인컴 수입을 중심으로 거래되는 커머셜 부동산을 구입할 때는 CAP Rate, 순수익, 경비내역 등 여러 가지 중요한 숫자들을 잘 챙겨 보아야 한다. 그러면 이러한 인컴과 직결되는 숫자들 외에 어떠한 것들을 매입 때 고려해야 할까? 먼저 건물의 외적인 요소들을 눈여겨보아야 한다. 아래의 3가지 중요 사항들이 인컴과 더불어 매입 건물의 투자가치를 높이기도 낮추기도 한다.

첫째, 건물의 사이즈를 들 수 있다.
당연히 건물의 면적이 넓은 건물은 앞으로 더 많은 인컴을 기대할 수 있게 된다. 하지만 너무나 큰 사이즈의 건물은 은행융자 때 어려움을 겪을 수 있다는 단점이 있다.
둘째, 건물의 위치를 잘 살펴보아야 한다.
건물 종류에 따라 다르긴 하지만 일반적으로 비즈니스와 주거지가 같이 공존하는 도시 내의 건물들은 주거지만 있는 변두리의 건물에 비해 임대 등에서 유리한 위치에 있게 된다. 부동산에서 흔히 일컫는 ‘Location, Location, Location’이 중요한 투자 척도가 되는 것이다.
셋째, 건물의 건축연도를 살펴보아야 한다.
주변에 온통 최근에 지은 현대식 건물들 사이에 위치해 있는 낡은 구식 건물은 당연히 투자가치가 떨어질 수밖에 없다. 또 건물 내부가 얼마나 현대식으로 꾸며져 있고 건물 보수가 얼마나 잘 되어 있는지도 살펴보아야 한다. 건물이 지나치게 낡은 경우 구입 비용 이외에 추가로 건물 수리에 많은 비용과 시간이 소요될 수 있기 때문이다.
건물의 외적인 요소 이외에 건물 매입 때 챙겨 보아야할 또 하나의 중요한 것이 있다. 바로 현재 임대 상태와 앞으로의 임대에 대한 예상치를 가늠해 보는 것이다. 상업용 부동산의 인컴을 계산할 때 ‘Actual’과 ‘Pro Forma’라는 용어를 많이 듣게 된다. Pro Forma란 앞으로 예상되는 적정 수입을 뜻하는 것이다. 건물 임대 상태에 대해서는 아래의 사항들을 점검해 보면 된다.

첫째, Tenant Credit
입주해 있는 테넌트가 그저 스몰 비즈니스인지 혹은 전국적인 체인 규모의 업소인지 등이 구입에 있어 중요한 역할을 하게 된다. 스몰 비즈니스는 쉽게 흥하기도 망하기도 하므로 임대기간을 다 채우지 못하는 경우가 있음을 염두에 두어야 한다. 하지만 전국적인 체인점들은 임대료나 임대기간을 철저히 지키게 되므로 안정된 임대수입을 기대할 수 있게 된다.
둘째, 각 테넌트들의 임대기간을 살펴보아야 한다.
장기간 리스되어 있는 것이 안정적이어서 좋기는 하지만 요즘과 같이 부동산 가격이 많이 올라갈 경우에는 장기 임대계약은 오히려 불리할 수도 있다. 따라서 요즈음의 추세는 임대기간이 점차 짧아지고 있는 것이 일반적인 경향이며 특히 한인타운 내는 임대기간은 3년, 5년 등으로 짧아지고 있다.
셋째, 테넌트의 구성 여부를 체크해 보아야 한다.
건물의 종류에 따라 테넌트의 구성도 달라져야 한다. 너무 서로 엇비슷한 종목만 너무 몰려있다든지 비즈니스에 서로 도움을 주지 않는 가게들이 몰려 있는 경우들은 피하는 것이 좋다.

상업용 부동산 매입은 일반 주택과 달리 전문성을 요구하게 된다. 주택과 같이 집 모양이 예쁘고 구조가 좋다고 구입할 수는 없다. 투자금액도 일반 주택보다 훨씬 높은 몇, 혹은 몇십배의 많은 금액이 투자되게 된다. 투자금액이 높은 만큼 위험부담도 높아지게 되므로 주택 구입과는 달리 꼼꼼히 이것저것 챙겨보아야 하는 것이 상업용 부동산이다.

(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장