 포함한 월 페이먼트가 ＄4,500이라면 점보융자는 자격조건이 되지 않는다는 것이다.

3. Low down payment ? 컨퍼밍 융자는 3%의 낮은 다운으로 융자가 가능하다. 일반 점보 융자나 다른 융자 프로그램들은 적어도 20% 이상의 다운을 요구한다. 또한 컨퍼밍 융자는 자신이 사는 집인 경우 100% Gift로 다운페이먼트가 가능하나 일반 점보 융자나 다른 융자는 다운 할 모든 돈이 자신의 돈이어야 한다. 즉 적어도 3개월 동안 은행에서 돈이 있었다는 증명을 재출해야 한다.

또한 집 격이 비싼 지역은 High cost area confirming 융자 한도액을 적용받게 된다. 흔히 High Balance 융자라고 불리는데 컨퍼밍융자와 같은 조건으로 융자 받을 수 있다. 2024년 High Balance 융자 한도액은 ＄1,149,825이다. 한가지 다른점은 일반 컨퍼밍 융자와는 달리 3% 다운 융자 프로그램은 존재하지 않는다. 주의 해야 할 점은 모든 지역에 High Balance conforming loan 이 적용되지 않는 다는 것이다. 예를 들어 Riverside County는 High Cost Area에서 제외된다. 따라서 융자금액이 ＄766,550 이 넘으면 점보 융자 Guideline 에 따라 융자를 신청해야 한다. 주택을 구입하기 전에 그 지역이 High Cost Area 인지 미리 알아봄이 현명하다.

컨퍼밍 융자 한도는 집가격 상승에 맞추어 상승해 왔다. 2020년 ＄510,400이던 한도액이 불과 4년 만에 ＄766,500이 된 것이다. 앞으로 집 가격이 지난 몇 년 처럼 수직 상승하리가 보는 견해는 약하다. 하지만 전문가들은 적어도 꾸준히 매년 3-5% 이상 집 가격이 상승하리라 예상하고 있다. 요즘 이자가 높아 은행들이 융자손님이 없는 관계로 “buy-now-refinance-late”프로 모션을 진행한다고 한다. 즉 지금 비싼 융자로 집을 사면 2년내에 이자가 내리면 무료로 낮은 이자로 융자를 해준다는 프로그램이다. 우리는 2년안에 이자가 내릴지 집가격이 오를지 내릴지 알 수 없다. 따라서 잘 생각하고 결정해야 할 문제인 듯 하다.

전화: (213)219-9988

이메일: brianjoo@aol.com

<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>