연방 상무 부(Federal Trade Commission)는 고객을 현혹시키는 왜곡된 광고를 일삼는 200여 Mortgage회사에 경고 장을 보냈다. 요즘 Internet, 신문, 잡지, Junk Mail, E-mail 혹은 Fax로 보내지는 광고 문안은 소비자들을 현혹시키는 자극적인 문구들로 즐비하다. 유혹하는 문구는 대문짝 만하게 내고 주의할 사항은 상대적으로 적게 나타냄으로써 손님들을 호도하고 있는 실정이다. 수많은 과대광고가 있지만 크게 다섯 가지를 알아본다.
1. Mortgage 이자 5년간 1% 라는 광고 - 현재 융자를 바꾸면 payment가 확 내려간다는 것에만 중점을 두고 광고하지만 실제 이자인 APR(Annual Percentage Rate)는 한 구석에 조그맣게 쓰여 있다. 그리고 실제 이자와의 차액이 원금에 가산되어 복리로 원금이 늘어날 수 있음을 간과하게 만든다. 예를 들면 $600,000을 융자하였을 경우 1%이자의 payment는 $2,000도 안되지만 실제 이자가 8%인 경우 한달 이자는 $4,000이므로 만약 Minimum payment만 내면 매달 원금이 $2,000 이상 올라간다. 대충 설명은 들었어도 이 정도까지라고는 생각하지 않는 경우가 많다.
2. 2년 고정 Sub-Prime 융자상품 광고 - 주로 2/28이라 불리 우는 악명 높은 이 융자 program은 수 년 전 은행이 개발해 내놓은 융자 상품으로 최근의 Sub-Prime 파동을 주도한 범인이다. 주로 Credit이 좋지 않은 Borrower에게 처음 2년간은 Prime Rate와 거의 같은 아주 좋은 이자를 제공하고 2년 후부터는 이자가 급상승하는 융자 상품이다. 예를 들면 처음 2년은 6.0%의 이자로 시작하나 2년 후에는 LIBOR Index + 6.5(Margin)로 이자가 급 상승한다. 만약 2년 후에 Index가 5.5라면 실제 내야할 이자는 12%(5.5+6.5=12)가 되므로 6.0%의 초기 이자보다 payment가 두 배가되는 것이다. 부동산 가격의 하락으로 재 융자를 할 기회마저 잃어버린 Home owner들이 집을 버리기 시작했고 금융시장은 심각한 수준이 되었다. 만약 2년 후 이자가 어찌 변하는지 정확히 이해시켰다면 이런 파국은 막을 수 있었을 것이다.
3. Interest Only(3년, 5년) 융자상품 광고 - 처음 3년 혹은 5년간은 이자만 내므로 payment가 적지만 3년 혹은 5년이 지나면 이자도 오르지만 원금을 같이 Payment와 지불해야 하므로 융자금액이 $500,000일 경우 payment가 많게는 매달 $1,000이상씩 늘어날 수도 있다. 하지만 융자상품 선전에서는 이자만 저렴하다고 강조하고 나중에 대한 설명은 거의 없다.
4. 과대 Credit 교정광고 - 자신들이 무슨 요술쟁이라도 되는 것처럼 무엇이든 다 지울 수 있다고 광고하는데 실제로 착수금만 받고 잠적하는 사람들이 아직도 많다. 특히 Bankruptcy나 Judgement를 지운다는 허무 맹랑한 광고는 믿지 않는 것이 좋고 Credit을 build-up하여 한달 안에 점수를 700점 이상 올린다는 것도 실제와 동떨어진 광고라 생각하면 된다.
5. 30만 불까지 Business만 있으면 융자 준다는 광고 - open한지 2년 만 지났다면 아무 서류도 없이 융자를 빼 준다는 광고를 많이 접한다. 이들은 턱도 없이 많은 Commission을 요구하며 융자를 거의 Guarantee한다. 물론 간혹 조금 Business Line을 받았다는 사람도 있기는 하지만 융자는 빚을 갚을 수 있는 사람의 몫이다. 은행도 돈 장사해서 벌고 Business도 잘되 돈 버는 Win-Win의 관계에서 이루어지는 것 아니겠는가? 아무 실적도 없는 Business에서 돈을 $300,000뽑은 사람이나 받는 사람이나 양심이 없는 사람들이고 이들은 결국 돈을 갚지 않을 것이다.
광고가 효과적이려면 어느 정도 흥미를 유발시켜야 함은 이해가 간다. 하지만 눈 가리고 아옹 하는 식의 과대 광고는 소비자에게 독이 될 수 있다. 특히 고객들은 자신이 원하는 것만 듣고 이해하려 한다는 점을 악용 고객이 알아야할 사항을 구렁이 담 넘어가듯 슬쩍 넘어가는 태도는 지양되어야 한다. 2/28 Sub-Prime융자의 계속되는 연체는 돈을 빌리려는 사람과 빌려주는 사람 사이의 신용을 무너뜨렸고 금융경색의 위기를 초래했다. 이제는 Sub-Prime뿐만 아니라 일반 A Credit의 Jumbo Loan도 얻기 힘들게되어 그렇지 않아도 힘든 부동산 시장에 더 무거운 짐을 지우고 있다.
자신들의 이익만 채우기에 앞서 소비자를 배려하는 마음을 가진 융자 광고나 Program들이 많이 있었다면 적어도 지금의 금융위기를 초래하지는 않았을 것이다.
(213)219-9988
브라이언 주
뉴욕융자 대표