지난해에는 많은 경매를 다녔던 것 같다.

1,000여명 이상이 모여 2~3분 만에 한 채씩 팔아 치워버리는 경매에서부터 10여명이 모여 한 채에 5분, 10분 이상씩 걸리는 경매까지 두루 다녀보며, 또 인터넷으로 하는 on-line 경매에도 몇 번 참여했었는데 올해에는 대형 경매들의 경매 프라퍼티들이 숫자와 질에 있어서 지난해보다 많이 떨어진 것 같다.

차압되는 주택들의 소유주와 세입자들을 보호해 준다는 명목 하에 차압절차를 더디어지게 만드는 여러 가지의 regulation이나 restriction이 시행되는 것이 큰 이유 중의 하나가 될 수 있겠다.

6개월 내지 1년씩 페이먼트를 내지 않고 살고 있는 집을 쉽게 목격할 수 있을 것이다. 또한 은행들은 되도록이면 나쁜 융자로 분리되는 숫자를 비롯한 주식 값에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 모든 정보를 숨기려 하기 때문에 차압까지 가야 될 부동산의 숫자는 일반 추측 통계보다 훨씬 많을 것이라는 견해가 지배적이다.

부동산의 경기 회복은 바이어의 마켓(바이어가 원하는 조건을 들어주어야 매매가 이루어질 수 있는 마켓)에서 셀러의 마켓(셀러가 원하는 조건을 들어주어야 매매가 이루어지는 마켓)으로 바꾸어지기 시작하는 직선의 기간이 시작될 때 신호가 되는 것이다.

2004, 2005년까지 비정상적으로 상승선을 그리던 셀러의 마켓이 2006, 2007년의 아주 완만한 상승선을 거치며 바이어 마켓으로의 직선으로 transient period를 거치며 하강곡선이 시작된 것을 모두 기억할 것이다.

아직도 하강곡선이 그려지고 있고, 위에서 언급한 것 같이 차압되어야 될 부동산들이 많이 남아 있으며, 지난해와 요즈음 대부분의 부동산 매매는 차압된 부동산이나 숏세일에 의한 매매이며, 매매의 대부분을 차지해야 할 정상적인 willing buyer와 willing seller 간의 매매는 몇 % 되지 않고 있다.

한인타운 같이 부동산 면에서의 특수지역(주관적인 value가 객관적인 value를 지배하는 지역)도 콘도의 경우 거의 모두가 차압된 부동산이나 숏세일에 의한 매매이며 개인 주택도 거의 이 범주에 속한다.

전혀 체계적이며 조직적이지(systemized/organized) 못한 정부, 수십 명의 우리 아이들을 수장시켜 놓고도 한 어린 통곡도 없이 갈팡질팡만 하는 정부, 부동산 투기와 치부에 일생을 바쁘게 살아온 멤버들과 주변 인물들, 우리의 국방을 남의 나라에 구걸이나 하며 사치와 거드름과 향락으로 지새는 세태에 따른 국가안보에 대한 변화 여부에 따라 한인타운의 부동산은 많은 영향을 최단 시일 내에 받을 것은 틀림없겠지만, 한인 타운에만 집착하지 말고 투자 가능성을 다각도로 살펴보자.

어느 투자자의 지난 1년 투자를 요약해 보면, 지난 매매가격이 40만달러가 넘던 개인주택을 9만달러에 사서 1,750달러 렌트를 받고 있으며, 45만달러가 넘던 부동산을 9만4,000달러에 사서 1,950달러 렌트를 받고 있으며, 거의 80만달러에 팔렸던 3유닛을 24만6,000달러에 사서 4,100달러 렌트를 받고 있으며, 60만달러되던 2유닛을 약 20만달러에 사서 2,750달러 렌트를 받고 있으며, 65만달러 넘던 것을 19만5,000달러에 사서 2,600달러 렌트를 받고 있으며, 75만달러가 넘는 4유닛을 20만달러에 사서 약 4,000달러의 렌트를 받고 있으며, 60만달러 넘던 3유닛을 17만달러에 사서 2,700달러 렌트를 받고 있으며 등등…

올해에는 상가와 산업용에도 눈을 돌려보는 것이 좋겠다.

경매나 은행으로부터 싼 값에 구입하는 부동산은 구입한 후에 수리와 임대와 관리가 구입 자체보다도 더 중요할 수 있으니 반드시 여러 전문가와 상의하고 만드는 체계적이며 조직적인 운영이 필요로 될 것이다.

(213)748-8888 하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사