미 전역에 집 값이 떨어지기 시작하면서 주택차압이 눈에 띄게 늘어나고 있다. 올해에만 100만 가구가 넘는 집들이 차압되리라 예상하고 있다. 차압으로 은행에서 나온 집은 잠재적인 buyer들에게는 집을 싸게 살 수 있는 기회를 제공한다. 아무리 Market이 좋지 않다 하더라도 항상 buyer와 seller는 있게 마련이다. 은행의 차압매물을 잘 사면 적어도 시세보다 25%이하로 집을 구입할 수 있지만 겉만 뻔지르르한 집을 가격이 저렴하다고 무조건 사면 손해를 볼 수도 있다.
먼저 차압주택을 살 때 무엇을 주의해야 하는지 2가지로 알아보고, 다음은 차압주택을 살 수 있는 3가지 방법 그리고 마지막으로 차압부동산 Investor로써 최소한 알아야할 사항을 5가지로 알아본다.
차압주택을 살 때 주의해야할 점 중 첫 번째는 “As is” 조항이다. 집을 25% 이상 싸게 사므로 집에 어떤 하자가 있더라도 buyer가 고치는 조건으로 집을 사는 것을 의미한다. 전 주인은 집을 버리는 마당에 제대로 관리했을 리가 없다. 전기나 수도공사, 새는 지붕 등등을 고치는 비용이 싸게 산 이익을 상쇄할 수도 있다. 두 번째는 Title Search이다. A가 집을 사려한다 가정한다. 집에 걸려있는 1차 융자가 $200,000인줄 알고 사려했는데 Title을 알아보니 disclosure된 2차 융자가 $300,000이 더 있는 것이다. A는 $250,000에 집을 구입하려했는데 Selling Price가 현재 융자금액에도 미치지 못하므로 만약 산다면 $250,000을 추가로 갚아야 할 상황이 생길 수 있다.
다음은 차압주택을 살 수 있는 방법을 알아본다.
첫 번째 방법은 Pre-foreclosure sale을 통해서이다. 집 payment를 하지 못해 “Notice of default”를 받은 homeowner에게 직접 구입하는 방법이다. Buyer는 집을 잘 확인하고 이상유무를 확인 후 집을 살 수 있다. 잘 하면 Market Price보다 10%에서 20% 싼값에 구입할 수 있다.
두 번째 방법은 경매(Auction)를 통하는 방법이다. Buyer는 집을 Inspection 없이 집을 사야 하므로 위험부담이 좀 있다. 경매에 임할 때는 Cash로 하거나 혹은 Cashier’s Check을 준비하여 경매장소로 가야한다. 또한 경매로 얻은 집에 옛날 집의 owner가 나가지 않고 살고 있다면 이를 쫓아내야 하는 것이 buyer의 몫이다. 하지만 시장 가격보다 40%정도 싸게 구입할 수도 있다.
세 번째 방법은 REO(Real Estate Owned)를 통한 구입이다. REO란 은행이 자신이 차압한 집들을 파는 것을 말한다. 사기전에 집을 충분히 둘러볼 수 있고, Title에 문제가 있는지 알아봐 달라 할 수도 있으며 융자를 받아 살 수 있고 융자가 나오지 않으면 사지 않을 수도 있다. 가장 위험부담이 적은 대신 위의 방법보다 상대적으로 싸지 않게 집을 구입해야 한다는 것이 흠이다.
마지막으로 차압 부동산 전문 Investor로써 갖추어야할 최소한의 기본적인 사항 5가지를 알아본다. 첫 번째, 스스로 Title를 Search(집의 소유권 및 융자금액, Tax lien 등등을 알 수 있다) 할 수 있어야 하고, 둘째, 집의 가치를 가늠할 수 있는 직관이 있어야 한다. 셋째는 어느 정도 집을 고칠 줄 알아야하고 네 번째, 어떻게 주택 시장에서 집을 팔 것인가에 대한 Sense가 있어야 하며, 다섯 번 째, 만약 경매(Auction)에서 집을 사려면 충분한 Cash를 항상 보유하고 있어야 한다.
무엇이던 싸다하면 많은 사람들이 몰린다. 그러나 항상 싼 것이 다 좋은 것은 아니다. 만약 본인이 살집을 찾고 있다면 먼저 중점을 두어야 할 사항은 Location이다. 지역이 좋은 것이 전제조건이고 그 다음이 은행 차압주택에 대한 가격이다. 동네를 먼저 정하고 그 안에서 좋은 차압주택이 나오면 사는 것이지 먼저 가격이 유별나게 싼 것에 현혹되어 집을 산다면 나중에 후회할 일이 될지도 모른다.
(213)219-9988
브라이언 주
뉴욕융자 대표