부동산의 정의는 토지 및 그 정착물, 즉 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 부동산이라고 한다. 재산 중에서는 구매 및 거래 과정이 가장 복잡하고 까다롭지만 가격도 커서 보통은 투자자의 가장 큰 재산이 되기도 한다.

‘부동산’이라는 용어는 19세기에 미츠쿠리 린쇼라는 일본의 학자가 real estate, 또는 말그대로 immovable property라는 영어 표현을 번역한 것이다. 이에 반해 동산(movables)은 모양이나 성질을 변하지 않고 옮길 수 있는 재물을 말하며, 부동산을 제외한 모든 물건을 동산이라 한다. 주식과 증권, 예금이나 현금 등이 대표적인 동산에 속한다.

또한 20톤 이상의 선박이나 항공기 등은 동산이지만 실제의 무게나 크기가 대형이고, 경제적으로도 가치가 크고, 소유권을 이전하는 방법 등이 부동산과 비슷하므로 부동산에 준한 취급을 하고 있다. 준부동산은 적어도 5년 이상 장기적으로 쓰일 수 있으며 재산적 가치가 크다는 점에서 부동산과 비슷하다. 그러나 매매할 때 시세 차익을 기대할 수 없는 것이 부동산과의 큰 차이점 중의 하나다.

그러면 동산과 부동산의 투자면에서의 차이점이 무엇이 있을까?

보통 미국에서는 투자 가치로 볼 때 부동산보다 주식이나 채권의 인기가 있다. 그만큼 연수익률도 높은 편이다. 그러나 동산을 대표하는 자산인 주식의 경우 전문 지식이 없는 대부분의 투자자가 빠른 시간 안에 투자를 결정해야 하고 단기간의 이윤을 생각하고 사고 팔기를 반복하여 성공적인 투자가 되는 경우가 적은 편이다. 투자의 변수가 많은 것도 일반인이 주식이나 채권에 투자하기를 겁내는 이유이다.

부동산은 팔기를 원할 때에 적합한 매수자를 찾기가 어려워서 즉시 현금화가 어려운 자산 중 하나이다. 특히 경제 침체기에는 거래가 많이 줄어 들어서 더욱 환금성이 낮아지고, 거기에 더하여 거래 비용도 높고, 위험을 분산하는 효과도 적은 단점이 있다. 그러나 부동산의 경우 인플레이션일 때 주식보다 더 잘 대비할 수 있고 지역에 따른 상관관계가 낮아 안전하기 때문에 분산 투자 효과를 기대할 수도 있다.

그러면 2023년의 부동산 시장은 어떨까?

몇 년 동안 연준(Fed))의 파격적인 금리인상과 인플레이션이 지속되면서 미국 부동산 시장 전반에 걸쳐 불확실성이 커지기 시작했다. 2021년 말 3% 미만이었던 모기지 융자자의 이자율이 작년 말엔 7.08%까지 올라 갔었다. 물가 안정과 완전 고용의 주요 책임을 지는 연준이 지속적인 인플레이션을 멈추게 하려고 금리를 큰 폭으로 올렸기 때문이다.

그러므로 주택을 팔 계획이 있는 주택 소유주나, 잠재 바이어 모두 현재의 주택 시장에 더욱 긴장하게 된다. 그러나 지속적인 금리 인상으로 인해 수요는 줄어 들지만 경제력이 되는 밀레니얼 세대들이 앞으로도 꾸준하게 주택을 구입할 것이다.

그래서 어떤 전문가들 사이에서 소폭 하락 또는 유지 의견과 5~15%의 가격 하락 의견이 나오고 있지만 팬데믹 이전 수준으로 폭락은 없다는 데 의견의 일치를 보이고 있다. 이는 금리 인상으로 인해 수요가 축소되는 것은 사실이나 공급이 여전히 부족하기 때문이다.

또 다른 현상은 재택근무나 원격근무의 일상화로 주택을 필요로 하는 수요는 여전하고 밀레니얼 세대들이 자녀들을 위해 가족의 공간과 업무의 공간을 겸비한 넓은 공간의 집을 선호하게 됨으로 도심보다는 외곽 지역을 선호하고 있다. 따라서, 도심 주변 지역이나 외곽 지역의 주택 가격이 앞으로도 지속적으로 상승하게 될 것이다.

일반적인 부동산 투자의 장점은 작은 것이라도 부동산을 보유하고 있다면, 현금을 보유할 수 있는 큰 기회가 될 수 있다. 먼저 가지고 있는 부동산으로 인하여 여러 가지 세금 혜택을 볼 수 있고 , 어느 정도 등락이 있으나 시간이 지나면 부동산은 가치가 상승하기 마련이다. 그리고 매월 융자금을 갚다 보면 대출 원금이 줄어들어 자산이 늘어나고, 경기에 따라 좋은 가격에 부동산을 매매할 기회가 올 것이니 부동산은 가장 좋은 투자중의 하나이다.

문의 (818)497-8949

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>