지난 몇 주에 걸쳐 임대 주택에서 발생하는 문제들을 살펴 본적이었다. 정부의 관활 부서에서 규정한 내용들은 임대주를 보호하기 위하여 정한 규정이 있는가 하면 임대자를 위한 조항도 있어서 임대주와 임대자 사이에 발생 할 수도 있는 분쟁 요소를 공평하게 처리하고자 정한 규정으로 받아들여지는 것이다.

임대주에게 필요에 따라 퇴거 명령을 할 수 있는 것이 임대주를 보호하기 위한 규정이라면 임대자는 타의에 따라서 퇴거를 당하여야 하는 입장이 됨으로 이로 인하여 발생하게 되는 이사비용을 보조 받게 하는 임대자 보상규정이 또한 필요한 것이다.

임대자가 퇴거 명령을 당하게 되는 이유를 12항목으로 나누어 언급한 바 있다. 임대자 보상이 이 모든 항목에 대하여 부여되는 것이 아니라 다만 아래와 같은 이유에서만 임대자가 보호를 받게 된다는 것이다.

▲임대주 가족(임대주 자신, 자녀, 부모, 조부모, 손자손녀)과 임대 주택 매니저를 입주시키려하는 경우 ▲기존건물을 허물어 임대 매물을 시장에서 철거하려는 경우 ▲기존임대주택을 콘도로 변경하려는 경우.

이와 같이 위에서 언급한 이유로 퇴거를 당하게 되는 경우에 임대자는 퇴거에 따르는 보상을 하도록 규정하고 있는데 이러한 규정은 2007년 4월11일에 개정된 시조례(LAMC151.09G) 규정에 따라서 시행 되는 것이다.

퇴거 명령 실행기간은 위에 말한 1항과 2항은 60일이며 병약자 62세 이상이 거주하는 경우는 120까지 연장 시행 할 수 있다. 3항에 해당하는 경우는 120일이 실행기간이고 이경우 역시 병약자 62세 이상 임대자일 경우는 1년까지 연장하여 실행 할 수 있다.

관심이 되고 있는 보상액은 거주한 임대 기간에 따라서 다르게 되는데 3년 이하인 경우는 7,300달러, 3년 이상 거주한 경우는 9,650달러 그리고 62세 이상 병약자(Qualified tenant)에 대하여서는 임대기간이 3년 이하일 경우 1만5,500달러, 3년 이상 거주하였을 경우는 1만8,300달러로 규정하고 있다.

이러한 보상이 모두에게 시행되는 것이 아니라 임대건물 풀타임 매니저로 고용 되었던 매니저를 새 매니저로 교체하는 경우는 임대주는 이에 따르는 보상을 면제 받게 되며, 풀타임 매니저 자격이 아니라 렌트를 일부만 면제 받던 매니저는 역시 퇴거에 따르는 보상을 받을 자격이 있다는 것이다.

보상액을 지불하는 시기는 임대주가 퇴가 명령을 발행하고 15일 이내에 에스크로를 오픈하고 에스크로 어카운트에 디파짓 하여야하며 임대자는 이사할 새 임대주택에 소요되는 첫 달과 마지막 달 렌트, 시큐리티 디파짓, 유티리티 디파짓, 그리고 이사비용 등 총 금액을 에스크로에 청구하고 에스크로는 이를 청구한 날부터 3일 안에 지불하여야 하며 지불하고 남은 잔액은 임대자가 퇴거할 시점에 임대자에게 지불하도록 규정하고 있다

임대주택에서 발생하는 분쟁 중에서 자주 야기되는 사항은 임대자의 수가 임대 계약과 달라지는 경우다. 예를 들면 4인 가족으로 입주하겠다는 계약으로 입주한 임대자가 입주한 후에 사람이 증가하게 되면 매 한사람 당 한달 렌트의 10%을 추가로 렌트를 인상 할 수 있도록 규정하고 있으나, 물론 이는 임대계약을 위반하는 사항으로 임대주는 임대자를 퇴거시킬 수 있는 권한을 행사 할 수도 있는 것이다.

사람이 살아가는 것은 자신에게만 유리하고 만족스럽다는 것으로 족한 것이 아니라 나와 더불어 살아가고 있는 공동체 안에서 나의 위치가 이웃에게 유리한 면을 제공 할 수 있게 될 때 우리의 삶의 가치를 평가받게 된다면 임대주는 임대주로서 임대자자는 임대자로서의 위치를 스스로 인식하고 이렇게 정한 임대주택에 따르는 규정이 있어서가 아니라 자원하여 상대방을 배려하려는 마음이 있을 때 좀 더 공평에 가까운 환경이 만들어 질 수도 있을 것이다. (213)272-6726
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조셉 김
<뉴스타부동산 부회장>