숏세일 매물이라 할지라도 오퍼를 받아서 은행에 숏세일 패키지 서류를 제출하게 되면 그때부터는 시장매물에서 그 리스팅을 ‘backup’ 또는 ‘pending’으로 분류하여 시장에서 빼두어서 다른 바이어들의 혼동이 없게끔 하여야 하는데, 여전히 현재에도 구입이 가능하다고 하는 ‘active’로 그냥 올려놓고 있는 매물이 대부분이다.
그러면 실소비자는 그 숏세일 매물을 지금 당장 오퍼를 쓰고 구입이 가능한(즉, main offer로 뽑히는 것)으로 착각을 하게 되나, 실제로는 다른 오퍼를 받아서 그 오퍼를 main offer로 해서 은행에 제출하였기 때문에 지금 나의 오퍼는 단지 후보 오퍼, 즉 backup offer밖에 되질 않는다.
물론 그 숏세일 리스팅의 에이전트는 아무리 좋은 오퍼를 받았다 하더라도 은행의 승인여부에 따라 지금의 오퍼가 언제든지 취소될 수 있으니까 그 예비책으로 다른 오퍼를 계속 받아야 한다는 입장이지만, 그건 명백히 따져보면 시장의 룰을 어기는 일임에는 틀림이 없다. 그래서 이를 관리하는 association board에 한두 번 시정을 요구하기도 하였는데, board조차 그 영역 구분이 모호한 부분이 있어서 그런지 강력한 제제조치를 내놓지 못하는 실정이다.
별도의 새로운 조치가 나올 때까지는 이러한 일로 인한 바이어의 혼동과 바이어의 에이전트의 고생은 여전히 계속 되어야 될 것 같다.
숏세일이란, 지금 현재 그 집의 주인과 그 집을 사려고 하는 바이어가 일정한 금액을 정하여 매매 계약서에 사인을 했다고 해서 거래가 완료되는 것이 아니라, 집주인이 안고 있는 은행 빚을 모두 갚아야 하는데, 그 은행 빚조차 갚지 못하는 낮은 금액으로 계약서를 만들었기 때문에 그 은행 빚을 갖고 있는 은행의 승인서를 별도로 받아야 하는 특수 거래이다.
그래서 반드시 은행 승인서가 있어야 하고, 그래서 지금 현재 집주인과 바이어의 계약금액보다 조금 더 높은 가격으로 다시 거래내역이 바뀌어질 가능성이 무척 많은 것도 사실이다. 그지만 일단 낮은 가격으로 시작해서 2, 3개월 후에 조금 더 높은 가격으로 은행에서 카운터 오퍼가 오더라도 여전히 그 가격은 주위 시세에 비해 낮은 경우가 대부분이어서 아직까지는 숏세일 거래가 바이어에게는 많이 유리할 수가 있다.
집주인의 경우로 보면, 이렇게 숏세일이 큰 무리 없이 잘 진행이 되어서 집주인이 가지고 있는 1차론 및 2차 라인오브 크레딧 또한 모두 없애버릴 고집을 바이어에게 넘겨주고 이사를 나가면 참 다행인데, 이것이 은행의 승인 여부에 달려 있기 땜에 간혹 이 숏세일이 성공하지 못하는 경우가 하나씩 나오고 있다.
그러면 이렇게 숏세일이 성공하지 못하면 어떻게 되나? 1차 론과 2차 론은 어떻게 되고, 밀린 주택세금(property tax)은 어떻게 되나, 몇 달 내지 못한 HOA는 또 어떻게 되는지? 숏세일이 성공하지 못하면 경매(auction)로 넘어가는 포클로저(foreclosure) 상태가 되는데 이 때 내 빚은 어떻게 되는지 하나하나 살펴보자.
첫째, 숏세일이 성공하지 못하는 경우에라도, 주택세금과 1차 주택대출 론은 경매와 함께 집주인으로부터 완전히 사라지게 된다.
즉, 경매로 본 집이 다른 은행, 다른 투자자 등에 팔리게 되면, 우선 집에 밀린 주택세금과 1차 대출금은 경매 등으로 그 집을 구매한 제 3자가 그 금액을 대신 갚고 그 집을 소유하게 된다.
왜냐 하면 주택세금은 그 집에 관해 모든 다른 저당권에 우선한 선순위 채권이기 때문에 우선 구입자가 먼저 이를 카운티 정부에 먼저 갚아야 하기 때문이고, 1차 대출금은 그 집을 구입할 때 지불했던 구입자금(purchase money)이기 때문에 집주인은 이 집이 경매로 넘어가더라도 추후 이를 다시 갚아야 하는 의무에서 면제가 된다.
그러나, 집주인이 이 집을 사고 난 뒤, 이자율 조정, 혹은 1차 및 2차를 하나로 합하는 등의 재융자(refinancing)를 하였다면 이 면제조항에서 해당되지 않는다.
다시 말하자면 집을 사고 난 뒤에 이 1차 대출금을 다시 재융자 하였다면 이 집이 경매로 팔리는 경우에는 1차 대출금의 잔액이 차후에 본인에게 계속 따라올 수 있다. 다음 주에 계속해서 좀 더 상세히 설명 드리겠다.
(661)373-4575
제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>
