부동산을 팔려는 셀러의 입장에서 자주 요구하는 말이다. ‘AS IS’ 조건으로 사고 싶어하는 사람은 없을 것이기 때문이다. AS IS로 부동산을 팔겠다는 의미는 부동산이 파손된 상황을 알면서도 그 파손된 부분을 수리하지 않고 매매하겠다는 말이다.
그러나 많은 경우에 부동산을 팔고 사는 매매 계약서를 작성할 때에는 아직 해당 부동산에 대한 검사를 실시하지 않은 상황이기 때문에 어느 부분이 파손되어 있어 수리를 필요로 하는지를 인지하지 못하는 상태라고 볼 수 있다. 그러함으로 캘리포니아주에서 표준으로 사용하고 있는 매매 계약서에는 부동산은 있는 그대로 현재 조건, 즉 AS IS조건으로 매매 된다는 내용으로 이미 기술 되어있다. 셀러는 이를 다시 강조할 필요가 없는 것이다. 그러함에도 불구하고 모든 셀러는 이를 매매 조건으로 요구하고 있는 실정이다. 부동산 계약서는 파는 사람과 사는 사람을 공평하게 보호하도록 되어 있다. 부동산을 AS IS 조건으로 팔 수있고 바이어에게는 해당 부동산을 검사할 수 있는 권리를 부여하고 있는 것이다.
AS IS 조건이라 하더라도 셀러는 팔려는 부동산을 검사 할 수 있는 기회를 바이어에게 주어서 검사 전문가의 보고서를 받아보도록 규정하고 있다. 해당 부동산에 어떤 결함이 있는지 여부를 파악하고 난 후에야 매입하기로 한 부동산 가격이 합당한지 아닌지를 결정하게 되는 것이다.
셀러가 소유하고 있는 부동산의 결함을 모두 파악하고 그 결함을 수리하는데 소요되는 비용을 감안해 가격이 책정되었다면 바이어도 이를 받아들일 수 있지만 부동산 매입 가격은 마켓 가격대로 지불하고 매입한 후 그 수리비용을 바이어가 부담하게 되는 경우라면 어떤 특수한 바이어가 아니면 매매 계약이 성립 될 수 없게 될 것이다.
다시 말하면 부동산이 가지고 있는 결함을 수리 할 수 있는 비용 만큼 매입 가격이 하향 조정되어야 매매가 성립된다는 말이 된다.
셀러의 입장에서 AS IS 조건을 강조 할수도 있지만 바이어는 이 조건에 관계 없이 자신의 권리를 주장할 수 있는 것이 부동산 매매 계약이라고 볼 수 있다. 부동산 매매 현장에서 자주 접하는 실질적인 예를 들어보기로 한다.
캘리포니아주에서는 비가 자주 안 오기 때문에 지붕에서 비가 새는지, 아닌지 여부를 검사하는 것이 쉬운 일이 아니다. 그러나 셀러는 자신의 부동산을 1년 이상 소유하였다면 지붕에서 비가 새는 지 여부는 알 수 있을 것이다. 만일에 비가 새는 것을 알고 있으면서 비가 새든 말든 있는 상태 그대로 팔았다면 이 셀러의 책임은 없는 것일까? 캘리포니아주에서 규정하고 있는 부동산 매매 규정(Civil Code 1102) 에 의하면 부동산을 소유하고 있는 셀러는 부동산을 매매 할 때 자신이 소유하고 있는 부동산에 대해 알고 있는 모든 사항을 바이어에게 알려 주도록 되어 있다. 알고 있는 부분이 바이어가 알게 되면 매매에 불리하게되는 사항이라 할지라도 이를 밝혀야 할의무가 셀러에게 있는 것이다. 이것이 셀러 디스클로저(seller disclosure) 양식이다.
이 양식에 지붕에서 비가 새고 있는지,아닌지를 ‘예’ 또는 ‘아니오’로 대답하도록 되어 있다. 비가 새는 것을 무시하고 팔았다면 ‘아니오’ 라고 밝혔을 것이다.
AS IS 라는 말이 셀러에게 반드시 유리한 말이 아닐 수도 있다. 알고 있었던 사실을 숨기고 그대로 매매하였을 경우 이렇게 숨겨진 문제점이 나중에 밝혀짐으로 긁어 부스럼을 만드는 경우도 생길 수 있는 것이다.
우리는 소통이 잘 이루어 지지 않는다는 말을 자주 듣게 된다. 어느 한쪽이 균형을 이루지 못하도록 막고 있기 때문이다. 숨기는 부분이 없이 사실 때로 밝혀 줄 때 상대방도 이에 부응하게 되어 서로 소통을 이루게 될 것이다. 부동산 매매 표준 계약서는 셀러 측 입장에서 본 셀러의 변호사와 바이어측 입장에서 본 바이어의 변호사가 합의해 서로 공평하게 권리와 의무를 행사할 수 있도록 명시한 내용이다.
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