점점 더 많은 외국인 투자자들이 미국 부동산에 투자할 수 있는 기회를 이용하고 있으며 가격 상승이나 현금 흐름을 기대하는 것만은 아니다. 투자자들이 전 세계 다수의 지역에서 찾을 수 없는 신뢰할 수 있는 법률에 안도한다.

외국인에 의한 미국 부동산의 소유권 및 처분에 적용되는 미국 세금 규칙은 미국 사람에게 적용되는 규칙과 몇 가지 중요한 측면에서 다르다. 또한, 부동산 관리자는 외국인 소유주를 위해 부동산을 관리할 때 특별한 규칙을 따르며, 외국인 투자자에게 매도하는 사람은 원천 징수 대리인(분류와 관련된 중요한 의무와 책임이 있음)으로 분류될 수 있다.

미국에 투자하는 외국인이든 미국의 부동산 전문가이든 외국인이 단기 거주지로 부동산을 취득하거나 투자를 하기 위해 매입하는 것을 지원하는 일을 하는 사람이라면 세법이 혼란스러울 수 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 투자의 이점과 투자운용의 포트폴리오로서 부동산을 보유하는 것은 많은 이점이 있다는 점에는 이견이 없다.

다음은 몇 가지 기본 규칙이다. 미국에 투자하는 모든 외국인은 미국 법률 및 회계 법인을 고용하여 법인을 구성하고 필요한 세금 신고서를 제출하는 것이 적극 권장된다.

■법적 구조: 법인 형태에 대한 선택은 외국인 투자자에게 절대적으로 중요하다. 자산 보호는 항상 주요 관심사이지만 적절한 법인을 통해 세금을 극적으로 최소화할 수 있다. 간단히 말해서 외국인은 미국에서 부동산을 ‘보유’할 때 선택할 수 있는 3 가지 옵션이 있다. ▲C-Corporation, ▲유한 책임 회사 (LLC), ▲유한 파트너십 (LP).

일반적으로 미국 시민이나 거주자는 임대 부동산에 LP를 사용하지 않고 LLC를 고수한다. 이것은 대부분의 외국인 투자자에게도 해당되며 일반적으로 LLC는 잠재적으로 세금 및 추가 세금 환급을 절약하기 위해 가장 좋은 방법이다. 그러나, 다수의 나라들이 미국과 독특한 세금조약을 맺고 있기 때문에 외국인을 위한 LLC 사용을 무용지물로 만들어버린다.

예를 들어, 캐나다 시민은 매우 엄격한 이중 또는 삼중 과세 문제로 인해 LLC를 사용하여 미국 투자 자산을 보유하는 것을 권장하지 않는다. 캐나다인이 임대 부동산을 매입하기 위한 지주회사로 갖고 있기엔 유한 파트너십이며 LP의 GP로 셸 (shell) LLC를 사용하는 것이 선호된다. 물론 사실과 권장 사항은 개인마다 다를 수 있기 때문에 상담이 필요하다는 점을 첨언한다.

그러나 전 세계 여러 국가 대부분의 투자자에게 LLC는 사용하기에 훌륭한 법인이다. 그럼에도 불구하고 원산지와 미국 사이에 존재할 수 있는 모든 조약을 조사하고 확인하는 것이 항상 중요하다. 많은 미국 조약에서 C-Corporation에서 외국 주주 또는 파트너에 대한 배당금에는 15%의 세율만 적용된다.

■원천세: 외국인이 미국에 신고해야 할 세금 보고서에 대해 이야기하기 전에 ‘원천 징수 세’ 문제가 있다. 기본적으로 연방국세청(IRS)은 원천 징수 대리인(부동산 중개인, 소유권 회사 또는 부동산 판매자일 수 있음)이 미국에 세금을 납부하도록 임대 또는 부동산 판매에서 세금을 원천 징수한다. 고려해야 할 3 가지 문제가 있다. ▲부동산 매각, ▲패시브 투자자, ▲미국 무역 또는 사업에 종사하는 외국인.

■소득세 환급: 미국 재산을 임대하거나 판매하기 위해 미국 재산을 보유한 외국인은 연간 세금 신고서를 제출해야 한다. Form 1040NR은 비거주 외국인 개인의 경우, Form 1120-F은 외국 기업의 경우 필요하다. 단일 회원 LLC가 모든 경우에 1040NR 만 필요하다고 말할 수 있었으면 좋겠지만, 국가에 따라 다르다. 예를 들어, 단일 회원 LLC를 보유한 캐나다인도 1120-F를 제출해야 한다.

부동산 전문가라고 하더라도 상상을 하기 힘든 원천 징수 규칙 및 요건이 있기 때문에 세무 전문가와 상담하고 지원을 받는 것이 필요하다.

문의 jum@jumoffice.com

<준 엄 CFPⓇ EA 세무사>