새집은 수리할 필요가 없다고 생각하는 사람이 있지만 오히려 더 많은 문제가 있을 수 있다. 새집과 기존 주택 결함에 대한 보증은 완전히 다르다. 가주의 새 주택 결함 청구는 언제 새 주택으로 처음 판매했는가에 따라서 다르다. 2003 년 1 월 1 일 이후에 판매한 새 주택 결함 청구는 ‘자세하고 종합적인 법률’(The Right to Repair Act/SB 800) 요구 사항이 있다. 이 법은 개발업자 보호를 위한 법이다.

건축 구조에 대한 ‘표준 기능’, 표준 증거, 서류 교환, 수리 권리, 중재 권리, 공소 시효, 적극적 방어 및 분쟁 해결 절차 준수를 요구한다. 건축 결함 수리 청구 법에서 소송에 대한 만기 규정을 명시하고, 결함이 발견된 건물 구조 유형에 따라서 공소 시효 기간과 결함 청구에 대해서도 다양한 ‘절차’ 기간을 두고 있다. 소유주한테는 주택 구입 후에 관리 책임이 있고, 새 주택 결함이 발견되면 주택 소유주가 표준에 맞지 않는다는 결함을 증명해야 되고, 소송 이전에 개발업자한테 통고와 검사, 특정 일자의 수리 기회를 제공해야 되고, 소송 이전에 중재 절차를 경과해야 된다.

2003 년 1 월 1 일 이전에 판매된 새 주택, 상업용 건물은 법 조항과 일반법 절차를 따른다.

과거에는 불법 행위로 인한 결함은 경제적 손실 보상을 했지만, 새법은 실제 손실만 배상한다. 특히 공소 시효도 과거 법에서 정한 기간 보다 더 많은 항목이 단축되었다. 과거 법에는 공사 결함이 눈으로 쉽게 볼 수 있는 것은 4 년, 쉽게 볼 수 없는 것은 10 년으로 되어 있었다. 새 법은, 눈에 잘 보이지 않는 결함 같은 ‘물 문제’, ‘구조 문제’, ‘토양 문제’, 그리고 ‘화재 예방 문제’와 관련된 결함 청구는 10 년 동안 공소 시효가 존속된다. 하지만, 토양 정지 작업 (cutting), 땅 매운 것, 땅 다지기 잘못에 대한 ‘보증’은 보통 일반인이 피해를 분명히 알게 된 이후부터 4 년이다. 그러나 다른 특정 결함은 더 짧은 공소 시효 기간을 두고 있다. 페인트 및 얼룩 5 년, 배관, 하수 문제 4 년, 생산품 결함, 태만이나 위법 행위로 발생 한 경우에는 손상을 발견 한 후 3 년, 제품 생산 업자나 시공업자 또는 제품 생산업자 결함 3 년, 방부제 처리가 안된 나무 기둥은 2 년, 조경, 정원 물 시설은 1 년이다.

새집과 기존 주택의 구분은 거주 여부로 구분하지 않는다. 첫 개발업자로부터 소유권이 이전 되었으면 새 주택 구입자가 된다. 예로서, 은행이 개발업자한테 건축 융자를 주었다. 완공 이전에 은행이 차압을 했다. 차압을 한 은행은 A 개발업자한테 판매했고, A 가 완공 후에 주택을 판매했다. A 로부터 구입한 구입자는 헌 집을 구입한 것이므로 품질, 물리적 상태, 특정 용도에 적합한 ‘관습적 보장’을 받지 못한다. 나대지 땅(vacant land)과 기존 주택에는 관습적 보증이 없다.

관습적 보장이란 것은 개발업자가 주택 건축 지식, 자격, 기술자, 합리적 장인 정신으로 건축했기에 결함이 없고, 개발업자가 의도한 용도에 적합하도록 상품을 개발해서 일반인한테 판매한 것이다. 개발업자가 일반 구입자보다도 결함을 더 잘 알 수 있다는 전제하에서 개발업자가 시공한 건축물에 관습적 보증 의무를 부과한다. 제품 결함으로 피해 본 가치를 보상 받아야 된다는 계약 이론이다.

기존 주택 보증의 경우 구입자가 주택 구입 이전에 철저한 부동산 검사를 하는 것이 최선의 방법이다. 판매자와 구입자 사이에 서면 계약으로 보증되어야 한다. 판매자는 구입자가 구입을 결정 할 수 있도록, 알고 있는 결함 사실 또는 결함을 숨긴 것, 고의적 허위 진술 또는 기존 문제를 알았어야 할 것을 밝히지 않으면 사기 책임이 있다.

통상적으로 주택 판매자가 구입자를 위해서 1 년 짜리 ‘주택 보증’ 보험을 400~600달러를 지불하고서 가입해 준다. 이것은 주택 내의 냉장고 같은 생활용품 (appliances), 온열기, 냉방 시설, 배관, 전기 같은 것들이 해당된다. 지붕이 새는 것, 지하실, 습기, 굴뚝 수리는 해당되지 않는다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>