요즘 부동산 시장은 정말 호황이다. 개인 주택은 물론 사업용 건물들도 최고에 시세에 올라가 있다. 많은 건물 소유주들이 시장에 매물을 내 놓으면 수많은 바이어들이 앞 다투어 구매를 하려하고 있다고 한다.

많은 프리미엄을 내고서라도 구입을 원하는 바이어들이 기다리고 있다고 한다. 하지만 대부분에 부동산 소유주들이 지금이 매도를 통해 최대한에 수익이 있음에도 불구하고 높은 Capital Gain Tax(양도 소득세) 때문에 망설이고 있다. Capital Gain Tax를 유예하기 위해서는 1031 Exchange를 통해 In-Kind Property로 같은 가격이나 더 높은 가격에 부동산을 매수해야 Capital Gain Tax를 연기할 수 있다.

이 정도는 대부분에 부동산 소유주들이 알고 있는 사실이다. 많은 부동산 소유자들이 현 부동산 시장에서 1031 Exchange를 할 매물을 찾는 것이 쉽지 않다. 또한 부동산 소유를 오랫동안 하면서 건물과 세입자 관리에 애를 먹는 경우가 수 없이 많다. 그래서 높게 오른 부동산을 팔려고 하니 Capital Gain Tax가 부담되고, 1031 Exchange를 다른 부동산으로 하려하니 새 부동산도 많이 올랐고, 또한 건물 관리와 세입자 관리가 부담되고, 특히 California에 새롭게 생겨나는 법들은 대부분 세입자에게만 유리하게 돌아 가고 있다.

그래서 많은 부동산 소유주들이 힘들어 하는게 현 상황이다. 여기서 소유주들이 생각해 볼 수 있는 투자가 1031 Exchange DST다. DST (Delaware Statutory Trust)란 실질적인 부동산으로 여러 투자자들이 함께 투자를 할 수 있고 유일하게 1031 Exchange가 가능한 Trust이다. DST에 부동산 매물로는 Multi-Family Apartment, Storage, Medical Building, Shopping Mall, Distribution Center, Warehouse, Retail Complex등 많은 종류들이 있다.

DST 부동산에 Owner는 Trust이며 투자자들은 규모가 있는 기관 투자 Property에 대한 부분적 소유자이다. 그 투자 기간은 평균 5년에서 7년 정도이며 매월 Rental Income이 나오며 Property의 Appreciation, 즉 부동산의 가치상승을 기대할 수도 있다. 무엇보다도 DST에 장점은 1031 Exchange를 통해 Capital Gain Tax를 유예하고 계속된 1031 Exchange를 통해서 Step Up in Basis로 Capital Gain Tax를 Zero로 하는 상속을 할 수도 있다.

이렇게 되면 실직적으로 Capital Gain Tax는 전혀 내지 않는 것이 된다. 또 다른 큰 장점으로는 골치 아픈 건물관리와 세입자 관리에서 해방되고, 투자자 개별적으로 접할 수 없는 기관 투자 부동산에 대한 참여, DST 부동산에 다양한 종류와 지역의 다양성, 아주 간단한 Process (5-7 days close processing), 더 높은 Rental Income (4.5%- 6% Net ? No Property Tax, No Insurance Fee, No Maintenance Fee, etc.)과 Rental Income Tax에 대한 세금 베네핏 (Depreciation Deduction)도 많다.

이러한 장점들 때문에 지난 몇년간 DST를 통한 1031 Exchange의 거래는 엄청나게 늘어나고 있다. 특히 2021에 DST 1031 Exchange는 최고점을 다다르고 있다. 지금이 1031 Exchange DST를 하기에 최고에 적기라는 이야기다. 또한 다른 매물로 1031를 하더라도 DST매물들을 혹시 Escrow가 깨질 경우를 대비해서 리스트에 올려 놓는 것이 좋다. 1031 Exchange를 하려던 몇개에 매물들이 전부 Escrow가 안됐다면 Capital Gain Tax를 내야만 하는 낭패를 봐야만 한다.

이때 바로 DST로 1031 Exchange를 하면 되는 것이다. 정말 좋은 방법인 대비책인 것이다. DST는 1031 Exchange를 통해서 투자할 수도 있지만 요즘처럼 은행CD이자가 낮을 때에 좀 더 많은 이자를 원할 때 DST에 투자하는 방법도 좋을 수 있다. 은행 CD는 안전하지만 이자가 너무 낮고 원금이 전혀 불어나 지를 않는다.

반면 DST는 평균 5%의 인컴과 원금에 가치상승을 기대하면서 세금 혜택도 많이 받을 수 있다. DST가 모든 투자자에게 맞은 것은 아니므로 자신의 투자성향과 경제적 상황을 고려해서DST투자를 취급할 수 있는 파이낸셜 어드바이져와의 상담을 하는게 좋다.

문의 (213)215-5473

erah@empfn.com

<에릭 나 / EMP 파이낸셜 공동대표>