지난 시월 초까지 50년 만에 최저를 기록했던 모게지 이자가 지난 4주 사이게 급격이 오르고 있다. 장기 모기지 이자의 근간이되는 10년 만기 국채의 이자가 10월 초 2.39%에서 12월 초 3.23%로 올라갔다.

이에 따라 30년 고정 모게지도 4%에서 4.5%로 가파른 상승세를 보이고 있다. 이는 40만 불 융자 시 매달 $100의 페이먼트를 더 해야 하는 수치이다.

이로 인하여 50년 만에 찾아온 기회를 잡아 재 융자하여 이자를 낯추려는 사람들이 과연 재 융자를 하는 것이 바람직한지 저울질 하는 바람에 재 융자 마켓이 얼어붙어 있는 상태이다. 왜 이자가 오르는 것일까? 그리고 이런 상황에서 무슨 대책은 없는가 알아본다.


이자가 오르는 이유는 크게 세 가지로 나누어 볼 수 있다.

첫 번째 이유는 정부의 채권 매입 계획에 대한 역 효과 이다. 지난 달 정부는 채권을 6천 억 불 사들여 이자를 낯추고 경제를 활성화 한다는 계획을 발표했다. 하지만 이는 결과적으로 인프래이션을 유발하리라 믿는 세간 사람들의 믿음으로 이자가 올가간 것이다.

두 번째는 경기회복의 신호이다. 지난 달 주택 판매는 전년 동기간 대비 10.4% 많아졌다. 주택 구매 모게지 신청 건수도 지난 해 대비 17.7% 늘어났다고 한다. 이로 인하여 경기회복에 대한 기대심리로 이자가 올라가고 있다.

세 번째는 정책 불확실성이 없어진 것과 세금 감면안의 연장이다. 지난 달 중간 선거가 공화당의 압도적인 승리로 끝나면서 공화당의 환심을 사려는 오바마의 부자 세금공제 혜택기간 2년 연장안이 이자상승을 주도 했다는 견해이다.

이로 인하여 앞으로 9천 억 불이 세금이 걷어들이기 힘들게 되고 실업률도 0.5% 정도 낯추어 질 수 있다는것이 경제 전문가들의 전망이다. 실업률의 감소는 결과적으로 돈이 남아돌게되고 이는 이자 상승으로 이어지는 것이 자명한 결과일 것이다. 정부는 내년 적자폭을 2,000억 불 에서 3,000억 불로 예상하고 있다.


그러면 대책은 무엇인가?

이자가 오르면 은행 우대금리가 가장먼저 오른다. 현재 3.25% 인 은행 우대 금리가 앞으로 이자가 상승하면많이 오를 가능성이 있다. 최고 7%까지 오를 수 있다고 경제 학자들은 점치고 있다.

이는 현재 3% 초반인 Line of Credit 이자가 곧 7% 대로 접어듦을 의미한다. 그동안 바닥을 치던 변동 금리의 이자도 오르면서 인기종목이던 5년 고정 변동 금리도 오르고 현재 변동금리로 내던 이자도 상승하면서 페이먼트가 오를 것이 자명하다. 그나마 다행인 것은 아직도 30년 고정 이자가 5% 미만으로 앞으로 이자 상승에 대비할 수 있는 최고의 방비책이라 할 수 있다. 아래 30년 고정 융자의 장점과 단점을 알아본다.

30년 고정 모게지의 장점은 첫 째 Inflation Protection이다. 고정 융자를 가지고 있으면 일단 이자가 오른다 해도 페이먼트가 변하지 않는다. 즉 지금 많이 빌리고 인프래이션으로 돈의 가치가 떨어진다면 빌린돈을 갚기가 그만큼 수월 해 진다는 것이다.

두 번째는 고정 융자는 장기적 플랜을 가능하게 한다는 것이다. 일단 30년 간 론을 모두 갚을 때까지 고정 페이먼트 이므로 장기적인 파이낸셜 골을 설정 하기가 그만큼 쉽다.

세 번째는 일단 이자가 결정되면 더 이상 위험부담이 없다는 것이다. 30년 간 같은 이자 같은 페이먼트만 내면 된다. 추 후 이자가 얼마로 오르던 상관이 없다.

단점은 첫째 만약 이자가 내린다 해도 재 융자를 하지 않는 한 이자가 내리지 않는다는 것이다. 두 번째는 30년 고정으로 재 융자 하는 것이 같은 상황에서 변동 금리도 재 융자 하는 것보다 항상 이자가 높다는 것이다. 뿐 만 아니라 페이먼트가 높으므로 융자 신청시 변동보다 수입이 더 많아야 자격조건이 된다는 점이다.

이자가 무진장 좋던 시기는 지났다. 하지만 아직까지는 4% 중반이다. 잘 생각해보고 재 융자를 해야 할 것인지 아닌지 빨리 결정함이 현명할 것이다.

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브라이언 주 <뉴욕융자 대표>