전상복(연변과기대 경제과 하계교수)

지난 10년간 날로 치솟던 미국의 부동산 경기가 1980년대처럼 침체에 빠지고 있다. 미국, 일본, 중국, 유럽까지 세계적인 저금리는 이제 끝이 났다. 연 5% 이하로 금리가 인하되고 주택 모기지 융자가 쉬웠던 것이 그동안 많은 고객들로 하여금 주택과 상용건물 구입을 용이하게 하였었
다.

수요, 공급에서 가격이 형성되는 시장경제에 큰 활력소가 되어 공급 보다 수요의 급증으로 지난 5~7년 사이에 부동 가격이 거의 30~50%까지 상승하였다. 그러나 지난 몇년간 소위 서브프라임 융자가 유자격자들에게 부채질을 하여 가격 폭등에도 매매가 이루어지던 것이 연방정부의 눈덩이같은 재정 적자와 이라크의 장기 군비 지출 및 GDP(국내 총생산고) 저하로, 또한 수입 초과의 무역적자로 인플레이션과 고용 저하가 발생하면서 많은 고객들의 모기지 체납으로, 또 융자회사나 은행의 도산으로 연쇄 파급 효과가 생기고 있다.

아메리칸 모기지회사의 7,000명 대량 해고와 함께 고객들의 체납률이 증가하고 있따. 미국의 남부와 중부를 제외한 동,서부의 모든 부동산 가격이 지난 2년 사이에 20% 이하로 거래되고 있으며 기존주택의 재고량이 증가하고 있다. 또한 신규주택 신축도 저하되고 있다.

지난 1980년대부터 2000년대 초기 부동산 가격의 급등 또는 급락 추세는 투자가나 주택 소유자들의 큰 관심거리가 되고 있다. 첫째, 금리인상으로 모기지 융자가 어려워지고 공급 과잉으로 가격이 인하되고 있다. 과연 이런 현상은 언제까지 자속될 것이며, 또 얼마나 떨어질 것인가?
지난 몇 년 전의 주택 가격을 우리는 기억한다. 불과 몇년 사이 50% 급등한 것이 앞으로도 계속 유지될 것인가?

높은 오일가격, 신규주택 건축비 인상, 계속되는 주택의 수요로 볼 때 고가 유지 낙관론도 있지만 1945년 후 연평균 5~10% 부동산가격 인상이 불과 2~3년 사이에 급등한 것이 곧 거품이라는 비관론도 없지 않다.
부동산의 침체로 많은 투자가들이 지금까지는 주식시장으로 몰려 건재함을 과시했으나 이상에 기술한 부정적인 분석이 나오면서 주식가의 급락으로 그 파급효과가 세계적으로 확산되고 있다.

침체현상은 2~3년간 지속될 것이고 공급 과잉으로 부동산 가격은 내려갈 전망이다. 그러나 2008년 7월부터 한국이 미입국 무비자 국가로 선정되면 한국 투자가들의 대형 자본이 양성화 되어 활력소가 될 수도 있다.
지금이야말로 Buyer’s Market(매입자가 유리한 시장)이며 투자의 기회이다. 과거 No Downpayment에서 40% 이하 다운을 할 경우 각종 페이먼트를 못하게 되어 주택 구입이 실로 하늘의 별 따기 시대가 왔다.