[첫 주택 구입자들 주택 구입 적기]

올해 주택시장의 최대 수혜자는 생애 첫 주택 구입자들이 될 전망이다. 한동안 주택시장에서 밀려났던 첫 주택 구입자들에게 주택 구입의 문이 활짝 열릴 것으로 보인다. 가장 큰 장벽이었던 모기지 대출시장이 서서히 풀리고 주택가격 상승세는 한풀 꺾여 첫 주택 구입자들의 주택 구입이 한결 수월해질 것으로 기대된다. 주택 건축업계 역시 첫 주택 구입자들을 겨냥, 저가의 신규주택을 대거 공급할 것으로 알려져 첫 주택 구입자들의 기대가 높다.


■ 모기지 대출 고삐 풀린다

모기지 대출 은행을 긴장하게 만들었던 일부 규제가 지난해 말부터 대거 풀리기 시작했다. 모기지 대출을 꽁꽁 묶었던 규제는 이른바 ‘적격 모기지 규정’(QMR; Qualified Mortgage Rule)인데 지난해 말 관련 규정이 명확하게 재해석됐다.

그동안 관련 규정 중 애매모호한 내용이 많고 정확한 시행 지침이 없어 은행들의 모기지 대출 발급을 자의반 타의반 막아 왔다는 지적이 많았다.

은행들이 가장 몸을 사렸던 규정은 발급된 모기지 대출에 연체가 발생할 경우 보증기관인 프레디맥이나 패니매로부터 재매입해야 한다는 의무규정이다.

모호한 규정 때문에 은행이 스스로 정부 지침보다 더 까다로운 기준을 들이대는 바람에 모기지 대출시장이 지난해까지도 얼어붙어 있었다. 그러나 올해부터는 지난해 명확히 재수정된 지침이 시행될 예정으로 모기지 대출업계의 혼란이 더 이상 없을 예정이다.

모기지 대출시장의 문이 활짝 열리면 올해는 약 120만명의 추가 주택 구입자들이 모기지 대출을 받아 내 집 마련에 나설 수 있을 것으로 전망된다. 데이빗 스티븐슨 ‘모기지은행가협회’(MBA) 회장은 “올해 은행들이 발급된 모기지 대출 재매입에 대한 부담을 싹 걷어낼 수 있을 것으로 확신한다”고 월스트릿 저널과의 인터뷰에서 전망했다.


■ 다운페이먼트 3%만 있으면 구입 가능

올해 주택 구입자들에게 가장 기쁜 소식은 다운페이먼트 비율이 낮아졌다는 것이다.

지난해 말 국영 모기지 보증기관인 프레디맥과 패니매가 ‘3% 다운페이먼트’ 프로그램을 전격 발표하고 일부 시행에 들어갔다. 따라서 올해부터는 크레딧 점수 등 모기지 대출 자격만 갖추면 돈 없어서 집을 구입하지 못하는 설움이 덜할 전망이다.

이미 지난해부터 크레딧 점수 기준 등이 낮아지고 있는 가운데 올해 다운페이먼트 기준도 낮춰지면서 생애 최초 주택 구입자 증가에 대한 기대가 커지고 있다.

3% 다운페이먼트 프로그램은 몇 가지 조건을 내세우고 있지만 그다지 까다롭지 않아 첫 주택 구입자들 사이에서 신청이 많아질 것으로 전망된다. 크레딧 점수는 최소 620점만 넘으면 되고 최근 3년 사이에 주택을 보유한 기록만 없으면 신청이 가능하다.

앤드류 본 살 패니매 부대표는 “대출자격을 갖춘 대출자들이 예전보다 쉽게 모기지 대출을 받을 수 있도록 돕는 것이 목적”이라며 “대출 은행들에도 안전하게 수익성을 높일 수 있는 사업 기회를 제공할 것”이라고 밝혔다.

이미 연방주택국(FHA)이 3.5% 다운페이먼트 융자를 오래 전부터 시행해 오고 있지만 최근 들어 의무적으로 가입해야 하는 모기지 보험료가 치솟으며 서민 대출자들의 부담이 커졌다.

FHA 융자를 통해 약 20만달러를 대출받을 경우 월 평균 약 200달러의 비용을 모기지 보험료로만 납부해야 한다. 반면 3% 다운페이먼트 프로그램의 경우 모기지 보험료가 낮아 서민 주택 구입자들의 인기를 끌 전망이다.


■ 이자율 올라도 부담 크지 않다

모기지 금리가 오를 것이 확실시되지만 상승폭 전망에 따르면 주택 구입에 걸림돌이 될 만한 수준은 아니다. 지난해 말 모기지 금리는 1년 중 가장 낮은 수준까지 떨어진 직후 연방 준비제도이사회(FRB)는 단계적인 금리인상 실시 계획을 발표했다. 이르면 올 봄부터 실시될 수 있는 금리인상에 따라 모기지 이자율 역시 간접적인 상승 영향을 피할 수 없게 됐다.

현재 대부분의 전문가들은 올해 모기지 이자율이 오르더라도 연말까지 5%대에서 상승폭이 결정될 것으로 전망하고 있다.

현재 4%대에서 5%대로 약 1%포인트 오르는 수준으로 주택시장 침체 이전 수준과 비교해도 여전히 낮은 수준이다.

지난해부터 주택가격 상승세가 한풀 꺾이기 시작했고 올해도 가격 둔화세가 이어질 전망으로 모기지 이자율 상승에 따른 부담이 다소 상쇄될 수 있는 것은 다행이다.


■ 가격 상승세 큰 폭으로 둔화

주택가격이 주춤하고 있다는 것 역시 올해 주택 구입자들에게는 희소식이다. 2012년과 2013년 급등했던 주택가격이 지난해 상승 탄력을 크게 잃었고 올해 상승폭은 더욱 둔화될 것이라는 전망이다.

프레디맥의 주택가격 지수에 따르면 2012년 9월과 2013년 9월 사이 주택가격은 약 10% 이상 급등했다. 반면 지난해 주택가격은 약 5% 상승하는데 그쳤고 올해는 상승폭이 약 3%로 떨어질 것으로 프레디맥은 전망 중이다. 만약 신규주택 공급이 늘고 재판매 주택 매물까지 증가할 경우 주택가격 하락을 부추길 수도 있다는 전망이다.


■ 신규 저가 주택 쏟아진다

올해 첫 주택 구입자를 겨냥한 신규주택 공급도 대폭 증가할 전망이다. 첫 주택 구입자들의 주택 구입이 늘어날 것으로 전망되면서 건축업계에서도 소규모, 저가대 신규주택 공급 물량을 늘리겠다는 계획이다.

CNN 머니에 따르면 주택 건설업체 D.R. 호튼은 올해 약 12만~15만달러 가격대의 주택을 대거 분양할 계획으로 알려졌다. 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 지어지는 주택은 고급스런 요소보다는 주택에 꼭 필요한 부분만 갖춘 대신 가격은 최대한 끌어내린 것이 특징이다. 대형 건설업체 KB 홈스와 LGI 홈스 등도 첫 주택 구입자와 저소득층 구입자를 위한 주택을 신규 분양할 예정이다.


<준 최 객원기자>