주택 구입자에게 주어지는 세제혜택의 마감 시한이 약 3주 앞으로 다가왔다. 연장안에 따라 지난해 11월 30일 마감 예정이었던 세제 혜택안이 이번달 30일까지로 연장됐고 혜택 대상도 기존의 첫 주택 구입자에서 기존 주택 보유자들까지로 확대 시행되고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)에따르면 지난해 이 프로그램의 수혜자는 약 200만명으로 집계됐다. 올해는 프로그램이 마감되는 4월 말까지 약 90만명이 추가로 세제 혜택을 받을 것으로 NAR 측은 추산하고 있다. 지난해의 경우 전체 주택 구입자중 첫주택 구입자가 약 47%를 차지했으며 이들의 중간 연령은 30세로 비교적 낮았던 것으로 집계된 바 있다. 올해는 지난해와 달리 세제혜택 마감을 앞두고 부동산 관련 단체들이 프로그램 연장을 위한 로비활동에 적극적인 모습을 보이지 않고 있다. 따라서 현재로서는 프로그램이 예정대로 4월말에 마감될 가능성이 커 주택 구입에 따른 세제혜택의 마지막 기회가 될 것으로 보인다. 이같은 세제혜택을 예정대로 받기 위해서는 서두르지 말고 각종 사항들을 차분히 챙기는 자세가 필요하다. 주택 구입자에 대한 세제혜택을 성공적으로 받기 위한 마지막 점검사항들에 대해 알아본다.

30일까지 ‘법적 구속력 있는 구매계약
에스크로 오픈, 60일내 완료 해야
서둘다 뜻하지 않는 실수 계약서 꼼꼼히

◆ 신청 자격

지난해 말부터 연장 및 확대 시행되고 있는 세제혜택안에따라 신청 자격 소득이 대폭 상향조정됐다. 개인일 경우 연소득 12만5,000달러, 부부합산일 경우 연소득 22만5,000달러를 넘지 않으면 일단 세제혜택 프로그램을 신청할 수 있는 자격이 있다. 생애 첫주택 구입자의 경우 과거 3년동안 주택을 구입한 기록이 없으면 주택 구입 금액의 10% 또는 최고 8,000달러까지 세제혜택을 받을 수 있다. 이때 새로 구입하는 주택이 반드시 주거용 주택이어야 하고 투자용 주택일 경우에는 세제혜택 대상에서 제외된다. 확장안에 따라 기존 주택 보유자들도 새 주택 구입분에 대해 세제혜택의 대상에 포함됐다.

새로 구입하는 주거용 주택에 대해 6,500달러까지 세제혜택을 받을 수 있게 됐다. 이때 현재 보유하고 있는 주택에서 과거 8년 기간동안 5년 이상 연속으로 거주해야 세제혜택 대상에 포함된다.


◆ 마감 일정

생애 첫 주택구입자나 기존 주택 구입자가 세제 지원 혜택을 받기 위해서는 오는 4월30일 이전에 ‘법적 구속력’이 있는 구매계약을 체결해야 한다.

주택구입자 세제혜택 관련법상 법적 구속력이 있는 구매 계약에 대한 명확한 해석은 현재 없다. 하지만 구입 예정 주택에 대한 에스크로를 열고 에스크로 계좌에 계약금을 입금한 상태를 의미하는 것으로 해석할 수 있다.

이후 주택 구입을 60일 이내에 완료해야 세제 지원 혜택을 받을 수 있다. 연방국세청(IRS)에 따르면 만약 4월30일에 에스크로를 시작했다면 6월30일이전까지 에스크로를 마감하면 되는 것이다.


◆ 에스크로 마감 전 불필요한 지출 주의

이미 에스크로를 오픈해 융자 승인만 기다리고 있다면 불필요한 대규모 지출을 자제해야한다. 대부분의 바이어들이 첫 주택 장만에 들떠 가구나 가전 제품 등을 미리 구입하거나 리모델링 업체와 계약하는 등 씀씀이가 헤퍼지기 일쑤다.
렌더들은 대부분 융자 심사 마지막 과정으로 크레딧 리포트를 발급받아 검토하는 점에 유의한다. 융자 최종 승인을 앞두고 할부 지출한 항목들이 크레딧 리포트에 부채로 고스란히 옮겨져 기록된다. 렌더 입장에서는 갑자기 늘어난 부채 항목에 주목하게되고 융자 서류를 재검토할 수도 있다. 이처럼 뜻하지 않게 융자 승인이 지연되면 마감 시한을 넘기게 돼 세제혜택의 기회를 눈앞에서 놓칠 수 있다.


