2025년 미국 상업용 부동산 시장은 리테일·QSR·편의점·그로서리 등 생활밀착형 섹터를 중심으로 움직였다. 금리 고점이 지나가고 거래가 점진적으로 회복되는 가운데, 투자자들은 기존처럼 단순히 브랜드 네임만 보고 판단하기보다, 소비자 행동 변화와 산업별 성장 속도를 함께 읽는 것이 점점 더 중요해지고 있다. NNN 시장에서 거래되는 주요 리테일 자산을 살펴보면 이 흐름이 더욱 명확해진다.

우선 최근 빠르게 존재감을 키우는 분야는 세븐일레븐과 같은 편의점이다. Intouch Insight와 NACS(전국편의점협회)의 2025년 자료에 따르면 미국 소비자의 85%가 편의점에서 즉석 조리 음식을 이용해 본 경험이 있고, 편의점을 QSR의 대체 옵션으로 본다는 응답이 1년 새 56%에서 72%로 급증했다.

특히 식료품 인플레이션이 지속되면서 “빠르면서도 저렴하고 접근성 좋은 식사·간식”을 찾는 수요가 증가했고, 7-Eleven·Wawa·Circle K 같은 체인들은 음식 매출, 매장 내 광고, 디지털 로열티, EV 충전 기반 서비스를 강화하며 사실상 ‘소형 QSR + 초간편 그로서리’의 하이브리드 모델로 진화하고 있다.

이러한 변화는 부동산 시장에도 직접 반영된다. 편의점 매물은 5~6%대의 투자율, 주거지 인근 생활 밀착 수요, 대형 부지 확보 용이성 덕분에 프랜차이즈 중심 NNN 투자자의 새로운 자산으로 부상하고 있다.

QSR의 프리미엄 지위를 보여주는 대표적인 예가 칙필레이와 맥도날드다. 칙필레이 테넌트가 입주된 NNN 리스 부동산 거래는 평균 투자율이 약 4.3% 로 가장 낮은 축에 속하며, 20년 리스와 5년마다 10%의 임대료 인상 조건이 붙어 기관급 안정성으로 불린다. 맥도날드 역시 도시별로 차이가 약간 있지만 3.8% 에서 4% 중반의 투자율과 장기 그라운드 리스 비중이 높다.

스타벅스, 타코벨·KFC 같은 Yum Brands 계열, 레이징케인즈·파파이스 등도 5~6%대 투자율로 활발히 거래되고 있으며, 브랜드에 따라 리스 기간과 수익률이 달라진다. 한편 편의점은 7-Eleven, Wawa, Sheetz 등 우량 체인을 중심으로 5~6%대 투자율을 형성하고 있다. Aldi 와 같은 스몰포맷 그로서리도 강세를 보이며 5.5~6%대에서 거래되고 있다.

종합하면 QSR은 낮은 캡레이트 대신 우수한 크레딧과 장기 안정성,편의점과, 디스카운트 리테일은 높은 캡레이트와 탄탄한 수요 기반, 그로서리와 생활형 리테일은 경기 방어력이 높은 포트폴리오 자산으로 받아들여지고 있다.

이러한 트렌드를 반영해 NNN 투자 포트폴리오를 구성한다면 다음과 같은 방식이 현실적이다. 180만불정도로 QSR 테넌트 6%대 수익형 부동산으로 재산세, 보험, 관리비 부담 전혀 없이 월순익 9천불의 현금흐름을 만들고, 300만불대는 칙필레·세븐일레븐 중심의 안정형 조합으로 월 1.25만~1.37만불, 400만불대는 맥도날드·세븐일레븐·밸류리테일 조합의 프리미엄 안정형 포트폴리오로 월 1.66만~1.87만달러 수준의 장기적으로 안정된 순수익을 기대할 수 있다.

2025년 NNN 리테일 시장은 소비자 행동 변화와 산업별 재편이 직접적으로 부동산 가치에 연결되는 시기로 접어들었다. QSR은 여전히 강하지만 브랜드별 격차가 벌어지고 있고, 편의점은 새로운 소매 채널로 성장하며 투자 대안으로 떠올랐다. 이러한 변화 속에서 핵심은 단순한 브랜드 인지도보다 그 브랜드가 그 지역 소비자에게 앞으로도 선택받을 것인가를 분석하는 것이다.

브랜드·입지·소비자·수익률을 통합적으로 해석하는 투자자의 전략만이 2026년과 그 이후의 시장을 선점하여 장기적인 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것이다.

문의 (213)626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>