[모기지 조기상환 장, 단점]

대부분의 사람들에게는 모기지 대출은 평생 가장 큰 규모의 대출이다. 주택구입 때 받는 모기지 대출은 금액이 워낙 커 상환기간도 15년에서 30년으로 매우 길다. 30대에 주택을 구입하면 30년을 꼬박 상환하다 은퇴시기를 넘겨서야 상환이 가능하다는 얘기다. 만약 주택 구입 연령이 늦어지면 은퇴시기도 늦춰질 수 밖에 없다. 은퇴 후 생활을 빚에 대한 부담 없이 즐기거나 조기은퇴를 위해서는 모기지 상환시기가 관건으로 최근 모기지 조기상환에 대한 관심이 높아지고 있다. 내년부터는 첫 주택 구입자들의 주택 구입이 늘 것으로 전망되는데 주택 구입 시점부터 아예 모기지 조기상환 계획을 수립해 보면 어떨까? 모기지 조기 상환에 따른 장단점과 조기상환 방법등을 소개한다.

<장점>

■정신적인 안도감

모기지 조기상환에 따른 가장 큰 혜택은 빚을 청산했다는 데서 오는 일종의 안도감이다.

퇴직 등으로 소득 감소가 우려되는 은퇴 연령층에게 안도감은 더욱 크다. 평생 모기지 대출상환에 들어가던 비용을 은퇴 후 여행이나 각종 레저생활에 사용할 수 있는 것도 모기지 조기상환에 따른 장점이라고 할 수 있다.


■ ‘인생 2막’ 시작에 도움

늙어서까지 모기지 빚을 갚느라 허덕이다 보면 인생 2막을 제대로 즐기기 힘들다. 모기지대출 상환을 위해서 힘들어도 수십년 간 다니던 직장을 그만두기 힘들기 때문이다.

그러나 일단 모기지 빚에서 해방되면 평생 간직하고 있던 꿈을 펼칠 수 있는 기회가 제공된다. 노년에도 해볼 만한 조그마한 사업을 시작할 수 있고 평생 꿈꿔왔던 봉사활동에 나서는데 큰 제약이 사라지는 셈이다.


■ 이자로 새는 돈 절약

모기지 조기상환 때 기대되는 가장 큰 재정적인 혜택은 엄청난 금액의 이자비용을 절감할수 있다는 것. 모기지 원금 규모와 모기지 이자율 시세에 따라 이자 비용에 차이가 있지만 모기지를 조기 상환하면 수십만달러에 달하는 이자비용을 내지 않아도 되는 효과가 발생한다. 절감된 이자비용을 다른 곳에 투자해 수익을 발생시킬 수 있는 기회도 제공된다.


<단점>

■ 세금공제 혜택 사라져

모기지 이자비용 납부에 따른 혜택은 세금공제 혜택을 받을 수 있다는 것이다. 그런데 모기지를 일찍 갚으면 세금공제 혜택이 사라져 소득세액이 오르게 되는 단점이 있다. 실제로 모기지 페이먼트를 다달이 납부해 나가면서 세금공제 혜택을 받는 납세자 숫자는 상당수다.

‘전국부동산중개인협회’ (NAR) 자료에 따르면 연 소득 약 6만~20만달러 가구 중 약 60%는 모기지 페이먼트를 통해 매년 세금공제 혜택을 받고 있다.


■ 이자율 낮을 때 불리

요즘처럼 이자율이 낮을 때는 모기지 조기상환에 따른 혜택도 감소한다. 이자율이 높지않기 때문에 조기상환으로 인한 이자비용 절감효과도 줄어들기 때문이다.

이자율이 낮은 시기에는 매달 소득을 통한 모기지 조기상환보다는 은퇴용 펀드인 401(k)나 기타 은행 적금 등을 조달해 모기지를 갚는 방법이 효과적이다.

높은 이자율이 적용되지만 낮은 이자율로 재융자가 힘든 주택 소유주는 이자율이 낮은시기라도 모기지 조기상환에 나서볼 만하다.


■ 현금 유동성 부족

모기지 조기상환을 앞두고 가장 주의해야할 점은 현금 유동성이 부족해질 수 있다는 점이다. 다시 말해 현금이 필요할 때 현금 부족현상을 겪을 수 있다는 것이다. 동원 가능한 현금을 모두 모기지 조기상환에 쏟아 부으면 부동산 자산은 축적되지만 현금 전환이 쉽지 않아 실직이나 발병 등으로 소득이 감소하면 현금이 필요할 때 재정난이 불가피하다.


<모기지 조기상환 방법>

■ 수시로 추가 납부

‘여윳돈’이 생길 때마다 모기지 페이먼트를 추가로 납부하면 상환기간을 앞당기는데 도움이 된다. 전문가들에 따르면 매 분기별로 한 달치 모기지 페이먼트를 추가로 납부하면 모기지 상환 기간을 약 11년 앞당길 수 있고 이자 비용도 약 6만5,000달러나 절약된다(30년 고정,4%기준). 매년 한 달치 모기지 페이먼트만 추가로 납부해도 이자비용이 약 4만7,000달러 절약되고 상환기간도 단축된다.

한 달치 페이먼트에 해당하는 목돈마련이 쉽지 않다면 한 달치 페이먼트를 12개월로 나눠 매달 정해진 페이먼트 금액에 추가분을 납부하면 된다. 이때 추가로 납부하는 금액은 반드시 원금상환에 적용되도록 확인해야 융자 원금이 낮아져 이자비용도 줄어들게 된다.


■ 격주 납부

한 달치 추가페이먼트 마련이 힘들다면 한 달에 한 번씩 납부하는 대신 매 2주마다 납부하는 방법도 있다. 1년을 52주로 계산할 경우 격주마다 모기지 페이먼트를 납부하면 모두 13개월에 해당하는 페이먼트 금액을 납부하게 되는셈이다.

결과적으로 한 달치를 추가로 납부하는 것과 동일하다. 격주 납부를 위한 별도의 세이빙 계좌를 개설하고 모기지 페이먼트가 자동으로 이체되도록 하면 번거로움을 덜 수 있다.

일부 은행은 격주 납부 옵션을 제공하지만 은행 측과 격주 납부 계약을 맺기보다 스스로 납부하는 편이 유리하다. 에스크로 개설등에 따른 추가비용이 부과되기도 하고 격주 납부가 힘들어질 경우 매달 납부로 전환이 용이하다.


■ 재융자로 만기 단축

요즘처럼 모기지 이자율이 낮은 시기에는 재융자를 통한 모기지 상환기간 단축이 가장 유리하다. 이자율이 4% 미만으로 재융자에 매우 적합한 시기로 기존 30년 만기에서 15년 만기로 상환 기간을 단축하는 재융자가 유행이다.

매달 내야 하는 페이먼트가 다소 인상될 수 있지만 이자율이 낮아 예전보다 부담은 덜한 편이다.

만약 주택 시세가 아직도 낮아 재융자가 불가능한 경우라면 정부가 시행 중인 재융자 프로그램인 ‘HARP’ (Home Affordable Refinance Program)에 대해 은행에 문의한다.

HARP는 모기지 원금이 주택 시세보다 높은 ‘깡통주택’ 소유주들의 재융자를 돕기 위한 프로그램으로 시행기간이 2015년 말까지 연장됐다.


<준 최 객원기자>