요즘 부동산 경기를 보면 알다 가도 모르겠다. 일반적으로 모기지 금리가 올라가면 부동산 가격은 어느 정도 떨어지는 것인데 오히려 부동산 가격을 오르고 있는 추세이다. 전문가에 따르면 지난 제로 금리시대에 많은 부동산 소유주들이 낮은 금리로 모기지 대출을 갈아타서 부담 없는 모기지를 내고 있는 것이다. 오히려 렌트를 해서 사는 것보다 낮으니 굳이 부동산을 팔려고 하는 사람들도 없는 실정이다.

부동산 업계에서는 매물이 부족한 상태라 한다. 또한 새롭게 부동산을 구입하거나 1031 Exchange를 하려는 투자자들은 너무 높은 이자율에 투자를 망설이고 있는 실정이다. 그렇다면 이렇게 높은 모기지 이자율에 부동산 투자는 어떻게 해야 할까? 여러가지 다른 방법들도 있겠지만 앞으로 대체투자를 이용한 부동산 투자 방식에 대해서 알아보겠다.

현재 많은 전문가들은 바라보는 금리에 전망은 그렇게 좋지 만은 않다. 아마도 내년 말까지는 물가 상승을 잡기 위해서 높은 금리를 유지한다는 것이 지배적이고 그후에 금리가 내려가도 5% 후반을 예상하는 전문가들이 많다. 이러한 상황에서는 상식적으로 높은 모기지 금리를 사용하지 않고 내가 가진 자산으로 부동산을 투자하면 된다. 이게 말이 되나? 내가 현금 50만불이 있으나 이 자산으로 대출을 받지 않고 어떻게 부동산을 투자할 수 있나 하고 궁금증이 생길 것이다. 요즘 50만불에 부동산이 있지도 않고 있다 하더라도 아주 작고 낡은 부동산 일 것이다.

하지만 대체투자를 이용해서 부동산 투자를 하면 이야기가 달라 진다. 부동산 대체투자에는 여러 가지가 있지만 공통적인 것은 투자를 시작할 수 있는 금액이 최소 5만불에서 10만불부터 가능 하다는 것이다. 예를 들어 지난 20년 동안 가장 많이 오른 부동산 종류로는 우리가 흔히 보는 개인이 렌트해서 사용하는 창고(Storage)를 들 수 있다. 200-300개 정도에 창고 건물에 우리 일반 개인이 이러한 대규모 부동산을 매입하는 것은 거의 불가능하다. 하지만 대체투자를 활용해서 투자가 가능하고 여기서 나오는 매월 렌트 인컴을 받고 나중에 부동산 매도하면 시세 차익도 받게 되는 것이다.

그러면 현재 부동산 투자를 망설이게 하는 높은 모기지 이자에 걱정은 사라지게 되는 것이다. 만약 대규모 창고에 부동산 가격이 천만 불(＄10M)일 경우에 내가 백만 불 (＄1M)을 투자하게 되면 나의 지분이 10%가 되는 것이다.

이러한 부동산을 투자하고 관리하는 회사들은 오랜 역사와 높은 인지도를 갖고 있는 부동산 회사들이 한다. 물론 투자자들 중에는 공동 투자를 꺼려하는 사람들도 있다. 아마도 예전 TIC (Tenant In Common)투자로 힘든 경험을 했던 분들이 있을 것이다.

TIC는 공동 투자로 투자자 전체에 승인 있어야 부동산 매매를 할 수 있고 대출을 받을 때도 전체 투자자 개인 개인이 모두 대출 승인을 받아야 하므로 쉽지 않은 공동 투자이다. 하지만 대체 투자를 모든 것을 대형 부동산 회사에서 관리하고 결정한다.

또한 나 만에 단독 부동산을 소유하고 싶어하는 경우도 있다. 하지만 지금처럼 높은 금리와 부동산 관리가 힘든, 특히 캘리포니아에서는 대체투자를 이용한 부동산 투자를 한번은 고려해 볼만 하다. 부동산에는 여러가지 투자에 방법들이 있다. 일반적으로는 현재 존재하는 주택이나 콘도, 상업용 부동산을 매입해서 가격이 오르면 매도하는 방법, 낡은 부동산을 구입해서 리모델링을 하고 매도하는 방법, 새로운 땅에 아파트나 건물을 새로 신축하는 방법 등 말고도 더 있겠지만 현 부동산 매물을 사고 파는 것 외에는 일반 투자자들은 접근이 쉽지는 않은 방법이다. 하지만 부동산 대체투자를 활용하면 우리가 쉽게 접근하기 힘들었던 부동산 투자를 할 수 있는 것이다.

또한 부동산 대체투자를 이용하면 많은 세금 절세 혜택이 있는 것도 큰 장점이다. 이어지는 컬럼에서는 좀더 자세한 부동산 대체 투자의 방법과 종류에 대해서 알아보겠다.

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<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>