◆ 컨틴전시 조항 활용

세제 지원 혜택을 받기 위해 서두르다 보면 뜻하지 않는 실수를 저지르거나 구매 조건을 충족하지 못해 오히려 거래 시간을 지연시킬 수도 있다. 구매 계약서 서명전에 바이어 보호 조항이라고 할 수 있는 각종 ‘컨틴전시’ 조항을 세밀하게 점검한다. 컨틴전시 조항은 주택 거래시 일부 조건이 충족되지 않으면 바이어에게 거래를 취소할 수 있는 권한을 부여하는 조건부 계약 조항이다.
예를 들어 바이어와 셀러가 합의한 기간 내에 융자에 대한 최종 승인을 받지 못하면 바이어가 앞서 입금한 계약금을 환불받고 거래를 해약할 수 있게 된다. 요즘처럼 융자 시장이 얼어붙은 상황에서 융자 승인과 관련된 컨틴전시 조항을 구매 계약서에 반드시 삽입해 바이어를 보호하는 것이 바람직하다. 이밖에도 일반적으로 인스펙션 컨틴전시, 감정가 컨틴전시, 전에 보유한 집을 파는 조건의 컨틴전시 등도 필요시 계약서에 포함시킬 수 있다.

인스펙션 후 매물 상태가 만족스럽지 않다거나 감정가가 계약금액에 비해 터무니 없이 낮게 나왔을 경우 에도 바이어가 거래를 해약할 수 있다.

일부 경우 세제 지원 혜택을 받는 조건을 거래 조건에 첨부하기도 한다. 거래가 세제 지원 마감 시한이 6월30일 이전에 반드시 마감되어야한다는 조항으로 이 기간을 넘기게되면 전면 거래가 전면 백지화될 수도 있다.

셀러와의 합의를 이끌어낸 후 각종 컨틴전시 조항을 계약서에 삽입하면 좋지만 컨틴전시 기간을 길게 요구하거나 무리한 내용의 컨틴전시 조항을 요구하면 거래 초반 가격 협상 등이 길어져 오히려 시간을 소요할 수도 있으니 적절한 내용의 컨틴전시만 삽입하도록 주의한다.


◆ 비정기적인 은행 거래를 주의

한 바이어는 에스크로 마감 예정일을 앞두고 은행 체킹계좌에 500달러가 입급되는 바람에 마감이 5일이나 지연된 일이 있었다.

바이어의 어머니가 빌려간 돈을 에스크로 마감 전 바이어의 은행 계좌로 입급시
킨 것인데 렌더는 바이어가 클로징 비용이 부족해 어머니의 도움을 받은 것으로 오해한 것이다. 결국 렌더는 바이어와 어머니에게 입금 내용 확인서를 요구했고 이에 5일이란 시간을 허비하고 말았다.

평소 바이어의 체킹 계좌 평균 잔액이 충분했음에도 불구하고 뜻하지 않은 입금때문에 융자 승인 기간이 지연된 것이다. 드문 사례지만 최근들어 더욱 까다로와진 렌더들의 심사 규정을 보면 결코 무시할 수 없다.

이밖에도 전문가들은 융자승인을 앞두고 계좌간 자금 이체를 자제할 것을 충고한다. 한쪽 계좌에서 비교적 큰 금액의 자금이 빠져나간다면 마치 바이어가 대규모 지출을 하는 것처럼 비쳐질 수 있다. 만약 렌더가 최근 은행 잔고 증명서나 현금 흐름 내역 등을 요구하게 되면 지연이 불가피하다. 세금 혜택은 커녕융자는 취소되고 주택 매매 거래는 지속해야 하는 최악의 경우도 대비해야 한다.


◆ 기타 점검 사항

▲주택 보험 증서: 거의 대부분의 경우 주택 거래를 마감하기 위해서는 주택보험에 가입하고 가입 증명서류를 제출해야 한다. 주택보험 가입을 마지막으로 미루지 말고 에스크로 시작과 동시에 준비하는 것이 좋다.

일부 주나 일부 주택의 경우 위치한 곳에 따라 지진이나 화재, 폭풍우 등 자연재해와 관련된 사항을 보험에 추가해야 하는데 이때 가입 절차가 길어질 수도 있으니 주의한다.

<신청서류 & 주의점>

주택구입자에대한 세제혜택 프로그램 신청 서류로는 연방국세청(IRS) 양식5405(Form 5405)와 연방주택도시개발국(HUD) 양식 ‘HUD-1’ 등이 있는데 소득세 보고때 함께 제출하면 된다. Form 5405는 세제혜택 신청서로 IRS의 홈페이지 ‘www.irs.gov’에 가면 다운로드 받을 수 있고 주택 구매에 따른 일종의 최종비용 정산서라고 할 수 있는 ‘HUD-1’ 양식 역시 HUD의 홈페이지 ‘www.hud .gov’에서 쉽게 다운로드 받을 수 있다.

올해 세제혜택 신청때 한가지 주의할 점은 서류 접수를 반드시 우편으로 해야 한다는 점이다. 지난해에는 온라인으로 접수된 서류들 중 일부에 대해 최종 승인 전에 세금 환급분이 미리 지급되는 오류가 발생해 올해부터는 반드시 우편으로만 신청서류를 접수하도록 IRS가 규정하고 있다.


<준 최 객원기자>


주택구입자에게 제공되는 세제 혜택이 이번 달 말로 마감된다. 올해부터는 신청 서류를 온라인이 아닌 우편으로 접수하도록 규정이 변경됐으니 신청 시 유의한다.