주택시장의 침체가 깊어지면서 주택판매에 소요되는 시간도 늘어가고 있다. 그러나 주변을 살펴보면 종종 시장에 나와있는 다른 주택에 비해 상대적으로 짧은시간에 쉽게 팔리는 주택들을 볼 수 있다. 많은 주택 시장의 매매가 “cold”한데 분명히 “핫프라퍼티 (Hot Property)”가 있다는 말이다. 독자들도 잘 아는대로 현 마켓은 확연히 바이어스 마켓이다. 그러면 어떻게 하면 자신의 주택을 핫프라퍼티로 만들 수 있을까?
바로 가격과 주택의 컨디션이다. 몇년전의 가장 높은 가격을 기준으로 리스팅을 내놓은 집들이 아직도 많다. 과감한 가격 인하만이 빨리 팔수 있는 가장 좋은 지름길임을 인식해야 한다. 먼저 주변 주택의 리스팅중 높은 가격 기준으로 자신의 주택을 리스팅하고 바이어들이 어떻게 반응할까를 지켜보는것은 시간낭비임을 알아야 한다. 리스팅 가격은 최대한 자신이 가장 낮게 내어 놓을 수 있는 가격부터 시작해야 한다. 특히 페이먼트가 앞으로 힘들다고 예상된다면 최악의 경우 (Foreclose) 까지 갈수 있으므로 가격을 최대한 낮추어야 한다. 주변의 시세에 눈치를 보다가 적기를 놓친 낭패본 셀러들이 의외로 많다. 100만불대의 주택들은 만불단위의 가격인하로는 전혀 바이어들의 마음이 움직이지 않는다. 최소한 낮은 가격에서 시작하되 반응이 전혀 없다면 다시 한번 과감한 가격인하를 고려해야 한다. 가격이 시세에 비해 현저히 낮다고 생각될때 바이어의 구입 의지도 바로 “Hot”으로 변하게 되는 것이다.
얼마전 손님을 모시고 주택 몇채를 보여드린 일이 있다. 셀러가 미국회사에 근무하다 타주로 전근각고 없는 비어있는집을 보여 드렸다. 가격은 90만불정도로 비교적 주변시세에 비해 싼편이었지만 집 컨디션이 너무 엉망이였다. 일단 주택의 외관의 페인트가 너무 낡아서 외모(?)에서 바이어에게 별로 좋은 점수를 받지 못했다. 집안에 들어서니 마치 동물사육장에 온듯 애완동물 특유의 냄새가 진동하였다. 창문도 꼭 닫혀 있는 상태여서 냄새로 바이어와 상당한 곤욕(?)을 치루었다. 당연히 바이어에게 마이너스 점수로 가산되는 악재였다.
그러면 어떠한 작업을 통해 자신의 주택 컨디션을 시장에서 인기있는 핫 프라퍼티로 만들 수 있을까? 셀러는 자신의 주택을 내어놓기전에 첫재로 페인트 상태를 점검해 볼 필요가 있다. 페인트 작업이야 말로 몇 천불의 투자로 가장 효과를 볼수 있는 주택 Improvement Item 이다. 셀러중에는 이렇게 페인트 작업으로 재미를 본분들은 자신의 주택을 리스팅하기전에 페인트칠하는것은 꼭 끝낸후 자신의 주택을 시장에 내어 놓는다. 옷이 날개라고 했다. 무엇을 입고 있느냐에 따라 집이 달라 보일 수 있기 때문이다. 둘째는 부엌과 화장실을 손을 보는것이 좋다. 페인트작업보다는 금액면에서는 훨씬 큰 투자가 되지만 여기에 따른 Return또한 만만치 않다. 부엌과 화장싱을 리모델링 할때 셀러가 가장 고심하는것은 어느정도까지 해야 하는것이다. 정답은 너무 많이도 너무 적게도 하지 말아야 한다. 즉 너무 싸구려 인상을 준다든지 혹은 주택가격에 어울리지 않게 초호화판으로 할 필요가 없다는 것이다.
예를 들어 자신의 주택 시세가 70만불정도인데 10만불이상을 투자해서 부엌과 화장실 모두를 개조했다면 10만불의 투자금액중 실제로 거래시에는 5만불정도의 효과 밖에 없기 때문이다. 항상 주변의 집들보다 약간 나은 자재로 리모델링하는것이 가장 좋다. 자신의 주택을 판다는것은 그저 몇백짜리 컴퓨터나 몇만불짜리 자동차 세일즈와는 달느 몇십만불대의 고가 상품을 파는것임을 인식해야 한다. 셋재 고양이나 개를 키우는 셀러들은 이들에게서 나는 특유의 냄새에 유의해야 한다. 특히 카펫등에서 냄새가 나는 경우가 많으므로 시장에 내어놓기전에 카펫을 바꾸는것이 좋다. 또 하드우드 바닥이라도 실내에 항상 방향제를 뿌려서 이들의 냄새를 제거해야 한다. 바이어중에는 개나 고양이를 무서워하는 살마들이 의외로 많으므로 개나 고양이를 키우는 셀러들은 이점에 특히 유의 개, 고양이를 집에 마음대로 풀어놓기보다는 별도의 공간에 따로 keep하는것이 좋다. “개조심”혹은 “고양이가 있으니 문을 꼭 닫을것”등도 바이어에게 별로 호감가는 문구들이 아니기 때문이다.
많은 셀러들이 자신의 주택이 안팔리면 현주택 시장을 탓하게 된다. 또 종종 에이전트도 비난의 화살에서 빗겨가기 힘들다. 하지만 위의 열거한 여러사항을 잘 이행한다면 자신의 주택도 “cold에서 “hot”으로 변할 수 있게 되는 것이다.
(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장