지난 2년여간 거의 매일 메스컴에 등장하는 우리와 친숙한 주택에 관한 용어들이 있다. 가장 많이 등장하는 것이 숏세일, 차압이 아닌간 싶다. 정부의 잇따른 개입으로 차압주택의 숫자가 줄어들면서 숏세일이 활성화 되고 있지만 주택을 이왕에 포기해야 한다면 이와 비슷한 Deed-In-Lieu of Foreclosure라는 방법이 있다.

아직은 보편적으로 사용되지 않아서 다소 생소한 방법이지만 올해를 통해 조금씩 활성화될것으로 보여진다.

DIL(Deed-In-Lieu)란 은행에서 돈을 빌린 주택소유주가 주택융자금 상환에 실패하여 차압을 피하기위해 소유 주택등기권과 해당 주택의 모든권리를 융자은행에 넘겨주는것을 말한다.

DIL은 주택소유주와 은행측 모두에게 여러가지 유리한 혜택을 줄수있다. 먼저 주택소유주에게는 등기권 양도와 동시에 빚독촉과 융자금상환에서 즉시 자유스러워질 수 있다. 또 차압 과정중에 발생할 수있는 정신적인 고통과 자신의 힘든처지가 이웃주민들에게 알려지지않고 조용히 자신의 주택문제를 해결할 수도 있게된다.

더 나아가 은행에 따라서는 본인의 사정을 고려해 몇 달혹은 그 이상의 기간도 현 거주주택에서 추가로 거주할 수 있도록 허락하는 은행들도 있다. 그외에 크레딧손상이 차압에 비해 월등히 적은것도 큰 장점으로 꼽혀진다.

한편 은행측에서 보면 차압에 따른 시간과 비용을 크게 절감할 수있다는점이 무엇보다도 큰 장점으로 부각된다. 또 주택등기권 이전과정이 차압과 같이 강제적이 아니고 자발적이어서 보통 차압의 위기에 몰린 주택소유주이 행하는 Borrower’s Revenge라는 주택의 내부, 외부시설의 파괴행위를 피할 수있어 비교적 좋은 주택상태를 유지할 수 있게 된다.

DIL을 허락받기 위해서는 일단 1차융자만 있는 경우만 허락되는 것이 보통이다. 만약 2,3차등의 추가 융자가 있는경우 허락 받기가 어렵게된다. 왜냐하면 DIL은 1차은행측에 등기권을 넘겨주는것이므로 2,3차 융자기관이 한 푼도 자신들의 원금을 돌려받을 수 없게 되기 때문이다. 또 은행측에 갚아주어야 할 원금이 시세보다 월등히 많이 남아있는 경우도 DIL을 은행측으로 부터 승인을 받기 힘들게 된다.

하지만 위에 열거한 승인이 힘든 경우도 은행마다 케이스별로 사안을 다루기 때문에 경우에 따라 DIL을 허락받을 수있으므로 포기하지 말고 꾸준히 은행측과 상의해 보는것이 바람직하다.

DIL은 어디까지나 주택소유주의 자발적인 승인요청이므로 주택소유주가 차압을 피하고 DIL이 자신이 원하는것 이라는 의사표시를 서면으로 하는 것이 중요하다.

따라서 DIL을 원하는 주택소유주는 먼저 자신이 주택양도증서와 오퍼등의 필요한 서류를 만들어 은행측에 제출하는것이 원칙이다.

자발적이라는 표현그대로 은행에서는 주택소요주들에게 절대 자신들이 먼저 DIL을 요구하거나 강요할 수없기 때문이다.

주택소유주에게 DIL요구하거나 강요할 경우 주택소유주들로 부터 후에 소송등 법적인 문제에 휘말릴 수있기 때문이다. 따라서 DIL의 모든 과정은 한 쪽의 모든 주도권을 쥐고 일방적인 진행하는차압의 경우와 달리 은행과 서로 협상을 통해 해결하는것을 전제로 하고 있다.

DIL(Deed-In-Lieu for Foreclosure). 대부분의 독자들이 거이 처음들어 보는 용어라고 생각된다. 하지만 잘 알고 이용하면 힘든가운데서도 좋은 방법이 될 수있다. 이유는 어떠했는지 힘들어진 경제로 인해 우리의 마음을 아프게하는 차압, 숏세일등의 용어들이 하루속히 없어지고 우리의 생활도, 주택시장도 모두 정상적으로 자리를 잡아갔으면 하는 바램이다.
(213)590-5533


스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장