차압률 증가세가 다소 주춤해졌지만 경매를 통한 차압 매물에 대한 구입 열기는 여전하다. 차압 경매물이 시세보다 매우 저렴하다는 인식에 주택 구입을 계획 중인 바이어들은 한번쯤 관심을 가져 봤을 것이다. 하지만 일반 바이어들에게는 차압 경매물 구입이 쉬운 일처럼 느껴지지 않는다. 우선 경매 일정과 매물에 대한 정보를 접하기 쉽지 않고 경매장을 찾는다 해도 경매장의 제법 어수선한 분위기에 주눅이 들어 현실적인 오퍼를 제출하기가 쉽지 않다. 그래도 경매물은 거의 대부분 누군가에게 낙찰되게 마련이다. 차압 경매물을 손해 보지 않고 구입하기 위한 방법은 없을까? 전문가들은 차압 경매물 시장에서 승자가 되기 위한 지름길은 뭐니 뭐니 해도 ‘숙제’를 철저히 하는 것이라고 입을 모은다. 경매에 나오는 매물에 대한 사전조사를 철저히 하고 경매장 분위기와 규정에 익숙해지라는 것이다. 최근 차압 경매물에 대한 현황과 전문가들이 조언하는 차압 경매물 구입 요령에 대해 소개한다.

인근동네 가격 미리 뽑아두고
5,000달러 체크도 미리 준비해야

최근 주택 차압 신청이 감소세를 보이고 있다. 차압 매물 전문 사이트인 리얼티 트랙에 따르면 지난해 8월부터 올해 2월까지 차압 신청이 지속적으로 감소중이다. 하지만 1년 전과 비교하면 차압률은 여전히 높다. 2월중 주택 차압 신청건수(연체 통보, 은행 압류, 경매 통보 포함)는 약 30만8,524건을 기록했다. 전달보다 약 2% 감소했지만 2009년 2월보다는 6%나 높은 것으로 집계됐다. 418가구 중 1가구 꼴로 차압 통보를 받은 셈이니 차압률이 여전히 높다고 할 수 있다.

기타 주택 차압 관련 통계를 살펴보면 앞으로 차압 경매물 시장에 매물 공급이 줄지 않을 것으로 예상된다. 2월 중 연체 통보율은 1년 전에 비해 약 3% 감소한 반면 직전 달보다는 3% 늘었다. 2월 중 경매 예정 통보율의 경우 전달과 비슷한 반면 2009년 2월보다 껑충 뛰어 16% 증가한 것으로 집계됐다. 은행 압류건수 역시 전년보다 약 6% 상승한 것으로 나타나 향후 주택 경매시장에 매물 공급이 지속적으로 이뤄질 것으로 기대할 수 있다.

어바인 소재 ‘리얼 에스테이트 디스포지션’사의 롭 프리드맨 회장은 “주택경매에서 좋은 가격으로 매물을 구입하기 위한 방법은 오로지 ‘철저한 사전준비’뿐”라며 “준비 없이 경매에 섣불리 임했다가는 실수하기 쉽다”고 강조했다.

프리드맨 회장이 강조하는 사전준비는 크게 3가지로 요약된다. 우선 매물이 경매에 나오기 전 건물 상태를 꼼꼼히 점검하는 것이다. 건물 점검을 마쳤으면 예상 수리비를 산출해 보고 마지막으로 경매에 참가하기 전에 인근에서 매매된 비슷한 조건의 매물 가격을 알아보는 것이다. 리얼 에스테이트 디스포지션사는 연간 약 500여건의 주택 경매를 주재하는 업체다.

주택 경매는 크게 2종류로 나눌 수 있다. 광고에서 자주 눈에 띄는 REDC와 같은 업체가 주재하는 ‘퍼블릭(Public) 경매’와 주로 법원 등의 장소에서 실시되는 ‘트러스티(Trustee) 경매’ 등이다. 두 가지 경매 모두 주변에서 들리는 호가 외침과 낯설고 현란한 수신호, 호각소리들로 인해 초보 바이어에게는 다소 겁을 주기에 충분하다. 전문가들은 주택 경매에 참여하기 전에 우선 경매장 몇 곳을 찾아 사전에 분위기를 파악하면 ‘실전’에서 실수 없이 경매에 임하는데 도움이 된다고 조언하다.

경매 종류와 상관없이 경매 참가자들은 대개 약 5,000달러 상당의 체크를 경매 담당자에게 제시해야 한다. 경매 참가 의사가 있음을 밝히는 절차로 낙찰에 실패했을 경우 반환되지만 응찰한 매물을 낙찰 받았을 경우 현장에서 경매담당 업체에 체크를 전달한다.

■경매의 종류

퍼블릭 경매

퍼블릭 경매의 경우 매물 수 면에서 트러스티 경매보다 규모가 크다고 할 수 있다. 퍼블릭 경매의 가장 큰 특징은 매물에 설정된 ‘유치권’(lien)이 소멸되고 미납 재산세가 완납된 뒤에 경매에 나온다는 것이다.

따라서 바이어 입장에서는 비교적 안전한 매물이라고 할 수 있다. 대개 퍼블릭 경매에는 대형 모기지 렌더 2~3곳이 함께 참여해 즉석에서 융자신청을 받기도 하지만 참가자는 본인이 원하는 렌더를 통해 융자를 신청할 수 있다.

또 경매 업체에 따라 조금씩 다르지만 낙찰자는 낙찰 금액의 약 5%에 해당하는 수수료를 경매 주관업체에 별도로 납부해야 한다. 경매 참가자는 이 비용도 반드시 매물 구입비용에 사전에 포함시켜 전체 구입비용을 계산해야 한다.

트러스티 경매

일명 ‘셰리프 세일’(Sheriff’s Sale)이라고도 불리는 트러스티 경매는 퍼블릭 경매보다 규모가 작고 절차는 다소 까다롭다.

차압 직전 1차 융자은행에서 법원을 통해 모기지가 연체된 주택을 경매를 통해 처분하는 과정이다.

트러스티 경매의 경우 지역 부동산 시세에 대해 잘 파악하고 있어야 하고 자금력이 튼튼해야 좋은 결과를 올릴 수 있다.

트러스티 경매에 대한 일정은 보통 지역 신문을 통해 일주일에 한 차례씩 게재되거나 적어도 경매 3주 전에 공고되기도 한다.


당분간 차압 경매물 시장에 매물 공급이 줄지 않을 것이라는 전망이다. 차압 경매물 구입 때 매물에 대한 사전 조사가 가장 중요하다고 전문가들은 충고한다.


전문가들은 경매장의 소란한 분위기에 적응하기 위해 미리 경매장을 찾아 분위기를 익히는 것도 좋다고 조언한다. 사진은 기사 내 특정 사실과 관련 없음.


<준 최 객원기자>