Sub-Prime파동으로 야기된 Mortgage 시장의 파국은 경기침체의 우려를 증폭시키고 있다. 정부의 위정자들은 앞으로 이런 파동이 계속해서 일어나지 않도록 융자를 규제하는 법안을 준비하고 있다. 새로 상정될 법은 Borrower를 과도한 융자비용에서 보호하고자 하는데 그 기초를 두고 있다. 또한 융자를 받고 payment를 잘 낼 수 있는 사람에게만 융자를 주어 연체를 막아보려는 의도를 포함한다. 이를 위해 정부는 융자심사를 대폭 강화하여 엉터리 buyer들을 골라내 연체를 줄이려는 노력의 일환으로 법개정을 서두르는 중이다.
상정된 법안의 골자를 간단히 알아본다.
1. 주택융자에 대한 연방차원의 기준을 마련한다. - 융자는 주되 철저하게 screen하여 갚을 능력이 있는 사람에게만 융자를 제한한다.

2. Lender가 융자 브로커에게 보너스의 형태로 지불하던 Yield Spread Premium을 금지한다. - 소비자에게 이자를 높게 줌으로써 은행이 제공하는 incentive를 금지하면 상대적으로 borrower는 낮은 이자로 융자를 받게되고 줄어든 payment 덕에 연체의 가능성을 그만큼 줄일 수 있다.

3. 조기상환 벌금(Prepayment Penalty)을 제한한다. - 6개월 치 이자나 혹은 융자금액의 3%를 넘나드는 조기상환벌금을 규제하여 융자를 원하는 시기에 할 수 있도록 배려하고 있다. 3년 혹은 5년 변동일 경우 적어도 이자가 Re-set되는 달의 3개월 전에는 조기상환 벌금을 없애주도록 하는 법안이다. 특히 이자가 비싼 Hi-cost 융자나 Sub-Prime 융자에는 아예 Prepayment Penalty를 부과하지 못하도록 하고 있다.

4. 융자를 담당하는 broker나 은행 loan officer들은 License을 꼭 받고 등록함을 원칙으로 한다. - License 가 걸려있으면 브로커나 Loan Officer들은 책임감을 느끼게되고 이리 저리 다니면서 비양심적인 융자로 폭리를 취하는 병폐를 줄일 수 있다.
위의 법안이 상정되었지만 아직까지 통과는 불투명하다. 특히 은행에서 broker에게 bonus형식으로 지급하는 Rebate에 대하여 많은 논란이 계속되고 있다. Broker 측의 한 대변인 말에 따르면 많은 융자 고객들은 이자를 높여서 은행으로부터 Incentive를 받는 것을 알고 있다. 이들은 융자비용을 내지 않고 약간의 이자를 높여 No-cost 융자나 No-Point Program을 선호하는 경우가 많다.

대체적으로 Lender들은 Yield Spread Premium을 금지하는 법안에 반대하고 있다. Lender에서 지불하는 Incentive는 다양한 목적으로 쓰일 수 있기 때문이다. Inventive의 amount에 따라 융자비용을 더 줄이거나 아예 전혀 비용 없이도 융자가 가능하다. 예를 들면 A라는 사람이 내년에 집을 팔려 하는데 현재 이자가 8%라 가정하자. 만약 현재 Market 이자가 6%라하고 이자보다 1% 높은 7%로 융자를 하면 아무 비용이 안들 경우 A는 융자를 하여 1%의 이자를 아무 경비 없이 줄일 수 있는 것이다. 욕심 많은 broker들이 악용할 위험도 있지만 잘 사용하면 유용하게 Inventive를 사용할 수 있다.
아직 법안의 통과는 불투명하지만 향후 언제까지 주택시장이 침체의 늪에서 머무를 것인가에 따라 상황은 변할 수 있다. 많은 사람들에게 고루고루 혜택을 주는 쪽으로 법안이 개정 되기를 원하는 것이 모두의 바램일 것이다.
(213)219-9988
브라이언 주
뉴욕융자 대표