쟌 리 컨트리 와이드 세일즈 매니저
상용 부동산 시장의 회복은 빠르면 금년 말경으로 은행 관계자들은 내다보고 있으나 자금 유동성의 부족이 현재로서는 가장 큰 걸림돌로 지적되고 있다. 경기 후퇴로 인한 일반 소매업자들의 파산, 금융기관들의 양적 축소, 실업률 상승 및 사무실용 공간의 과잉 공급 등으로 말미암아 주택과 상용 부동산 시장의 회복 시기는 2009년 말에서 약 1년간 지속되어 2010년 말이 되어서야 점진적인 성장 가도에 들어설 것으로 전망된다. 건물주들이 당면하고 있는 가장 큰 과제는 줄어드는 캐시플로우로 인해 건물 모기지의 벌룬 상환을 코앞에 두고 재융자를 선뜻 진행 못한다는 사실이다. 반면 자금력이 준비된 바이어들에게는 파격적인 조건으로 어려운 곤경에 처해있는 건물들을 매입할 수 있는 절호의 기회인 것이다.
건물 매입 시기가 1년 이내인 경우 은행은 감정 보고서를 중요시하지 않는다. 대신 건물의 예전 매입 가격을 기준으로 하되 레노베이션이 된 경우, 이에 대한 입증 영수증들을 제출하면 전액 반영된다. 신용위기가 지속되는한 이같은 은행들의 ‘seasoning’조건은 유지될 것이다. 결국, 융자를 제공하는 은행으로서는 융자액 대비 건물가치(Loan to value)는 가장 핵심적인 요소이기도 하다. 일례로 1년전 까지만 하더라도 감정가의 80%선의 재융자는 큰 무리 없이 진행되어 왔다. 허나 현재의 정상 기준은 65%에서 최고 75% 수준이다. 5년 전 85%의 융자로 취득한 건물의 재융자가 현재는 70%까지 밖에 가능치 않을 뿐 아니라 건물 가치 또한 하락한 상태라면
융자 진행이 결코 쉽지 않을 것이다.
뿐만 아니라, 상용부동산 융자는 주택 파이낸싱과 달리 내포된 문제들이 매우 다이내믹한 성격을 띄고 있다. 부채 비율(DSCR - Debt service coverage ratio)의 경우 건물에 대한 부채를 어느 수준까지 책정 가능한지를 결정짓는데 직접적인 영향을 미친다. 많은 경우 바이어들은 건물
매입 시 20%에서 25%까지의 다운페이를 염두에 둔다. 부채 비율을 맞추기 위해 다운페이를 늘릴 경우, 바이어들은 그 즉시 매물가격이 과도하게 책정됐다고 쉽게 결론 내린다. 결국 셀러는 바이어의 관심과 융자를 가능케 하기 위해 가격 조정을 할 수 밖에 없다.
만일 현재 건물 소유주의 모기지 파이낸싱이 30년 상환 기준인데 반해 바이어의 융자 조건은 20년 상환이 최선의 선택이라면 결국 선택은 두 가지일 수밖에 없다. 바이어의 다운페이 금액이 늘던지 아니면 셀러의 가격이 줄어야만 딜이 가능하다. 궁극적으로 새로운 판매 가격이 등록됨과 동시 그 주변의 상용 부동산 시세에 적지 않은 영향을 미칠 것이다.
재융자를 원하는 건물 소유주들의 의도는 각기 상황에 따라 다양할 것이다. 상환 기간을 늘리고자 하는 경우. 낮은 모기지 금리가 가능 할 때. 고정 기간을 장기로 다시 책정하는 경우. 자금이 필요한 상황. 벌룬 론의 만기인 경우. 그러나 재융자의 상황이 어떠하던지 가장 심도있게 분석해야 될 사항은 곧 조기 상환에 대한 벌금(Prepayment penalty) 조항이다. 왜냐하면 이 조항 하나로 인해 엄청난 금전적 손실을 입게 될 수 있기 때문이다.
벌금 조항은 그 조건에 따라 내용이 다를 수 있다. 일반적으로 많이 쓰이는 5년간 5% 고정의 벌금이 있는가 하면, 5% declining 또한 널리 쓰이고 있다. 후자의 경우, 벌금액이 첫 해는 5%, 둘째 해는 4%, 5년째 들어서면서 1%로 떨어진다. 가장 매혹한 Lock out 벌금의 경우, 3 year lock out은 건물을 팔거나 재융자할 경우 3년간의 이자액을 벌금으로 은행에 지불해야만 한다. 따라서 론 금액이 상당할 경우 엄청난 부담으로 다가올 수 있다.
상용 건물의 종류에 따라 융자의 조건 또한 판이하게 다를 수 있다. 70% Ltv(loan to value)의 오피스 건물은 재융자의 진행이 가능할 수 있겠으나, 식당 건물인 경우 장담하기 어렵다. 건물의 일부 공간을 직접 쓰고 있을 경우, 그 비율이 51% 이상이면 모든 은행들은 건물주 운영으로 간주되어 양호한 융자 조건이 제공될 수 있다. 그러나 은행에 따라 25% 이상도 동일한 혜택을 제공하는 경우도 있다. 신용 위기에도 불구하고 상용 모기지의 재융자는 여전히 활발하다. 최선의 조건이 가능한 은행을 찾는 것이 우선 과제일 것이다.
