진인사 대천명 MEN PROPOSE AND GOD DISPOSE
시간과 노력을 바탕으로 한 최선의 제안을 하고 결과를 기다린다.
제안을 하는 사람은(offeror) master of offer라고 불리기도 한다. 왜냐하면 제안하는 사람은 이 제안이 어떻게 수락(acceptance) 되어야 된다는 조건을 명시할 power가 있으며 또 이 제안을 누가 수락 할 수 있다는 것을 명시할 힘이 있기 때문이다. 또한 오퍼를 내는 사람은(offeror) 오퍼의 내용 그대로(mirror image), 오퍼를 받은 사람이(offeree) 오퍼를 받아들였다는 통보를 접수하기 전 까지는 항상 오퍼를 종식시킬 수 있다.
여기에 예외되는 계약들이 네가지가 있는데
첫째 “옵션(OPTION)계약, 예를 들면 S가 B에게 자기건물을 30만불에 사지않겠냐는 오퍼를 했을 때, B가 지금은 달러 환율 때문에 어렵지만 일년안에는 살 수 있을 것 같으니 나에게 일년안에 30만불에 살 수 있는 권리를 주면, 그 권리에 대한 상호 대가로 5천불 지불하겠다하여 S도 이에 동의 하므로 B가 일년안에 30만불에 살 수 있는 옵션계약이 성립되었으며, S는 일년동안 이 오퍼를 종식시킬 수 없지만 B가 일년안에 옵션을 택하든 안하든 5천불은 KEEP 하게된다. S와 B 사이에는 옵션 계약이 이루어 졌으며, 옵션계약 자체는 30만불의 매매계약과 다른 별도의 계약이므로, 그 자체로 계약성립 조건을 충족시켜야 한다. 즉 제안과 수락과 상호 대가지불이 따로 구성되어야 한다. 5천불의 상호대가지불이 없다면 옵션계약이 성립되지 않는 이유도 그 중의 하나이다. 옵션계약은 사실상 오퍼를 받은 사람이(offeree) 가지고 있는 수락할 수 있는 힘을(power of acceptance) 수락 할 수 있는 권리로(a right to accept) elevate 시킨 것이라고 할 수 있다.
두번째의 예외되는 계약은 “상인의 확고한 오퍼(merchant’s firm offer)”이다. 상품이나 사업체등 동산에 관한 계약을 관할하는 UCC 편에서 자세히 설명하겠지만 상인이라함은 어떠한 상품을 정기적으로 다루거나 그 상품에 대한 특별한 전문지식을 가지고 실행하는 사람을 말한다. 예를 들어 삼성전자에서 LA에 정스백화점에 xx모델 냉장고 500개를 하나에 $1,500에 팔겠다는 오퍼를 하며 이 오퍼는 12/31/08 까지 open 하겠다는 제안을 했을때, 정스백화점에서 아무런 상호대가지불 없이도 삼성은 12/31/08 까지는 이 오퍼를 취소할 수가 없다. 상인(삼성)의 확고한 오퍼이기 때문이다.
세번째의 예외되는 계약은 “일방적 계약의 오퍼이다(unilateral contract offer). 대개의 계약은 쌍방계약이다(bilateral contract). 쌍방계약하에서는 어떠한 조건을 이행하겠다는 약속의 교환이지만 (promise of performance for promise of performance), 일방적 계약하에서는 약속과 약속의 교환이 아닌 약속과 실행의 교환인 것이다. 예를 들어 A가 B에게 만일 B가 뉴욕 브룩린 다리를 걸어서 건너가면 100불을 주겠다고 했을 때, A가 B에게 원하는 것은 B가 다리를 건너는 실행이지, 건너겠다는 약속이 아닌 것이다.
즉 B가 A의 제안(offer)을 수락하는 길은 브룩린 다리를 걸어서 건넘을 끝내는 것이다. 일단 B가 건너기 시작하면 B가 이미 시간과 노력을 소비하고 있기 때문에 계약법에 의해 A의 제안(offer)은 취소할 수 없게 되는 것이다(irrevocable).
네번째 예외되는 계약은 “손실적인 신뢰(detrimental reuance)이다. 예를 들어 제너럴컨트랙터 A가 한인타운 콘도프로젝에 BID을 하면서 SUB 컨트랙터 전기공사회사 B의 BID을 썼는데, B가 A로 부터 수락했다는 통보를 받기 전이니 B의 전기공사 BID을 취소하겠다고 할 때, A는 B의 BID에 상당한 신뢰와 의지를 했고(substantial reliance) 이 상당한 신뢰는 미리 예상할 수 있는 것이며(foreseeable) 이에따라 콘도프로젝에 BID을 한것이기에 B는 B의 sub-contractor bid을 취소할 수 없다.
아주 조그마한 상황변화에도 아주 다른 큰 결과가 생길 수 있으니 오퍼를 작성 제출하는 경우는 법률해석에 트레인 된 변호사가 필요로된다.
부동산 에이전과 함께 모든 자료수집, 분석 결과를 거쳐 최선의 오퍼를 작성하고 상대방에게 제출하기전 반드시 변호사와 상의 하기 바란다. 부동산 에이전은 손님들이 원하는 아주 근사치의 적합한 프러퍼티를 찾는데 트레인된 사람이지, 법률적 해석을 하는 사람은 아니기 때문이다.
하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사
(213)748-8888
