일반적으로 Non-qualified mortgage라고도 불린다. 주로 일반적인 융자 guideline으로 융자가 힘든 경우 대안으로 융자를 해 주는 융자 프로그램을 말한다. 소위 인컴 증명이 어려운 경우 세금보고는 약해도 실제로는 수입이 있다는 것을 간접적으로 증명하고 이를 은행이 인정하여 론을 주는 소위 거짓말을 하여 수입이 된다고 은행이 믿어주어 융자를 주는 융자 프로그램이다. 2007년 한 푼의 다운 없이 100% 까지 이 소위 이지 닥이라 불리우는 무분별한Mon-QM모기지 남발이 주택시장의 붕괘로 Subprime Mortgage 사태로 이어졌다고 전문가들은 말하고 있다.

우리는 일상에서 거짓말을 종종 경험하고 때로는 그것을 용인 하기도 한다. 거짓말의 종류에는 애교섞인 거짓말, 선의의 거짓말, 배려형 거짓말 등등이 있다. 간혹 흑심섞인 거짓말이 있는데 예를 들면 자신이 게을러 회사에 지각하고 교통체증을 핑계 삼는 것이 그것이다.

하지만 이것들은 작은 거짓말에 들어간다. 1970년대 한국가수 김추자의 히트곡에 거짓말이야 라는 노래가 있다. “거짓말이야, 사랑도 거짓말, 웃음도 거짓말…거짓말이야” 하지만 거짓말이 용인될 가능성은 공동체의 크기에 반비례한다. 직장, 국가차원에서의 거짓말에 대한 관용은 영점에 가깝다.

이태리 피랜체의 동화작가 카를로 클로디의 “피노키오의 모험” 은 단순히 거짓말을 하지 말라는 교훈만 담고 있지 않다고 한다. 거짓말은 계속 자랄 수 있다는 것과 그 자라는 거짓말은 피노키오의 자라는 코처럼 도저히 감출 수 없다는 것이다. 동화에서 푸른머리의 요정은 피노키오에게 거짓말에는 두 가지가 있다고 말한다. 하나는 다리가 짧아지는 거짓말이고 다른 하나는 코가 길어지는 거짓말이다. 바로 탄로나는 거짓말이 있고 거짓말이 거짓말을 낳으면서 계속 자라는 거짓말이 있다는 것이다. 결국은 주체할 수 없는 상태에 이르면서…

그렇다면 융자에 있어서 거짓말은 어떤 분류에 들어가는가? 정부에서 Guarantee하는 FHA, VA, SBA융자에서는 만약 제출된 서류가 가짜이면 나라를 상대로 사기를 쳤다고 FBI가 간여하면서 길게는 감옥에 20년 까지 복역 할 수 있고 실제로 그런 경우가 많다. 하지만 일반 모기지 융자에서는 대놓고 세금보고 없이 실제로 본인이 얼마 번다고 말하면 융자를 준다는 것이 아이러니라고 하지 않을 수 없다. 아마도 공동체의 무언의 허락으로 받아 들여야 할 것이다.

이지닥(인컴서류 없이 융자 신청)하는 것이 예전같이 호락호락 하지는 않다. 먼저 크레딧 점수가 720점은 넘어야 하고 비지니스를 한지 2년 이상 되었다고 증명해야 한다. 융자를 Qualify하는 방법에는 주로 3가지가 있는데 첫 번째는 지난 1년간의 bank statements를 모두 제출 하는 것이고, 두 번째는 지난 1년간의 Profit and Loss statements를 CPA가 작성해 제출 하는 것이다.

또 다른 방법은 자신이 가지고 있는 자산을 담보로 제공하면 융자를 가능하게 해 주는 경우도 있다. 물론 다운 페이먼트는 주택 구입가격의 20% 이상을 원칙으로 하고 있지만 콘도일 경우는 25% 이상 많은 다운을 요구하기도 한다. 이자는 일반 이자보다 1.5% 이상 높고 융자시 들어가는 비용도 일반 자격조건을 갗춘 융자보다 비싸다. 하지만 장점이라 하면 융자 한도액이 일반 자격을 갗춘 융자일 경우 융자금액이 82만 불을 넘어가면 Jumbo 융자가 되는데 이지닥 론은 200만 불까지 Guideline이 같다.

요즘 주택 시장이 과열되면서 2008년 Subprime사태 같이 것잡을 수 없는 주택페이먼트 연체로 주택 융자시장이 마비가 되었던 그 시대가 다시 오는 것 아닌가 염려 하시는 분들도 많다. 하지만 지난날의 실수를 반면교사로 삼아 이번에 새로 나온 이지닥 융자들은 이전보다 까다로와서 모기지 시장의 몰락으로 이어지지는 않을 전망이다. 꼭 집을 사야 하는데 인컴증명이 어려운 홈 바이어들은 일단 이지닥으로 융자를 받고 몇년 후 다시 자격조건을 갗춘 후 재 융자를 하려 계획하는 경우도 많다. 각자 자신의 실정에 맞게 융자를 신청 해야 할 것이다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>