오늘 아침에도 e-mail를 받았다. 노트(NOTE)를 사세요라는 권고를 받았는데 이것이 무엇입니까 라는 내용이다. 그러고 보면 이 노트에 대한 내용을 잘 모르시는 분이 많다는 생각에서 다시 이 글을 쓰게 된다. 교민들 중에는 부동산에 투자하시는 분들이 비교적 타민족에 비하여 많다는 것이 일반적인 견해인데도 불구하고 이 노트에 대한 개념을 모르시고 부동산을 매입 하실 때마다 노트에 서명하는 과정을 지나오신 것이 아닌가 하는 생각을 하게 된다.
부동산 매입이 현금으로 이루어 지지 않고 있는 현 상황에서는 당연이 은행 융자를 받아야 매매가 성사 될 수 있다고 본다. 은행 융자를 받으려면 융자를 하여 주는 은행 측에서는 융자금액을 보호 할 수 있는 담보물이 필요하게 되며 이 담보물을 증명하는 서류가 바로 담보확인 증서(Trust Deed)가 되는 것이다. 그리고 이 담보증서에는 은행 융자를 어떤 조건으로 언제까지 지불하겠다는 약속을 명시한 서류가 있는데 이를 ‘노트’라고 부르고 있다.
융자관계를 확실히 하기 위하여 이 서류는 반듯이 부동산이 위치한 각 카운티에 등기를 하게 되는 것이다. 물론 부동산 매매에만 이 노트가 필요한 것이 아니라 사업체 매매를 할 때에도 은행에서 융자를 받게 된다든지 아니면 전 주인으로부터 융자를 받아서 매입을 하게 되는 경우라 하여도 이 노트를 작성하게 되며 이러한 채무 관계를 등기 하게 된다. 이는 부동산이 아니고 동산이기 때문에 규정에 따라서 카운티가 아닌 주정부가 있는 새크라멘토에 등기를 하게 된다.
부동산이나 사업체를 팔고 살 때마다 채무 관계를 조사하려면 카운티 등기소나 새크라멘토에 있는 UCC(Uniform commercial code)을 조사함으로 채무 관계를 확실히 할 수 있게 되는 것이다.
이 노트의 성격은 사업체를 담보로 한 경우이든 부동산을 담보로 한 것이든 이 노트 자체는 부동산이 될 수 없으며 말하자면 동산일 수밖에 없는 것이다.
이 노트는 이 노트에 약속한 대로 융자금을 상환 받을 수 는 있지만 융자하여 준 금액을 일시에 받을 수가 없음으로 이 노트를 소유한 측에서는 경우에 따라서 몫 돈이 필요하게 되는 경우가 발생하게 되면 이 노트를 팔고 사는 일이 평소에도 자주 있었던 것이다. 그러나 이 노트로 현금화를 하려면 이 노트를 매입 하는 편에서 할인을 요구하게 되는 것이다.
이 노트가 좋은 투자가 되느냐 아니냐는 노트가 가지고 있는 상환 기간이나, 이자 즉 수익율 여부에 따라서 결정 될 수 있으며 또 그 노트를 담보로 한 사업체나 부동산 가치가 노트 의 가치를 결정하게 된다. 이 노트 거래는 경기가 좋을 때나 좋지 않을 때에도 이루어 질 수 있는 일이지만 부동산 경기가 좋을 때에는 노트를 활인하여서 현금화 하는 것 보다 부동산을 매매하여서 현금화가 가능하다.
이 때문에 노트 활인 율이 높지 않아도 매매가 가능하지만 그렇지 않은 시기에는 활인 율이 높아서 현금을 소지한 투자가들에게는 좋은 기회가 되는 것이다. 한 예를 든다면 아파트 건물이 현재가격이 1,000만달러 정도 인데 노트잔액이 700만달러인 것을 550만달러에 할인하여 노트를 거래한 경우이다.
이 노트를 매입한 고객은 단지 오백 오십만 불을 투자하였지만 700만달러에 해당하는 이자를 받게 되며 건물 소유주가 부동산을 팔거나 재 융자를 하게 되면 노트 잔액 칠백 만 불을 일시에 받을 수 있다. 백 오십만달러에 해당하는 수익이 추가로 발생하게 되고 경우에 따라서는 부동산 소유주가 상환금을 지불하지 못하는 상황에서는 규정에 따라 1,000만달러에 상당하는 부동산 아파트의 새 주인이 될 수 있게 될 수도 있다는 것이다.
모든 일에는 어려움이 있기 마련이며 그래서 이 노트를 팔고 사는데도 부정적인 측면이 있기 마련이지만 현금을 가지고 투자처를 찾고 있는 투자가에게는 좋은 기회가 될 수 있을 것이다. 투자가들의 관심사는 투자로 인한 수익률을 무엇보다 중요하게 여기지만 투자에 대한 안전성은 더 중요하다고 본다. 그러므로 노트매입으로 인한 투자한 수익 율이 높다 손 치더라도 그 안전성 여부를 검토하는 일은 더 중요한 일이다.
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조셉 김 / 뉴스타부동산 부회장
