서진욱 뉴욕총영사관 세무관

문 2: 재미동포의 한국보유 주택 양도시 ‘1세대 1주택 비과세’ 적용 문제

’1세대 1주택 비과세’는 한국 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 한국 내에 1주택을 최소 3년 이상 보유하고 있는 경우에 적용함을 원칙으로 하고 있다. 즉, 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정은 원칙적으로 양도자의 신분이 양도일 현재 한국 거주자인 경우에 한하여 적용한다.

단, 양도일 현재 비거주자라 하더라도 ‘1세대 1주택 비과세’를 인정하는 예외가 있다. 즉, 1세대가 한국 출국일 및 양도일 현재 한국 내에 1주택을 보유한 경우로서 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국한 후, 출국일(현지이주의 경우는 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날)로부터 2년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우에는 보유기간(3년 이상)의 제한을 받지 아니하고 양도가액 9억원 이하에 상당하는 양도차익에 대하여는 양도소득세가 비과세 된다.

그러나 한국 출국일(또는 미국 현지에서 영주권을 취득한 날)로부터 2년이 경과된 뒤에 비거주자인 상태에서 한국의 1주택을 양도하는 경우에는 출국일 현재 이미 1세대가 1주택을 3년 이상 보유하였다 할지라도 한국 거주자인 상태에서 양도하는 것이 아니므로, 비과세규정이 적용되지 아니하고 양도소득세가 과세된다.

한편 미국에 거주하고 있는 영주권자 또는 시민권자는 통상 전세계소득에 대하여 미국에 납세의무가 있으므로, 한국에서 ‘1세대 1주택 비과세’를 인정받았다고 하더라도 한국에서의 부동산 양도소득을 미국 국세청 및 주정부에 합산하여 신고하여야 하며, 이 경우에 한국에서 납부한 세액은 없으므로 미국 국세청에서 공제받을 외국납부세액은 없다. 다만, 현재 한국의 양도소득세 세율(최고세율: 35%)이 미국(최고세율: 15%)보다 높으므로, 한국에서 ‘1세대 1주택 비과세’를 적용받는 경우가 한국에서 1세대 1주택 비과세를 적용 못 받고 양도소득세를 납부하는 경우보다는 대부분의 경우에 있어서 한촵미 양국에서의 총 납세부담이 적을 것이다.

마지막으로 ‘비거주자인 미국 영주권자 또는 시민권자가 다시 한국에 귀국하여 ‘1세대 1주택 비과세’ 요건을 충족하기 위해서는 어떻게 하면 되는가’ 에 대해서 알아 보기로 한다. 답은, 한국 거주자 상태에서 한국소재 1주택을 취득하고 비거주자가 되었다가 다시 한국 거주자가 되거나, 비거주자 신분 상태에서 한국소재 1주택을 취득한 후 한국 거주자가 되었다면, 양도일 현재 1세대가 한국 내에 1주택을 보유하고 있고, 비거주자가 아닌 한국 거주자 신분으로
당해 주택을 보유한 기간을 통산하여 3년 이상이 되는 경우에 한하여 양도소득세 비과세(양도가액 9억원 이하에 상당하는 양도차익에 한정됨) 혜택을 받을 수 있다는 것이다.