2008년 서브 프라임모기지 사태 이후 미국경기의 침체와 함께 부동산 가격도 폭락하였고, 불경기로 페이먼트가 어려워진 주택소유주들이 늘어나 숏세일이나 차압매물이 쏟아졌었다. 그러나 다행히 최근 미국경기가 서서히 회복되는 조짐을 보이면서 2-3년동안 주택가격이 많이 올라가고 상대적으로 숏세일이나 차압매물이 눈에 띄게 줄어들었다.

하지만 요즘 다시 은행으로 부터 차압통지를 받아, 숏세일이나 차압에 대하여 문의를 하는 홈오너들이 많아진다. 가장 큰 이유는 그동안 정부가 주택소유주들을 보호하기 위하여, 한시적으로 융자재조정(HAMP)을 통하여 월 페이먼트를큰 폭으로 낮추어 주었으나, 3년 내지 5년간의 특혜기간이 끝나가고 있기 때문이다. 아직도 불경기로 가계수입은 회복이 안 되었는데매달 내는 페이먼트가 다시 올라가고 집값은 완전히 회복되지 않아 많은 분들이 가지고 있던 주택을 포기해야하기 때문이다. 한편 은행들도 일손이 딸려 그 동안 방치해 오던, 페이먼트가 밀려있는 주택들의 차압수속에 박차를 가하고 있으며, 숏세일의 이전단계로 거치는 융자재조정은 거의 이루어지지 않고 있다.

그러면 차압(foreclosure)과 숏세일은 어떤 차이가 있을까?

먼저 숏세일이란 은행 융자액보다 낮은 가격에 주택을 판매하는, 차압이 되기 전 단계에 해당된다. 만약 홈오너가 오랫동안 페이먼트를 하지 못하여 주택이 차압 위기에 처했을 경우, 융자은행이 손해를 감수하고 주택융자액보다 낮은 가격으로 집을 팔 수 있도록 허락하는 것이다. 이를 위해서는 우선 은행에 숏세일 허락을 받아야 하며 숏세일 전문 부동산중개인과 상담해 숏세일 신청사유 등 각종 필요한 서류들을 준비해 은행에 제출해 승인을 받아야 한다. 그리고 숏세일에 성공하려면 복잡하게 얽힌 셀러의 재정상태나 요즘들어 더욱 까다로워진 융자은행과의 복잡한 상황들을 고객의 입장을 대신하고 은행의 요구를 충족시켜 일을 잘 마무리할 수 있어 절대적으로 고객을 보호할 수 있어야 한다.

한편 차압(Foreclosure)은 소유주가 주택에 대한 모든 권리를 포기하고 융자 은행으로 소유권을 넘기는 것인데 숏세일에 비해 단점이 많다. 우선 숏세일의 경우 1, 2차 융자금, 재산세 등 해당 부동산에 대한 부담을 모두 깔끔하게 없앨 수 있지만 차압의 경우 차압을 시행한 1차은행의 융자는 없어지나, 2차 이상의 대출금, 라인오브 크레딧 등의 채무에 대하여는 변제가 되지 않는다. 또한 숏세일은 크레딧 회복이 2-3년이면 되지만 7-10년 가기 때문에 이 기간 내에 새로 집을 구입하기 힘들어진다. 숏세일의 경우 크레딧보고서에 ‘Settled with Bank’라고 찍혀서 향후 차를 사거나 리스를 하거나, 크레딧 기록이 필요한 경우에 긍정적인 효과를 주기도 한다.

가주정부의 SB458 법안에 의해 숏세일이 끝나면 집주인은 1차 융자는 물론 모두 없어지고 2차 이상의 은행에 걸려 있던 채무에서도 모두 면제가 될 수 있으나 승인 과정이 까다롭고 2차은행의 비협조적인 태도가 걸림돌이 되기도 한다.

이렇게 숏세일의 어려움을 겪고있는 분들께 희소식이 될 수 있는 것 중의 하나가 HAFA이다. HAFA는 페이먼트가 힘든 채무자에게 숏세일로 주택매매를 할 수 있게 도와서, 차압의 불명예를 방지하며 채무자와 가족의 정신적 피해를 줄일 뿐만 아니라 1차, 2차의 채무를 없앨수도 있는 바람직한 정책이다. 그리고 HAFA 프로그램에 해당이 된다면 숏세일 셀러는 3,000달러 이상의 이사비용을 보조받게 될 뿐 아니라 1차와 2차의 채무를 없앨 수 있는 기회가 되어 숏세일을 한 후에 클레임을 받지 않아도 된다.

숏세일 기간에는 은행에서 일방적으로 차압을 할 수 없으므로 숏세일 셀러에게 많은 유익이 있으나 숏세일에 성공하려면 집의 상태를 잘 유지해야 하고 HOA가 있다면 관리비 등 집에 걸려있는 부담을 모두 깨끗하게 없애야 한다.

(213)505-5594