많은 바이어들이 작년에 이어 올해에도주택시장으로 돌아오고 있다. 가장 큰 이유는 가격면에서 피크에 비해 30-50%이상 떨어진 주택가격이 큰 역활을 하고 있다. 또 연방정부와 주정부차원의 세금공제혜택, 저금리등이 복합적으로 주택시장의 안정화에 중심적인 역활을 하고 있다. 주택시장의 재고물량도 정상수준 이하로 떨어지면서 일부 지역의 매물들은 복수오퍼가 몰리는등 과열분위도 연출되고 있다. 오늘은 아래의 여러가지 통계 자료를 통해 앞으로의 가주주택시장의 추이를 살펴보고자 한다.

첫째. 주택마켓에서 눈에 뛰는현상은 첫 주택구입자가 전체구입자중 2008년의 35.9%에서 2009년에는 47.0%로 계속 증가하고 있다는사실이다. 참고로 첫 주택구입자의 가주주택시장에서의 평균치는 38.6%로 2009년에는 거의 7%이상의 첫구입주택자가 증가했다는것이다. 이러한 추세는 주택가격이 급격히 치솟지않는한 올하반기에도 지속될 것으로 전망된다.

둘째. 올해4월말까지 계속된 연방정부의 최대 $8,000세금크레딧혜택이 주택시장에서 큰 역활을 감당했다는 사실이다. 특히 첫 주택구입자의 약 70%는 이 세금크레딧혜택이 주택구입을 하는데 결정적인 동기로 작요했다고 답한 사실이다. 올 4월로 연방정부를 통한 세금 크레딧혜택은 끝났지만 가주정부차원에서 지원하는 $10,000 크레딧 프로그램이 작년에 이어 금년에도 5월달부터 다시 시행함에따라 첫 주택구입자들의 구입열기는 계속될것으로 보여진다.

셋째. 첫주택구입자의 절반이상은 정상매물이 아닌 은행차압매물(REO)나 숏세일(Short Sale)등 비정상매물을 구입했다는 사실이다. 이러한 추세는 계속되어 금년하반기에도 정상적인 일반매물보다는 비정상적인 매물중심의 마켓이 계속 주류를 이룰것으로 보여진다.

넷째. 낮은 주택가격은 첫 주택구입자들에게만 매력으로 작용한것이 아니라 투자자들에게 좋은 기회를 제공한 것으로 나타났다. 순수투자용으로 구입한 경우는 2008년 14%에서 2009년에는 16.8%로 늘어났다. 이러한 투자용매물구입중 상당수는 단기간 투자해 수익을 올리는투자방식인 소위 Flip용으로 구입한것이다. 앞으로 최소 1년정도는 계속해서 flip욜 매물구입이 늘어날것으로 보여진다.

다섯째. 은행매물이나 숏세일등의 비정상매물의 가격은 가주내 중간가격기준으로2008년 $330,000에서 2009년에는 $250,000으로 약 24%의 가격하락을 보였다. 정상매물의 경우는 상대적으로 하락폭이 적었는데 중간가격기준으로 2008년 $541,000에서 2009년에는 $485,000로 약 10.4%하락만을 보였다. 비정상매물과 정상매물의 중간가격이 많이 차이가 나는이유는 비정상매물의 경우 대부분이 40만불미만대의 주택이 매매되었기 때문이다. 정상매물의 경우는 상대적으로 비정상주택이 숫자가 적었던 50만불이상대의 주택들이 매매되었기 때문이다. 하지만 올 가을 고비로 50만불이상의 정상주택마켓도 경기회복여부에 따라 비정상주택의 수가 늘어날수도있어 추가로 이 가격대의 가격조정이 있을 수있다. 특히 현재 70-100불대의 주택들은 지역에 따라 가격의 추가 하락이 예상되고 있다.

여섯째. 주택을 판 셀러중 다시 주택 구입을 하는 숫자는 계속 줄어드는 추세를 보이고 있다. 2008년에 주택을 처분한 셀러중 43%만이 다시 주택을 구입한 방면 2009년에는 39.4%로 줄어들었다. 이러한 추세는 2004년의 74%의 피크를 기점으로 올해까지 계속 줄어드는 추세가 지속되어 올하반기에도 전망된다. 이러한 감소추세는 차압이나 숏세일로 주택을 잃는 주택소유자들이 주택구입을 하기보다는 대부분이 임대용주택으로 이동했기 때문이다.

주택시장의 추세를 알려면 과거와 현재의 통계자료를 꼼꼼이 챙겨보는것은 중요하다. 위의 자료를 잘 살펴보면서 2010년 하반기와 2011년 마켓동향을 예측해 보는것도 본인들의 주택구입시기와 투자시기를 가름해 볼수 있는 중요한 지름대로 될 수있기 때문이다.


스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장
(213)590-5533